都很难，但上海是怎么实现租售并举的
最近在上海到处踩盘，发现了一个很明显的变化
很多板块的纯租赁社区越来越多了
之前就跟各位实地分享过，今年保租房几乎是争相入市的，而且各种开发商旗下的纯租赁社区，也不断出现
尤其在一些产业集中的区域，这样的社区似乎正成为板块标配
从2016年提出租售并举到今天，上海关于租赁住房生活的画面，已经越来越清晰了
大量租赁住房小区甚至开发商、运营商开始出现
这些力量，正成为搅动租赁市场的一条鲶鱼
也意味着，现在租赁住房的市场定位，已经在上海住房体系中发生了根本性改变
不过我最好奇的是，这一现象的背后，上海究竟是怎么促成这件事的
01
这一年的7月，上海首次在浦东和嘉定出让了两块R4用地
来源：上海土地市场
一块在嘉定新城，一块在浦东张江
都规定了70年内只租不售，且只能房企100%自持
这完全是商品房土地供应之外的另一个逻辑了
此后，全国大范围的租赁用地出让陆续启动，上海更不断地在全市加大供应剂量
所以这一年，也被称为租售并举元年
此后一直到2022年，上海在租赁土地市场，共持续了6年的公开招拍挂
我统计了下，总计出让了155宗
数据来源：上海市规划和自然资源局
剔除一些商住办混合用地后，纯租赁用地大概136宗（一宗成交包含多幅地块）
按区域分布来看，毫无疑问，浦东是纯租赁用地储备最多的一个区域
而且和其他区的落差非常明显
各位感受下
数据来源：上海市规划和自然资源局
而从队伍规模看，这6年中，国央企都占了大头
到今天仍以88%的占比，主导着大部分市场
比如今年的熟悉面孔，上海地产、上海城投等，旗下的租赁社区就遍布了各个区域
而民企仅占了11%
不过，随着市场扩大，如微领地等加入进来的民企也越来越多了
逐渐在市场上占据靠前的身位
但是，整理这些数据时，一个让我很难忽略的节点是：2022年5月
从2021年迎来供应顶峰后，上海租赁用地的公开挂牌，似乎停留在了这个时刻
而且2022年一整年只出让了2幅混合地块，没有纯租赁用地
给人一种停止供应的错觉
但事实上，这一年多来，上海租赁用地依然在持续输出
只不过换了一种方式
比如，定向出让给一部分开发商和社会企业
今年6月初，青浦就将一幅朱家角地块，以保租房的形式定向出让给了华为
上半年，上海这样的定向出让共有10幅，建面超过了95万平
而全国纯租赁供应一共只有13宗，建面超112万平
相信各位已经感受到了，很直观的对比
上海不仅是全国第一，还是绝对主力
这不是什么夸张的修饰词，而是真实现状
一个更有力的数据是，十三五到今天，全国纯租赁用地共出让了320幅
今年截至4月，我们也统计过一个数字，上海出让的纯租赁地块，是208幅
稍微算了一下，占比很惊人：65%
未来，这65%的地块，预计为上海提供超过24万套租赁住房
且目前大部分区域都已经开工了
我查了下房管局的数据，显示到今年7月底，上海在建的租赁住房项目就有107个
意味着，今后两年，大型租赁社区集中入市的情形可能会越来越多
从2017年试点开始，到今天，6年过去，为什么上海在这件事上能这么快速且全面地推进？
一个最简单、直接的方式就是：零溢价
从土地出让端保证价格足够便宜、成本足够低
有利可逐，才能吸引更多玩家
2017年，上海地产集团就在2个月内拍了9宗租赁用地，全部以零溢价成交，保证了未来的租金回报率
后来，以国央企为主的各路房企一齐涌向上海，在租赁社区赛道迅速扎下根基
02
时间来到现在
当年那些租赁地块，也都开始集中入市了
一个肉眼可见的变化是，市场端出现了越来越多新鲜的身影
从上海首批R4租赁用地的落地项目，嘉荷新苑开始
背后的开发者就是上海嘉定新城发展有限公司，一家区域性国有企业
这几年国企一直是保租房担当
比如今年比较活跃的上海城投，在上海布局5个保租房社区，目前3个都已经投入运营
包括两个月前，我们实地踩盘过的耀华国际社区
背后就是上海地产城方，布局了19个保租房项目，几乎覆盖上海很多重要区域
但是去年，长租公寓大范围纳保后
很多民企，也开始承担保租房任务
比如微领地，作为国内最大的社会化青年社区租赁住房平台
2021年拿下了浦江镇浦江公园社区地块
成为上海第一个竞得R4租赁用地的民营企业
这样的民间企业，这些年在运营服务上积累了一定的基础和优势
目前正在越来越多的走上台前，随之出现的还有一种合作运营模式
也就是国企拿地开发，然后委托擅长社区运营的民企，负责日常管理
旭辉瓴寓就是一个典型代表
不断输出自己的长处，成为市场上类似运营服务专家的角色，为租户提供更好的生活
目前，旭辉瓴寓已经和张江高科集团、嘉定新城公司、上实城开等多家国企合作
有了这些企业的加入，租赁市场的节奏也开始加快，大量保租房集中入市
于是整个行业的变化也很明显
保租房体量大都在1000套以上，租金却是板块同水平房源的9折左右
这么大的体量及先天优势，必然会对周边传统租赁市场的出租率、租金水平造成一定冲击
比如之前实地看过的闵行梅陇的新黄浦·筑梦城
周边租金就下降了10%左右
所以无论市场供需情况、还是政策大环境，长期来看，大型租赁社区都是一个毋庸置疑的趋势
从土地端、市场端，格局都已逐渐明朗
不过，资本端的反馈，还要更直观一些
去年发行的四只保租房REITS试点基金，目前已经全部开启首次分红
华润有巢REIT实际分配金额3923万元，成了四只基金中最高的一个
才一年多，金融市场就兑现了一部分期待
说明作为底层资产的租赁住房，在现金流稳定上，确实存在一定优势
今年，上海城投也不断表态要在年内发行自己的REITs产品
如果成功，这将是上海第一只国资保租房公募产品
上周，建行也发布了今年的中期业绩，总规模300亿元的租赁住房基金中，认缴了197亿元
这意味着行业已经形成行之有效的商业闭环，市场预期不断扩大
而对如今的年轻群体来说，购置房产的优先级，也毫无疑问正在下降
租房，正成为越来越多人的选择
03
而对普通人来说，这样的租赁社区门槛并不高
大部分人租房，其实时间并不宽裕，短期内要看大量的房源
整个过程最怕的就是货不对板，浪费时间
或者被中介牵着走，先看一些很差的房源，不断降低你的预期
而租赁社区的出现，并未重蹈传统租赁市场走过的弯路
我个人体验下来，上海对于租房市场流程的把控是非常细节的
首先，也是最重要的一点，就是面向所有人公开房源
目前上海的租赁房源都会上线官方APP：随申办
保证好房源最大限度能让更多人看到
不用担心信息差，主打一个真实透明
而且还不断实时更新，稳定供应
在保租房这一栏，6月我统计的全市项目共21个，3个月过去，目前新增至30个
平均每个月，就有3个项目入市
第二点就是操作简单，降低普通人申请的难度
虽然是线上操作，但整个流程并不复杂
之前的文章里也跟各位分享过，只要满足2点即可
一是所在区域内名下无房（或折算人均住房面积小于15㎡，各区标准不同，以随申办公告为准），二就是有一份正当工作
然后就可以线上填提交申请了，审核一般在5个工作日，先到先得
关键的是，不通过中介、无手续费，押金也只要求一个月
唯一的大房东只有政府，不用担心房东突然毁约之类的情况
十足安全且可靠
当然，还有很多人关心的居住体验问题
其实纯租赁社区和普通的商品房小区没有任何品质上的差别
民用水电燃、精装交付、拎包入住，这些都已经是基本标准了
今年关于租赁社区，我最大的没想到是来自一张踩盘实拍
名字各位也都熟悉，仁恒
没错，这是仁恒今年要在周浦推出的保租房项目，慧智·仁恒派国际租赁社区
一上来就拿出了相当高的诚意
只是一个会所泳池的品质感，就不亚于市面上任何高端改善住宅
可喜的是，这样的品质，不只仁恒一家在做
今年我们接触过的几个国企开发商也一直在强调，除了性价比之外，自己的租赁社区品质有多好
可能有些朋友还记得，耀华国际社区
这是他们室内的交付情况，并没有因为是出租房就把空间做的逼仄狭小
相反，给足了一家人生活所需的空间感
这种思考，也说明只追求居住功能的租房时代，已经成为过去式了
此时此刻，我们看到租赁市场的兑现，也正在改变着很多人的居住生活
04
所以归根结底，上海为什么要推进租赁市场？
最直接的原因当然还是践行租售并举
其实从2016年开始，喊出租售并举的城市很多很多
但直到今天，似乎只有上海确实做到了
我们今天梳理的每一个节点的推进，其实都需要极大魄力
尤其这种自上而下的政策，每一处细节的落地和处理，都可能会在过程中遭遇严重变形
但只有上海，从头到尾一直认认真真在做这件事
6年听起来不算太久远，但对身在其中的践行者来说，过程是无比漫长的
无论从社区产品落地，到居住品质升级，甚至背后企业、资本的营收模式
每一环都是巨大的考验
这件事放在任何一个城市，都不会出现上海今天的结果
而这些年，通过一开始的公租房、廉租房，到今天更高品质、性价比的保租房，上海一直在坚持完善整个保障住房体系
只是为了这座城市里的打拼者能有一个安心居住的空间
这也是上海这座城市不仅有魄力，更有温度的地方
微信扫码关注该文公众号作者