华人苦不堪言，家中遭遇六次暴力洗劫，损失近百万！哭诉该怎么办?

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9月4日晚，

南加州华人聚集的亚凯迪亚市（Arcadia）

一栋刚成交不久的法拍屋，

又遭遇抢匪闯入，

已经是该房屋一个月内第六次被洗劫，

华人屋主损失近百万元。

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地产网站Zillow数据显示，

这栋房屋建于2012年，

位于亚凯迪亚市一处幽静的街区，

共有六间卧室七间卫浴，

面积超过1万平方呎。

该房屋上一次成交时间是2015年，

成交价400万美元，此次法拍的成交价417万，

仅比八年前的价格高出4.3%。

根据Zillow估算，

目前该房屋的市场价值超过600万。

地产网站Zillow数据显示，这栋房屋建于2012年，位于亚凯迪亚市一处幽静的街区，共有六间卧室七间卫浴，面积超过1万平方呎。该房屋上一次成交时间是2015年，成交价400万美元，此次法拍的成交价417万，仅比八年前的价格高出4.3%。根据Zillow估算，目前该房屋的市场价值超过600万。

本以为捡到「大便宜」华人新屋主怎么也没料到，在得标后不到一个月的时间内，这栋好不容易到手的法拍豪宅竟被入室盗窃团伙盯上，来回洗劫了六次。华裔新屋主推测，应该是同一个犯罪团伙所为，虽然每次的窃贼不同，但犯罪手法很相似，人数也差不多，最近一次约有6、7人。

新屋主表示，前三次被闯入都是邻居发现的，后来我们在在屋内安装了监控系统，犯罪分子进屋后，我们也在第一时间报了警。可警察赶到现场至少也需要5-10分钟，他们早就跑得无影无踪了。「更可气的是，他们这次连监控系统也都一并抢走，无法无天了。」

经过六次的「暴力洗劫」，原本富丽堂皇的房屋已是面目全非。家电、家具、装饰品全部被搬空，就连窗帘、房门、灯具等硬装设施，也全部被撬走搬空。屋内的地毯、壁柜、墙面遭到严重损坏，电线也全被剪断。「原本房间里每只水晶吊灯的价格就高达十几万美金，每扇实木门都至少在2000美元以上......」

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据评估修复工程的装修队估计，

仅是最基本的硬装修复

不包括软装、家电、院子等），

至少需要花费30万。

新屋主表示，现在这栋房屋的价值与之前投资时的测算已大相迳庭。这栋房屋原本装修高档豪华、家用电器齐全，买下后便可迅速转手，净赚100万左右。但现在这么一折腾，不仅要花费大笔资金整修，还要耽误出售时间，「几个月后的房地产市场，谁也不好说，毕竟Fed还有可能继续加息。」

据评估修复工程的装修队估计，仅是最基本的硬装修复（不包括软装、家电、院子等），至少需要花费30万。

工程队的师傅表示，这看起来并不像单纯的入室盗窃，因为有些破坏是「毫无价值的」，比如对踢脚线、家庭影院内的隔音墙软包、壁柜门的破坏。但不管怎样，如果房子的安全无法保证，装修工作根本无法进行，「修了也是白修」。

不过，新屋主表示，这栋房子的前任屋主是一位常年在中国做生意的台湾人，不在美国生活，不太可能在本地与其他人结仇，而且报仇的人也不需要等到现在。

「洛杉矶的治安真是太差了！」屋主感叹， 现在屋内最值钱的物品只剩下门厅的水晶吊灯和厨房中岛的天然石材台面，他不确定还会不会有第七次第八次入室盗窃。

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法拍屋（Foreclosure）

是最受华人欢迎的房产投资领域之一。

但与此同时，

法拍屋因其产权、

交易流程复杂性，

也往往面临着更多的风险。

“法拍房”

由单词“foreclosure”翻译而来，不过，从字面上看法拍房”指的仅仅是法院拍卖的房屋，没有完全包含“foreclosure”。这里我们要扣个字眼，严格意义上说呢，“foreclosure”其实包括一个完整的流程，指得是当贷款人或业主无法偿还房贷时，债权人(通常是银行)通过出售、收回产权等方式，进而追回贷款的过程。

通常包括以下亏本出售(ShortSale) 公开拍卖(publicauction)、银行持有(RealEstateOwned bythelender，简称REO)，另外还有包括pre-foresales还有与reo类似的GOP不同过程对应不同类型的法拍房种类。

正因为“法拍屋”的存在是为了偿还债务，短期内填上资金缺口，资金讲究时效性而非投资的长期性，所以美国购买银行的“法拍屋”(foreclosure)有机会获得超值房产在2007-2009年的抵押贷款危机之前，购买法拍屋的过程非常复杂。有意购买法拍屋的投资者必须筛选大量的法律文件并且要持续跟踪在法院举行的拍卖会。受次贷危机带来的止赎浪潮影响，慢慢地使得查找和购买法拍屋变得越来越容易。

这里先说一下pre-foresales严格意义上说这个不算是法拍房，它是指一种在启动法拍前的特殊情况。在抵押贷款人通知借款人他们违约之后，但在该物业被拍卖之前，该物业处于预止赎状态。如果房主可以在此期间出售房产，他们可能能够避免实际的止赎程序及其对他们的信用记录的负面影响。

“法拍屋”的主要类型和机会与风险；

第一大类:shortsale(亏本出售)

shortsale是当人们无法每月按时偿还房贷的时，在宽限期内，可以向银行申请亏本出售房产。正所谓亏本出售，往往这类房产的价格是会略低于市场价。甚至销售所得不足以偿还贷款，银行还需要承担一部分的损失，所以银行需要考量业主的经济情况来决定是否接受亏本出售。在这期间，业主仍拥有产权。

所以这个是有一定风险的，因为毕竟银行是亏钱，有很高概率银行会拒绝你的请求，那你在等待的这个期间就会白白浪费掉几个月的时间。

第二大类:公开拍卖(publicauction)

公开拍卖通常指在宽限期结束后，如果业主仍然不能及时还贷，那么业主抵押给银行的房屋赎回权将被取代，其房产就会被公开拍卖(Public Auction)，市场上感兴趣的买家就可以加入竞拍。

一般来说，公开拍卖将在宽限期结束后1个月内举行，并以信件方式通知业主拍卖日期。在拍卖的过程中，银行通常以房屋贷款的欠款作为竞价。在这一阶段，业主已不再拥有该房产的产权。但值得一提的是，这一阶段的法拍屋是风险极大的。因为买家需要在中标之后很短的规定时间内支付全额的现金，这期间可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查等等例行购前事务。高风险当然就对应着高回报，通常拍卖场开出的额价格折扣在15~30%左右。

第三个大类:银行持有

公开拍卖结束后，竞拍失败的房产产权将会被过户给银行，而银行通常会委托经纪人来出售，因此就成为银行持有的法拍房(简称REO)。目前房产市场上大部分法拍房就属于这一类。

这类房产因为毕竟产权属于银行，而对于银行来说，他们的目的是尽快地回笼资金，所以这类房产的价格通常相比市场价也能便宜个10-15%的样子。房屋质量通常有保证，银行也会对房子进行必要的维修

总的来说，这类房产在法拍屋中竞争是最为激烈的，虽然质量有保障，往往在最后的回报率会有所降低。

最后这一种就是政府持有

这类流程与银行持有类似，唯一的区别就是必须联系政府注册的经纪人来购买政府持有的财产。因为you的房屋是通过联邦政府的联邦住房管理局或退伍军人事务部担保的贷款购买的。当这些财产被取消抵押品赎回权时，它们被政府收回，并由代表联邦机构工作的经纪人出售。

法拍房有价格相对便宜、不受限购影响等优势，但也是较高风险资产。 

这些风险，包括房屋被占用风险、房屋租赁风险、房屋隐形瑕疵、税费无法计算风险、过户风险、其他债权风险如房产在拍卖之前就已抵押给了其他债权人等等。

 这些风险就是一个个的“隐形坑”，容易诱发社会治理的“风险点”.