去年涨得最狠的地方，现在大面积停工了！

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◎作者 |  拓海

◎来源 |  大碗pro（ID：gh_a408bd912b82）已获授权

2016年中，广州市民钟小姐因私前往越南。

在胡志明海关入境时，她将护照递交给越方边检人员办手续。

等钟小姐拿回护照，整个人瞠目结舌——

护照上印有我南海地图的地方，赫然写着两个粗鄙不堪的英文单词，堪称“美国国粹”。

2012年，我国开始启用新版护照，里面印有包含南海“九段线”的中国地图。

也是从这时候起，越南为表达不满，开始对我国公民采取“另纸签证”；

边检人员借题发挥、刁难中国公民的事更是时有发生。

越南发展的天花板，在这种无知、不齿又懦弱的举动里，早已写得明明白白…

越南楼市，岌岌可危…

天道好轮回。

时间来到2022年10月7日，本是十分寻常的一天。

但越南《西贡解放日报》刊登了一条十分炸裂的新闻，打破了所有宁静。

该国华人女首富张美兰和其它三名嫌疑犯被带走调查，理由是——

2018-2019年间在发行、买卖债券方面诈骗侵吞资金。

女首富东窗事发，不但引起西贡商业银行发生挤兑潮，还顺便将越南股市一招带走。

就在锒铛入狱的半年前，这老嫂子刚刚摇来了“莫逆之交”李嘉诚前往越南投资。

估计李超人这会儿正寻思呢，自己是不是被“仙人跳”了…

一时间，大半个越南风声鹤唳，人人自危。

现在回过头来看，张美兰事件似乎给越南打开了潘多拉魔盒：

在主动刺穿房地产泡沫、打击房地产融资融券犯罪的同时，也使得脆弱的越南经济过早得坠入自1986年革新开放之后的至暗时刻。

不久前，越南《青年报》披露了几个触目惊心的数字——

首都河内已有近400个项目被搁置，经济中心胡志明市停工项目超过300个。

而全国停工项目加一起有1200个，总投资额近340亿美元。

打个CS不一定能装下32个人的地形，却能挤下这老些烂尾楼，可是真够瞧的！

关于为啥会停工，越南住建部和越南房地产协会给出了俩答案：

住建部的说法是建筑商债台高筑，没钱开工，外加国内需求不振；

但越南房地产协会的说法却极其打脸：

停工项目并没有给社会创造附加值，反而导致多重后果。

不是…这话您倒是早说啊？早您干嘛去了！

目前，大量涉及停工的资源已被冻结，不知道会持续多久。

究竟有多少烂尾房源的背后是中国买家，目前不得而知；

但跨国维权这事儿，对普通玩家来说是真心不太友好，谁摊上够谁喝一壶。

何况，这又是一个执法人员，可以将个人情绪凌驾于职业素养上的国家…

同胞维权路上会有怎样的遭遇？

不敢想！不敢想！

越南房价，到底有多离谱？

我的父亲，曾于1979-1982年在“万岁军”第38军服役，对越自卫反击战恰好就发生在这个时候。

如此经历，使得父亲在长达大半生的时间里，都是以“手下败将”来定义越南的。

前年退休，他曾询问我，要不要在芽庄或者岘港买处海景公寓度假养老。

在他看来，越南的物价极其低廉，房价也应该看齐国内十八线小城。

加之“手下败将”的角色加成，在越南短住，想来也应该是一番君临天下的惬意感。

可是，当我告诉他越南城市真实的房价现状后，“老首长”瞬间打消了这个念头。

为了方便大家理解，以下计价全部换算成了人民币。

截至2023年5月底——

河内市区，新建公寓均价约12000-27000元/㎡；

胡志明市区，新建公寓均价约18000-36000元/㎡；

岘港市区，新建公寓均价约12850-30000元/㎡；

芽庄市区，新建公寓均价约15000-35000元/㎡…

我国二线城市集体涨到这个价位段，已经是2016年涨价去库存之后的事儿了。

而这，还只是均价…

胡志明市的高档社区已经达到了50000-90000元/㎡；

2021年，越南新皇明集团曾斥资24.5万亿越南盾在胡志明市拍下了一宗地王——

10000㎡的出让面积，楼面价达到68万元人民币/㎡。

同一年，中国香港中环拍出的地王，楼面价仅34万元港币/㎡！

截至2022年底，越南人均GDP刚刚迈过4000美元关口，相当于我国2007年的水平。

而越南人的月工资大致在2000-2500元！

两口子不吃不喝，一年能攒一个厕所…这种绝望感可想而知。

对于普通人来说，河内与胡志明市是全国仅有的两座大城市；

但凡要有好的发展、享受好的资源，都要到这两个地方去。

换言之，在大城市和小城镇之间，越南人根本没什么缓冲的余地！

这样的经济资源和配套资源分布，是越南人为造就楼市信仰的最底层逻辑。

再说一件鲜为人知的事——

进入21世纪之后，越南的房价从来就没有哪一刻真正便宜过。

早在2008年，胡志明市的房价就已经干到了7000-8000元/㎡；

那一年，越南人的平均月工资仅有100美元上下，约合750人民币左右。

到了2012年，胡志明市不同地段的住宅均价较2008年时暴涨了3-4倍。

房价收入比照2008年有增无减。

你可能想说，全款买不起，不是还能加杠杆吗？

20年房贷利率9.07%起步，足以干掉普通人的信贷欲望。

100万人民币的按揭房款，月供要9042.33元，20年本息合计217.02万。

我们国家，赶在6个点房贷利率上车的老铁如今还哭爹骂娘；

更何况，以上无论哪个数字都已远超普通越南人的认知上限，他们的压力可想而知。

按照世界银行2021年初的评估显示：越南已经是世界上信贷压力最高的国家之一。

截至2020年底，越南信贷规模占GDP比重已高达146%，而2016年底，这一数值还是122.3%。

越南人，是真的贷不动了！

说句不客气的大实话——

只要一次美元加息，越南楼市马上就能体会什么叫“爬得高，摔得疼”。

是福不是祸，是祸躲不过…

根据越南统计总局公布的数据：

2023年一季度，越南经济增速已大幅放缓至3.32%，创下近年来第二低增速（最低增速出现在2020年一季度）。

同一时期，越南出口同比下滑11.8%，进口同比下滑15.4%，贸易顺差已大幅收窄！

同志们，2022年越南GDP加在一起刚过4000亿美元，而出口总额就高达3847.5亿美元。

出口已经占到经济总比重的95%！

我们国家出口额占GDP比重大约是18.5%，号称“贸易立国”的日本、韩国也不过15.6%和37.9%（韩国最新数据超过40%）！

在这种情况下，越南的出口额竟然还敢下滑两位数百分点，相当于被人来了一招伏步撩裆…

最疼的是代工工厂以及靠着这份工作养家糊口的厂弟厂妹！

一季度，光是停工的越南企业就有42900多家，另有4600家企业关门，近29.4万名企业工人被停止工作或缩短工时。

而越南经济另外两块晴雨表，同样不白给——

胡志明指数在一年多的时间里重挫超30%，河内HNX30指数照高峰时期腰斩，教无数小散重新做人；

越南盾曾在遭遇雪崩式贬值之后号称“火速”修复，但即便如此也才找回六成功力，照巅峰时比依旧相去甚远。

一个人均收入刚刚迈入中等收入门槛、国民生活水平勉强看齐北非的新兴经济体——

还没起飞就遭遇了房价、股价、汇率“三杀”，越南这波过山车坐得真是溜到飞起！

作为一个出口导向型经济体，外贸决定着越南的基本面走向：

越南出口严重依赖欧美市场，最大出口市场是美国，中国、欧盟、东盟、韩国、日本分列2-6位。

而美联储持续不断的加息动作，直接打击了欧美内部的总体需求；

日韩等与美国经济联动紧密的亚洲国家同样过得紧紧巴巴。

在这种情况下，能分给越南的出口订单自然会大幅萎缩。

越南究竟做错了什么？

短短一年时间，越南经济便经历了过热与过冷，放在世界经济史上都是极其罕见的。

而这样的短周期波动，无疑暴露了越南经济的被动性！

被动性…这个恐怖的幽灵究竟是怎么来的？

其一，急于求成，忽略了经济内生性与安全垫。

说起来，越南也是一个比着我国照猫画虎的国家，只可惜画皮难画骨——

我们的改革开放开始于1978年，越南的革新开放开始于1986年。

我们曾提出“两个一百年”目标；越南同样不甘示弱，提出到2045年，即建国100周年时迈入发达国家行列。

越南人一寻思：我们比老大哥晚起跑8年，那得跑更快才能迎头赶上啊！

就这样，越南进入了“无脑开放”与“招商引资即是政治正确”的一边倒模式。

在这儿说四件事，大家便可一窥究竟——

1）越南招商引资时，实行企业所得税“四免九减半”，即前4年免税，后9年税额减半；

2）越南已和欧盟27国签订自由贸易协定，取消99%的关税，同时废除了强迫劳动公约；

3）2015年7月，《住房法》修正案正式生效，大幅放宽了外国人在越南的购房条件；

4）2019年，越南通过《公务员法》和《干部工资法》，取消了公务员终身制；

越南这样大张旗鼓地修炼《葵花宝典》，不过是想达到两个目的：

其一，扩大对外开放力度吸引外资；

其二，获得西方国家市场经济认同。

在这个过程中，越南悄无生息地抛弃了经济的内生性，将国运拿给外贸出口做一场豪赌！

截至2022年底——

阿迪达斯和耐克分别有40%和50%以上的鞋类产品在越南完成加工生产；

优衣库全球184家工厂当中，越南工厂占38家，追上中国不过是时间问题；

而三星手机，更是将一半左右的全球产能放在了越南…

今天，越南的经济生态可以简单生猛地总结为：

用低廉的土地价格、人力成本和税收优惠吸引世界强国等前来建厂；

再从中国、韩国以及其它东盟国家拉来原材料和零部件；

由本国工人进行流水线组装，然后将这些贴着“made in Vietnam”的工业制成品出口，赚一点辛苦钱。

说白了，就是咱们十几二十年前玩剩下的“三来一补”！

这是后发经济体的必经之路：

用一代人的血汗完成资本原始积累，作者本人曾亲眼见证父辈经历那个时代，对此表示由衷敬佩。

但刨除个人情结因素不谈，“三来一补”进行得越晚，越没有先发优势

——

美国与其它五眼同盟的产业链布局足以说明问题；

欧盟内部26个经济体的产业链布局足以说明问题；

亚洲四小龙与四小虎的产业链布局足以说明问题；

我国东南沿海与内陆省份的产业链布局足以说明问题！

越南，自然也逃不过这样的宿命…

其二，人才短缺，锁死了越南的发展上限。

越南拥有33万平方公里的土地，人口总数超过1亿。

因饱经战乱之苦，越南一半以上的国民年龄在30岁以下。

单说人口年龄结构，深圳看了都能羡慕地直流口水！

但是，越南发生的一切似乎在告诉我——

人口众多与人力资源丰富，真TM是两回事！

近些年来，越南每年大约有100万高中毕业生。

其中90万人会参加高考，很遗憾，报考理科的孩子只有1/3左右。

名校毕业的年轻人，大多进入了体制内做起了文职工作，这其中，有不少是当初报考理科的学生。

真正能冲到生产第一线成为工程师、高级技工的，就更加可想而知了。

有越南办厂的老铁跟我反映：

越南工程师大多是大学刚毕业几年的毛头小子；

而中国工程师队伍里，硕士以上学历、10-20年工作经验的简直不要太多！

越南高等教育本身，其实也有不小的局限性——

堪称“著名高校”的总共5所，分别是河内国家大学、胡志明国家大学、孙德胜大学、岘港大学和越南农业学院；

其中，声誉最好的河内国家大学和胡志明国家大学QS排名都在800名开外，别的就没必要提了吧？

此外，教师队伍质量，更是越南大学体系中最薄弱的一环——持有学士学位就敢走上大学讲台的情况仍然较为普遍…

人才培养的高度与厚度不够，勤能补拙也行…

很遗憾，越南小爷恐怕跟您尿不到一个壶里去：

拒绝加班、拒绝996、周末得双休、要求发周薪，是我听到吐槽最多的东西。

恕我直言，上一回听说这么干的，还是在澳大利亚…

唉…你挣多少钱，澳大利亚人挣多少钱，心里也没个B数。

对于越南这种刚刚迈入工业化大门的国家来说——

本应牢牢守住制造业基本盘，竭尽全力阻止房地产与金融过早捆绑；

本应做强工科教育与职业技能教育，抓住20年的黄金机遇期为产业升级储备人才。

本应通过“人力、土地换技术”，扶持一大批民族企业，不断巩固经济的内生性。

但遗憾的是，越南一项都没做到。

越南楼市的最大利空由此而来，越南经济的天花板由此而来。

对于越南来说，如果不能有效解决以上积弊，昔日的“亚洲四小虎”便是它的上限。

想去越南掘金的同胞，望谨记！