年轻人的第一张床

1929年，一位叫朱晓云的上海市民给市长写了封信，请求政府限制二房东分租。

他说二房东把一幢房子分租给了七八户，灶间、客堂都改为卧室，连天井和阳台都封上做房间：

十九世纪后期，小刀会、太平军的烽火燃遍江淮，难民涌入上海。因为人口暴增，上海开始大量建造石库门式住宅。

石库门大多独门独户。业主为方便收租，一般整幢出租。于是有人瞄准了商机，先承租整幢房屋，再分别出租给其他房客。中国有了第一批：

有人统计过，当年上海单幢住宅住四户的，多达2.2万多户；住六户的14208家，还有1305家，塞进了九户。

二房东不仅赚租金差价，还要收顶费，也就是转让费。所以他们必须得让租户流动起来，为了赶走老租户，断水断电是家常便饭，甚至雇佣流氓骚扰租客。

《申报》在1947年报道过一位开棺材店的二房东，为了驱逐老租客，率众将数口棺材抬至原房客居住处，逼迫其迁出。

逐渐地，上海二房东从租客那里收的钱，比业主的租金高出数倍。那个年代，上海拜年最好的恭维是：

一百年后，二房东赚钱的办法更简单粗暴。

新世纪初，一个叫于波的二房东，买下潘石屹创办的北京坚石房地产公司，开始靠着公司名气圈钱。

这方法包教包会。承租业主房子时签订一年合同，争取两个月免租期；出租时，收取三个月房租，却只给房东1个月的钱；然后立刻和房东找茬撕毁合同，卷钱跑路。

2003年案发时，于波靠这种办法，诈骗了大几百万。

于波案发前一年，中大恒基老板刘益良怀着某种心绪，在纸上写下一段话，你们一辈子打的仗，没有我一天多：

2008年以前，中大恒基是北京最大的中介，市场占有率高达四成。但这位中介行业的带头大哥，后来被指控的罪名是：敲诈勒索、聚众斗殴和寻衅滋事。

那是个厕所、电线杆上都贴满中介广告的时代。租客通常二三十岁，人生最无力的年纪，第一站就是租房子、直面社会的另一面。

有机构前两年统计过，北京800多万套存量房，只有30%房子用来出租，但租房人口高达800多万；深圳的纯商品房数量只有187万，要靠城中村1000万套房源弥补租房需求。

北大博士后廉思曾站在西北五环外的城中村唐家岭，看着公交站黑压压的人群。与中关村软件园一路之隔的唐家岭，塞下过5万多北漂。他后来写了一本书，把北漂的年轻人叫做：

几年后，北京整治了事故频发的城中村。长租公寓开始崛起，并先后上市，但他们又增加了一种灰色的牟利方式：

直到2020年冬天，这些危险的游戏才被终结。但二房东一百年来，最本质的商业模式还是没有变：

有数据表明，北京至今还有几万名二房东。他们通常一个人管理几十间房间，一个房间能隔出好几个房间。

而中国总共有两亿多租房人口。最新统计说，对比去年上半年，中国30岁以上租客群体占比增加了4.5个百分点。

翻译一下，就是租客停留在租赁市场的时间更长了一些。

他们需要的，是体面便宜且租期稳定的房子。

7月31号深夜，成都大运会波兰代表团几位年轻运动员，钻到成都一家串串香馆子聚会。几个老外被麻辣串串搞得耳根通红。旁边有人故意揶揄，辣不辣？波兰人嘴很硬：

来自113个国家和地区的青年，迅速适应了一座陌生的城市。

国际大体联秘书长艾瑞克2018年到成都考察过。他对一组数字记忆犹新：当年成都1600万人；到2023年，成都人口突破了2100万人。

艾瑞克是瑞士人，全国人口才870万。短短五年时间，中国西南一座城市人口净流入500万，这是他无法想象的数字。

今年他再次来到成都，终于明白为什么那么多年轻人想来这定居。

他看到，街道干净宽敞，成都人热情友善，生活态度还很悠闲放松，很多年轻运动员第一次走在成都街头，就拿着手机拍短视频、和市民自拍。

七普数据显示，成都2100多万人口中，青年人数高达960万，几乎占了总人口的一半。让他们获得比北上广深更好的居住体验，是成都留下他们最大的砝码之一。

上个月中旬，离成都春熙路不远，一家名为海盐公寓的长租公寓静悄悄开业了。

这里紧邻着建设巷美食步行街，伊藤洋华堂、万科钻石广场也都步行可达。

别的公寓能房间干净就不错了。但这个公寓，房间不仅精装修，家具家电齐全，还有24小时管家、保洁、维修等一系列服务。不仅如此，公寓还有健身房、会客区、阅读区、阳光露台等免费公共活动空间。

公区活动厅及阳光露台

海盐公寓有三种户型。有户型配置了高颜值吧台和高脚椅，也有榻榻米户型，注重储物空间，能塞下相当于40个行李箱容积的物品。

这里的房间，位置好、配置好，价格对年轻人更友好。

附近几乎都是0服务、无装修的老旧小区房源，做到中低品质的公寓，房租差不多就收2000到2500元，海盐公寓不仅不收中介费，租金也只就：

租客可能没有注意到，海盐公寓的缔造者，是居住产业数字化服务平台：

这是贝壳第一次自己撸起袖子下场，做“二房东”。一下场，他们就发现，做二房东容易，做让人民满意的“二房东”，并不容易。

成都海盐公寓的前身，是电子科技大学搬迁后空置的学生宿舍楼。

去年六月，贝壳租下了这栋宿舍楼，并自行承担装修设计等一切费用，把学生宿舍变成了长租公寓。

兽爷的好友包叔说，这才是二房东应该做的事情。不是和其他机构一起，哄抬房源价格，把房子的租金抬高，而是要去寻找空置的学校、工厂、商场，把它们变成公寓，让市场多一些供应。

贝壳租房成都公司摸排过几十处资产，都因为位置、户型、配套不达标，放弃了。尤其是交通，成都960万年轻人，最不能容忍的，就是一线城市那样动辄一两个小时的通勤时间。

一个偶然机会，靠近一环的建设路学生宿舍楼，让他们眼前一亮。

建设路是成都第二大商圈，附近不管商业、产业、交通，还是绿化都是成都顶级的。租客可以在四十分钟的通勤时间内，解决所有问题。

去年六月签约后，他们调研队伍又在建设路跑了三个月，把周边所有长租公寓房源看过N遍，发现房源品质都有些问题。

有的公寓没有公区，年轻人找不到看书和健身的地方；有的没有木头衣柜，就是一个铁架子蒙了层布帘；还有很多客户跟他们吐槽：

这些需求，被反馈给了设计团队。海盐公寓的三种户型，每种户型都至少改过十多次。

样板间彻底完工后，贝壳租房成都总经理肖振宇要求大家去试睡：

这期间，肖振宇没事儿就把大家拉到一起开会，要求每位必须提出三点整改意见，想不出来就不让走。

那是段痛苦的日子。为了安全，他们花了很大成本升级了本已符合标准的消防；他们更换了更大更安全的电梯；整改了水压水温不够的问题；他们把书桌的直角换成了圆角……

甚至这些三四十平米的房间，还做到了：

海盐公寓是贝壳首个中高端自营公寓。

过去，贝壳一直只做居间服务。他们连接了200多家经纪机构，在100多座城市提供200多万套租赁房源。

在贝壳前身链家成立整整二十年之后——2021年11月，贝壳做了战略调整，租赁业务的重要性，被提到前所未有高度。

目睹了这个行业痛点多年之后，贝壳决定亲自下场。

向租客提供高品质居住体验的集中式长租公寓，是庞大愿景的一部分。另一部分是，把数量更庞大的分散式房源，盘活做标准化运营。

给市场更多供给才能满足更多年轻人的住房需求。

贝壳将分散式业务命名为省心租。和传统二房东模式有点不一样，不管是公寓还是省心租业务，贝壳都不收中介费和装修费，更不N+1和赚租金差价。核心利润全在于他们靠自己20年的积累缩短了：

一百年来，摆在二房东面前的路从来没有变过。企业最直接的利润增长点，仍是通过隔断增加房间数，来提高坪效。

贝壳想改变一下二房东的定义。

早在做居间业务时，贝壳就对行业的低效十分不满了。那么多年，平均来算，经纪人每月单量都在三单以下。

赚不到钱，当然就有人经不住诱惑，想在其他地方赚一些钱。于是逐渐成了一条恶性循环，租期一到，客户就不再续租，行业效率更低了。

今年六月份的数据显示，贝壳租房整体两百五六十万交易数据里，普租的交易平均周期是53天。换句话说，一套房子从报盘到出租，如果没有人提供后续管理和服务，要花费近两个月。

不仅仅普租，哪怕是长租公寓项目，如果没有很好的管理，去化周期也要二三十天。

不能改变这一点，就改变不了行业。省心租业务的核心，就是以最快速度找到：

这条路可以分成两个阶段的，第一是找到优质客户，第二是把这个客户长期留下来。

贝壳有精准找到长租客的自信。

他们拥有行业最大的房产流量，其他渠道客户是八个到访才能签约一个，贝壳渠道可以做到三个到访就能签约一个。

他们有行业最大规模的经纪人。这些常年接触客户的经纪人，不仅让贝壳知道什么房子是买房人想要的，也知道什么房子和服务是租房人想租的。

比如贝壳早就知道年轻租客的新特点是：

解决这些问题依靠地就不只是贝壳传统能力了。比如贝壳为此设计了24小时报修服务。不管是马桶堵了，还是燃气灶点不着，甚至给空调遥控换电池，客户都可以通过24小时报修服务叫人，立刻有人上门解决。

截止二季度末，贝壳省心租分散式业务在管房源超过12万套，入住率高达94.5%。贝壳在成都的三万多租客，投诉率只有：

凭借后台精准高效的渠道、高品质的房源和服务，还有庞大到可以满足各类需求的房源，成都贝壳续租率高达60%，出租周期被缩短到了：

全行业没有第二家做得到这个数据。从53天到8天，贝壳为行业跑通了一条新的盈利模式，最妙的是，大家也终于不用互相伤害了。

比如经纪人群体。看起来贝壳庞大的经纪人队伍，要为省心租业务提供稍低于市场价的渠道服务。但因此改善的产品和服务端，又提高了成交单量。

现在，贝壳租房成都的资管经理，每月单量已经提升至25到30单，平均收入一万以上。

让这门生意连接的每一个个体，生活得更有尊严，才是贝壳下场的初衷。

可以算一笔账，一般二房东收入来源大概有四块：

而以成都省心租为例，收入基本只有业主给的30天免租期和租客每个月8%的管理费。折算下来，也就两个月租金的收入。

业主和租客从前背负的费用，几乎被砍掉了一半。

年轻人看得到他们的诚意。

最近几天，我正在看留美作家小杜写的《人间漂流》。

这本书讲了一群漂泊者的生命故事，有到东北讨生活的南方成年人，有渡江去俄罗斯闯荡的小舅，有孤身一人漂洋过海的豆腐状元，还有二十多岁离开故乡东北县城，飞往美国小镇的作者小杜。

打动我看完这本书的，是简介里的几句话：小杜在美国十余年，搬过很多次家，见过无数次聚散离合，异乡依旧格格不入，故乡也早已面目全非。

创建贝壳的左晖，是最懂“漂流”的。

1992年，这个陕西小伙从北京化工大学毕业，开始北漂。12年间租了十次房子，钱被黑中介骗过好几次，踩坑踩到自己在2001年11月，成立了一家中介公司。

长期主义就是左晖最早提出来的，他一直想用一间春暖花开的稳定居所，抚慰年轻人漂泊的心。

做难且正确的事，是他一直传递的价值观，现在几乎刻在了贝壳团队的本能里。

前段时间，在成都和贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖见面，他提到最多的一个词还是价值观。

宋春晖是根正苗红的老链家人，在链家和贝壳工作了18年，花名“舒克”。贝壳很多从0到1的勇敢尝试，都由他牵头的，这次下场拓展租房业务也一样。

宋春晖是被价值观洗礼过的一代。这代人做很多决策时，会一直传递左晖留下的理念。比如宋春晖最早看到了行业低效的痛点，多次强调进入这个行业，赚快钱不是目标，微利可持续才是。他说：

这份心意，在贝壳自营的成都海盐公寓里体现得最明显。

公寓团队整天冒出一个个想法。比如七夕能不能给每家租客送朵鲜花？欧冠比赛，能不能组织球迷一起到公区打开电视看球？元宵节大家能不能到公共厨房一起煮汤圆？

一件件小事花不了什么钱，却能让一个长得像酒店的地方：

下雨天，管家会主动帮不在家的租客，把衣服收进屋子里整理好；有养猫的租客出差想找个猫酒店，后来他跟贝壳管家说了，之后十天，管家每天开着视频帮忙喂两次。

租客回来后高兴地说，贝壳帮自己省了一个月的房租。因为一家猫酒店每天收费是两三百。

成都海盐公寓公区有一个阅读室，能容纳二三十人。租客里的一些考研学生，每天到那里集体看书写字。

经历过考研的朋友都知道每到考研冲刺期，各地图书馆都会早早排起长队。

海盐公寓公区每天十点半以后关灯、关空调。但前段时间有租客找到肖振宇说，以后阅读室的灯可不可以晚一点关，大家想多看一会儿书。肖振宇大手一挥说，只要真的需要：

那天晚上，建设巷附21号阅读室的那盏灯，一直照亮到凌晨。

海盐公寓正式开业那天，朝阳打在公寓蓝白相间的外墙上，肖振宇一大早就到了现场。他最先到阅读室转了圈，看见已经有四个孩子起来看书了。

最近我和肖振宇聊过几次，每次他讲起一个又一个年轻租客的故事，语气总是轻快。

他说贝壳从左晖创立时，就有给异乡人一个家的情结，到他们这代人，一定要把这事给圆了。