时隔3个月，公募REITs将上新！

根据中金基金公告，中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金山东高速REIT”）将于9月25日启动首发询价，募集份额共计4亿份。如果成功发行，该基金将成为第29只上市交易的公募REITs；也是今年第5只，上次则是今年6月份，中金湖北科投光谷产业园REIT发行。

目前，今年还有易方达基金、建信基金、工银瑞信基金等机构旗下的REITs产品正在审核过程中。

券商中国记者获悉，随着交易主体日趋多元、底层资产日趋丰富，公募REITs逐渐成为践行ESG投资理念的优良标的，在募、投、管、退等环节中融入ESG因素、设立专项基金支持ESG投资等成为市场关注焦点。但也要看到，部分项目的短期业绩较市场预期出现一定偏差，投资者应逐渐学会从长期视角去适应投资波动性。

谈及公募REITs和ESG理念两者之间的关联性，中航基金副总经理邓海清提出，“公募REITs投资运营与ESG管理都十分重视长期因素。因为，基础设施项目运营周期通常长达数十年，受气候变化、气候灾害等长期因素影响更大，ESG理念可以发挥正向价值；此外，基础设施项目具有保障民生、涉及众多利益相关方的特点，ESG强调与利益相关方的沟通，做好ESG管理有助于与利益相关方建立良好关系，提升项目透明度和运营稳定性。”

具体实践方面，券商中国记者注意到，华夏越秀高速REIT和普洛斯REIT等产品此前都披露过ESG报告。其中，华夏越秀高速REIT披露的ESG报告中呈现了项目基础资产相关的ESG关键议题和绩效指标，是境内首份公募基金ESG报告、首份公募REITs ESG报告。另外，建信基金公募REITs运营经理王未表示，建信中关村REIT之前也发布了相关ESG报告，聚焦到资产、企业运营的相关方面，以此融入ESG方面的实践探索。

邓海清指出，REITs投资考虑ESG因素可以提高投资吸引力，降低投资风险，并提升可持续、高质量发展水平。邓海清指出，市场目前对公募REITs的ESG管理方面的关注，主要聚焦在四大方面：一是大力扩展ESG相关投资领域，如新能源、自然资源、消费服务等；二是设立专项基金支持ESG投资；三是在募、投、管、退等多项投资环节中融入ESG因素；四是关注被投企业ESG相关信息的披露。

王未进一步指出，鉴于公募REITs会涉及到很多相关主体，ESG的议题管理需要明确责任划分，比如公募基金人员方面要关注基金从业人员的从业经验、基础设施资产工作人员方面注重安全相关证书的匹配性等等。此外，新能源REITs开展ESG实践时，应关注气候变化及技术迭代等议题。

公募REITs与ESG理念相融合，最终要充分体现在交易价格上。但根据Wind数据，截至9月20日收盘，今年以来28只已上市交易的公募REITs却有23只负收益。这意味着，从长期视角去适应投资波动性，成为了公募REITs与ESG相互融合的一部分。

华夏基金基础设施与不动产投委会主任莫一帆指出，今年以来公募REITs二级市场调整，一是部分项目的短期业绩相较投资人的预期出现了一定偏差，二是投资人的结构和国外成熟市场尚有所不同，相当部分以偏短期资金或交易型资金为主。“但从长周期来看，公募REITs底层项目经营产生的可供分配现金，是有相当稳定性和成长性的。总体来说，REITs涉及的资产类别普遍具有良好的抗周期属性。”

莫一帆还说到，公募REITs的二级市场交易为市场带来了较好的流动性，投资者在享受收益和流动性的同时也要注意波动性，为投资组合做好相应建设，从组合配置和长期投资角度去适应这些特征。

另外，嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军认为，公募REITs二级市场的调整，反映出宏观经济复苏偏弱等问题带来资产层面的挑战，以及公募REITs的投资者结构、生态等方面的不足。王艺军指出，目前公募REITs投资者的固收权益人占比过高，权益投资人还没大规模进场，个人投资者占比也是偏低。这使得公募REITs二级市场投资的生态较为粗放。

莫一帆表示，公募REITs二级市场目前发行28只，市值接近1000亿。公募REITs平均估值处于推出以来在市场平均线往下一个标准差异下，是长期资本比较好的配置区间。从投资人的结构来看，REITs以机构投资者为主，其中有不少是保险、银行理财等资金。这样的资金以固收或“固收+”为主，投资人很关注当期分派率，以及分派率的达成。

基于上述分析，业内认为公募REITs的长足发展，要进一步丰富底层资产、提升项目运营效率。

王艺军表示，未来随着消费REITs的推出，公募REITs市场的国际化会迈出重要一步。从美国市场来看，在传统的住宅、零售、办公类资产REITs中，零售资产的长期业绩表现是最好的，但波动性也很大。因此，基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作，同时也要把各自的管理边界确定好，激发相关主体的管理动能，这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。

王艺军认为，消费REITs发展需要注意回收资金的使用问题。王艺军分析到，国内基础设施REITs推出是要促进全社会基础设施投资良性循环，要求回收资金要投到新项目上，过去的比例是90%，现在至少60%要用到新项目上。但商业零售消费类资产而言（尤其是购物中心）是一个存量市场，回收资金长期使用方向用于收购改造的城市更新方向会更符合产业发展，因此消费REITs的资金应该用到存量资产的提升改造上。

博时公募REITs及资产证券化业务负责人吴云认为，从经营实践方面提升公募REITs竞争能力有三方面维度：一是底层资产运营管理能力，二是基金产品维度，三是如何更好地衔接底层资产和产品之间所做的工作。

以底层资产运营管理能力为例，吴云指出，目前上市的公募REITs、运营管理都采用了委托外部运营机构的模式，但基金公司并不会因为委托而豁免自己的管理责任，因为建立更高效的专业管理能力一直是基金管理公司内生的诉求。如何提升资产管理运营能力，吴云提出三点建议：一是建立更精细化专业化的管理团队，搭建人才梯队，同时要加强和外部管理机构的合资和交流，在外部运营管理机构提升专业化的资产管理能力。二是转变思维。基金最擅长的事是管理股票和债券等标准化产品，管理非标准化产品或者是基础设施产品是近年逐步建立起来的，要形成标准化之外的产业管理思维。三是建立起全流程高效率的治理决策体系。