​【固定收益】REITs深度观察丨一级市场提振，关注园区办公运营——公募REITs2023年11月报

二级市场行情方面，截至2023年10月末，CIB-REITs总收益指数收于94.16点，较9月末下跌5.13%，CIB-REITs价格指数较9月末下跌5.11%，均弱于同期沪深300指数（-3.17%）。

10月以来受到市场流动性以及解禁因素影响，CIB-REITs价格指数和估值水平再度经历明显回调，交易活跃度再次减弱，尽管三季度披露基础设施项目运营呈改善态势，但仅部分REITs二级市场价格得到了基本面支撑，CIB-REITs指数整体走低。

一级市场发行方面，10月中金山东高速REIT上市发行，公募REITs市场突破千亿规模，上市后相对平稳。本月发行端改善明显，交易所新增受理6只REITs，其中4只为消费基础设施类项目，为今年3月消费基础设施项目纳入公募REITs试点范围之后的首批项目；剩余2只为园区基础设施。整体来看，4只消费基础设施项目项目估值分化较大。基础设施项目资产均位于一线及核心二线城市，项目估值区间处于10.45亿元-82.02亿元区间，2023年化现金流分派率处于4.27%-5.31%区间。2只园区基础设施项目，整体项目运营及估值水平接近，主要租户均为科技类。项目估值分别为16.50亿元、12.03亿元，近两年现金流分派率均值分别为4.23%、5.02%。