来源: 信托圈内人
导读：继抵押物难以变现后，房地产信托又一风控被彻底击穿！
近日，大业信托被广州市中级人民法院纳入被执行人名单，执行标的2.3455亿元。案由是大业信托与唐山大恒房地产的一则合同纠纷案件，大致情况如下：唐山大恒通过大业信托贷款开发地产项目，其中一条风控措施是：对项目商品房预售资金账户进行监管。后唐山大恒暴雷，无法偿还信托贷款。大业信托起诉，广州中院于2021年11月30日作出《执行裁定书》，并委托唐山市中级人民法院扣划了监管账户2.3455亿元。2021年12月17日，扣划成功。2022年5月份，唐山高新区建设局向广州中级人民法院提出异议，要求将已划扣地产项目公司的钱退回，理由是此前划扣给信托公司的钱是商品房预售资金，要求把该笔资金返还至原银行监管账户。并要求解除地产名下两个账户的冻结。
大业信托主张：“本案所涉及的社会稳定问题系异议人及被执行人造成，将广州中院正确的执行行为撤销，是变相将社会稳定问题转嫁至法院。被执行人项下项目局里完工交付仍需5.9亿元款项，造成资金缺口的原因系被执行人未将13亿余元预售资金入账，唐山高新区建设局也没有履行监管义务，并且滥用职权将非监管项目的4亿余元款项擅自转出用于资金回笼及其他项目。目前业主维权以及信访主要针对未入账的13亿元和擅自转出的4亿元，与广州中院执行行为无关。”本案的焦点问题是广州中院对商品房预售资金专用监管账户冻结后是否能够扣划并支付给申请执行人。最终，广州中级人民法院判决：大业信托要退回2.34亿的商品房预售款到项目公司的监管账户。理由：商品房预售资金是购房消费者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品期房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。在保障在建商品房建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金监管账户依法采取冻结措施，但只有在商品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况下，才可作为执行款予以执行扣划。因大业信托已经将资金兑付给了信托投资人，无法退回，所以大业信托成为了被执行人。摆在大业信托目前的一个两难选择：是否要向投资人追回已经兑付的资金。（1）追回：如果向投资人追缴，投资人会理睬吗？大业信托会不会起诉投资人呢？
（2）不追回：大业信托的自有资金将被强制执行，这是否涉嫌变相刚性兑付？信托圈内人认为，大业信托不会向投资人追回，只能哑巴吃黄连，有苦说不出。
继抵押物难以变现后，房地产信托又一风控被彻底击穿！信托公司在发行房地产信托时，房屋的预售款一般作为重要还款来源，还有些信托公司称预售款会被优先划到信托账户做为投资人的兑付本息。如今，这项风控成为虚设，已经划付给信托公司的，还可以被追回。另外，百瑞信托也曾将康桥地产监管账户资金划走10亿，用于兑付信托投资人，现在正被购房者WQ。在此，为百瑞信托点个赞！如果是房屋的预售款资金，或将面临被追回的法律风险。话说，百瑞信托和购房者之间没有合同关系，购房者不是应该找康桥地产吗？
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