实地调研！揭开公募REITs运营面纱

进入温度低至-25℃的冷冻库，摆满货物的穿梭货架令人眼前一亮。为保证库内温度适宜，相关人员会定期按规定对温控设备进行维护、校验。

此次调研的两大高水准运作园区，是中金普洛斯REIT项目底层资产运营状况的缩影。整体来看，在上市两年多以来，中金普洛斯 REIT凭借对优质资产的专业运营管理取得较佳的运营表现，底层资产运营业绩实现稳健增长。

正如中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸所介绍，中金普洛斯REIT底层资产整体出租率保持在90%左右，租金则保持在稳步增长水平，整体表现良好。”

“短期二级市场的变化难以预测，但能否提供相对稳健的收益是实实在在的。站在长期投资的角度来看，REITs的分红能力是关键。” 陈茸茸进一步说道。

普洛斯资本运营相关负责人表示，截至今年9月份，中金普洛斯REIT合计完成了5次分红，累计金额达到5.8亿。“就上半年而言，我们可供分配金额达到了1.7亿元，租金和管理费的整体收入接近2亿，息税折旧摊销前净利率为70.89%，期末的平均出租率维持在90%左右。总体而言，财务数据表现处于健康平稳的状态。”她说道。

平稳运作背后，离不开资产运营上的精耕细作。据赵明琪介绍，为保持出租率和租金水平的稳定性，普洛斯采取了一系列举措。首先，普洛斯和一些大客户建立了非常长期的合作关系，普洛斯的物流基础设施网络目前覆盖了国内70个城市，资产面积近5,000万平方米。

“很多网络化客户需要快速覆盖市场的时候，都会来跟普洛斯沟通起网计划。我们能够支持很多大型客户在短期之内完成整个物流网络化建设和基地建设，这是普洛斯的显著优势所在。”她说道，“大型企业客户通常提前3-5年来和我们分享新的发展规划以及基地建设的中期规划，因此我们通常会为支持客户的下一步发展做好准备。”

此外，针对行业和客户的风险管理系统，让普洛斯有能力找到优质的企业，发展成自己的客户，同时辨别一些有风险的企业。“对于一些处于早期阶段的客户，如果我们认为这个行业赛道非常有潜力，都会给予客户发展上的支持，然后作为陪跑型的伙伴来支持他们的成长和发展，如新能源企业。”她进一步说道。

从普洛斯角度来说，在做公募REITs之前，资产证券化更多的是通过私募基金开始的，普洛斯全球资产在管规模约1,250亿美元，覆盖了17个国家，与国际、国内主流的主权基金、保险公司、大型投资机构，都有比较友好和长期的合作。

普洛斯有开发基金、增值基金、收益基金等不同的基金策略，所以在进入公募REITs领域的时候，普洛斯在运营管理、风控管理、合规管理等方面已经建立了完整的管理体系，所以是一个顺畅的发展过程。

就二级市场的表现而言，陈茸茸相信，“伴随着底层资产的稳健持续运营和健康发展，以及REITs产品的分红能力达到投资人预期，二级市场波动会向价值回归。” 

扩募是REITs的生命力，能够支撑REITs市场向深度、广度发展。在6月完成扩募后，中金普洛斯REIT新购入普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆的3处仓储物流园区。

“之所以选择这些仓储物流园，一是通过纳入具有较强经济活力与成长潜力的城市仓储物流园区，进一步分散REITs底层资产组合的区域风险，二是借助不同区域仓储物流园的协同效应，提升REITs底层资产的营收能力与业务稳健性。”陈茸茸表示。

中金普洛斯REIT扩募之后，其基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.66万平方米，将有力地承载和支持所在地区的民生及经济发展，通过纳入更多具有较强的经济活力与成长潜力的资产，吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，拓展中金普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。

不仅如此，扩募还有助于进一步分散资产组合地域风险，有利于整体基础设施资产持续稳健运营。扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入，将有助于提升基金的二级市场流动性，为投资者创造更多收益。

谈及两年多对资产管理运营过程中的体会，赵明琪直言，中金普洛斯REIT的上市和扩募过程总体都比较顺利。作为国家发改委和证监会推出的新的金融产品，公募REITs在短短的两年的时间内能够达到将近1000亿的资产规模，发展速度非常快。普洛斯作为一家市场化主体，从最早开始做首募到扩募，作为原始权益人以及资产外部管理机构积极参与，力争为推动公募REIT市场的发展也做出自己的贡献。

“公募REITs的推出恰逢其时，鼓励更多企业着眼于长期，从运营端和管理端体现自己的价值，而不是仅仅从资产升值的角度出发。”她说到，“这对于从高速增长迈向高质量发展的中国市场非常重要。未来我们希望时机适宜的情况下能够纳入更多的资产量，产品规模继续发展壮大。”

现在实现扩募以后，市场已经进入首发+扩募的双轮驱动的发展期。作为原始权益人，跟REITs底层项目的合作还会有哪些创新的方面？

赵明琪表示，“从我们的期待而言，主要还是国内REITs的扩募机制创新，能进一步实现流程化或者常态化发展。”

随着底层项目的增加，基金管理如何合规运行，也是中金普洛斯REIT运营的工作重点。据了解，通过与外部机构普洛斯密切合作，中金普洛斯REIT在多个方面着重进行了运营的合规管理，包括用印审批、资金和账户使用、预算管理、信息披露及投资者关系管理等。

对于市场上对REITs流动性的顾虑，陈茸茸乐观道，“基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，多层次REITs市场建设将持续推进。

我国基础设施公募REITs起步相对较晚，目前仍处于发展的初级阶段。海外成熟市场的诸多经验都具有一定借鉴价值，有利于推动公募REITs市场平稳健康发展。

其一是重视发展多层次的投资者结构。普洛斯在REITs方面具有丰富的国际经验，是业绩表现一流的物流基础设施投资信托基金普洛斯J-REIT的发起人和管理者。普洛斯J-REIT从2012年在东京证券交易所上市以来，已经完成了11次扩募，目前已有93个资产, 并已成为日本最大的物流基础设施J-REITs之一。普洛斯J-REIT也被纳入MSCI全球标准指数，该指数被国际基金公司广泛用作全球证券投资组合的业绩基准。

据了解，2009年，日本政府设立不动产市场安定化基金，主要投资J-REITs市场；同期，日本央行专门设立购买J-REITs的股票基金。2014年1月，日本设立“日本个人储蓄账户”计划，允许该账户投资J-REITs。2014年4月，政府养老金投资基金逐步开始投资J-REITs。J-REITs不断发展，日本已成为全球第二大REITs市场。

“第11次扩募之后，普洛斯J-REIT引进了高净值个人投资人。未来我们也希望中金普洛斯REIT投资人结构朝更多元化发展。”普洛斯资本运营相关负责人展望道。

其二是优化公募REITs信息披露制度。在做公募REITs之前，资产证券化更多的是通过私募基金开始的，普洛斯亦是如此。私募团队就是一对一的对投资人进行交流，但公募有上万个投资人，如何更好地向他们披露底层资产的信息？

“我们也是借鉴了普洛斯J—REIT的处理模式，一是建立中金普洛斯REIT的官网，所以现在投资者通过普洛斯REIT官网可以第一时间获取这些底层资产的最新运营情况；二是我们设立了一个投资人的管理邮箱，可以通过邮箱发送需求，我们会在可披露范围内及时回复。” 上述普洛斯资本运营负责人表示。

值得注意的是，谈及原始权益人和基金管理人如何实现更好的协同配合，普洛斯相关负责人直言，基金管理人全方位、高频次地参与到底层资产的日常运营之中。同时，由于中金普洛斯底层项目数量较多，日常审批事宜数量及审批内容分散度较高，且大部分为仓储设施运营的相关专业事项。随着底层项目数量的增加，普洛斯希望可以与基金管理人在监管制度的框架下，进一步做好日常运营事项的权责划分。这同时也会促进外部管理机构不断提升运营管理专业水平。

归根结底，正如赵明琪所言，底层资产本身的良性运营，是支撑REITs市场可持续发展的重要因素，也是让市场的投资人，包括机构投资人和个人投资人在内对产品抱有信心的基础。“未来对资产管理人和原始权益人的要求会进一步提高，市场将检验两者的能力和资历，市场良性驱动下公募REITs产品将走向成熟。”