上海最散装的区，为什么是宝山

今天跟大家聊聊宝山

作为一个来了上海就一直生活在宝山的人，这些年，宝山给我的印象

就是整个区域，太散装了

此前，散装一直是江苏的代名词，互联网也会时不时蹦出一些地域笑话

比如江苏人出门在外从来不提江苏，自我介绍都是直接报出市县乡

海外留学生也很少出现江苏人，因为他们都是无锡人、常州人、南京人...

江苏的散装越来越深入人心，十三太保的GDP水平也越来越让其他城市羡慕

而对于宝山来说，此处的散装和江苏有着天壤之别

如果江苏是因为各地太强而散装，那么宝山，完全就是反着来的

从交通、到产业，再到各板块之间迥异的生活氛围

以及这些年各区域之间发展缓慢，很大程度上都是因为它的散装

出于严谨，这次，我在宝山全区实地调研了一天

以更客观、全面地视角为各位呈现，宝山究竟是如何做到这么散装的

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最明显的散装，就是这里的房价

宝山的房价体系，过去那些习以为常的规律，已经无法套用了

尤其新房，猛的一看还真有点看不懂

不过为了对比更明显些

我们先来看下这个区的二手市场如何

整体上，靠近市区的南部边缘板块，二手均价都破了6万/平

然后越往北，呈现梯度递减

单看这个确实看不出散装，毕竟二手基础太大，除完平均数，很多关键信息都变得模糊了

所以，我又单独为各位画了下面这张图

是不是很明显

宝山的新房和二手市场价格，完全是两个陌生的逻辑

先说最南端的大场，从土拍阶段阶段就一路补涨

单今年，就从一批次联动价的6.3万/平涨到二批次的6.7万/平

到了三批次，直接跳到6.9万/平，差一步就破7了

而去年10月份，周边的大华朗香公园映开盘均价才5.7万/平

不到一年时间1.2万的涨幅，徐汇区都不敢这么涨

而淞南板块，因为靠近杨浦新江湾，早几年就实现了7.3万/平的新盘指导价

如果说这些板块的价值突出，是因为靠近市区，那还说得过去

毕竟上海楼市永远是市区和核心地段最贵

但接下来这个板块，就有点离谱了

淞宝，跟市区距离不是一般远，妥妥的外环外

所在的吴淞创新城规划为市级副中心，但我们经过的时候大片厂房还没拆

滨着江，可能是淞宝目前最肉眼可见的优势了

去年一个新盘的开盘价为6.1万/平

但今年二批次中，这里的房地联动价已经站上了6.3万/平

直接刷新了我的认知

因为隔壁的杨行，同样手握宝山北站这么一个大规划，也才4.93万/平

几个板块实地看下来，目前宝山的新房体系基本呈现这种散装的状态

明显打破了越靠近外环价格越低的这条铁律

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而且不只房价，这些年宝山的产业也是散装的

各位可以直接看这张图：

整个视觉上就是遍地开花，但目前并没有看到结出什么果

这次我在一天之内跑了地图上的七八个产业园区

最直接的感受就是，宝山很多产业都是局部开发

各产业园之间离得很远

想必平时走个亲戚也是挺累的

虽然同为宝山科创转型的阵地，但总有种百万精兵无一统帅的荒诞感

并没有形成一个强有力的核心产业，去带动区域或者周边板块的发展

也就是我们说的产城融合

比如最典型的智慧湾科创园

行政上属于顾村，却位于杨行和共康交界

与顾村核心区的距离，就像那首歌里唱的一样：远在光年之外

而且智慧湾与两个邻镇之前，又存在河道、高架隔离带

进一步加大了距离感，对周边板块的带动作用也打了折扣

当然不是说产业园区本身不好的意思

只是对原本就不那么宜居的宝山来说，很多产业的加入反而让城市界面更割裂了

这背后也离不开宝山一直强调的产业转型

但目前来看大家转型都很难，所以产业之间基本自顾不暇

也就谈不上大局观了

首先就是老产业升级难

谈到宝山，一定绕不开宝钢，如今整个月浦依然是宝钢的天下

上了绕城高速，就能看见大烟囱一样的宝钢总部大楼高高耸起

大龄快40的宝钢，对我国钢铁工业发展功不可没，曾让宝山迅速崛起

但今天，已经成了阻碍宝山转型的顶头巨石

不过，我也看到了宝钢转型现代产业的一个决心：互联宝地

这是宝钢开始尝试转型迈出的重要一步

我查了下资料，互联宝地还是上海科创主阵地的载体之一

隔一条马路，对面就是刷新板块界面的上海长滩

新兴产业、高档住区都有了，起跑点是不低的

但众所周知，宝山一向擅长做一流的规划，兑现却不知要等到猴年马月

目前周边的大型建筑也还是工地

未来能给板块甚至宝山带来多少改变，还有待观察

其次是新产业起步难

比如2005年就全面投入的美兰湖，这么多年下来，只火了一个高尔夫

如今不甘心只打高尔夫了，开始大搞科创湖区，试图吸引更多年轻人

只是附近的宝山药谷，也就是北上海生物医药产业园，上个月一期刚刚竣工

宝山药谷@上海宝山

园区里的星巴克还在装修

距离美兰湖、地铁站要3公里，必须乘坐接驳车通勤

而地铁上盖的美兰城一部分主体，也还在施工中

怎么看都很难让年轻人果断留下来

目前下午六点的7号线上，到这个板块的年轻人依然多从市区返回

静安寺睡城这顶帽子，估计还要戴很长一段时间

目前来看，这也是宝山很多板块的共同命运

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不过宝山的散装，很大程度上其实是自身造成的

一个最大的因素就是交通规划：

我们从上帝视角看，整个宝山被纵向线路切成了一个加厚加料的三明治

几条主要的线路上，横向并无过多交集

域内原本的1、3、7号线，轨交基本平行，这两年新建的15、19号线也是南北走向

4条主干道，除了外环、绕城高速两条横轴，功能较高的南北高架、沪太路、逸仙高架等，全部都是纵向平行

交通看起来挺发达，但谁也不多看谁一眼，全部直奔市区

就连南部的中心城区，也被一分为二

东、西两区以军用机场绿地、共和新路高架带为阻断

板块间彼此隔离，成了最熟悉的陌生人

加上这些年一直被诟病的断头路，也是阻碍板块互动的一个顽疾

整个宝山的住宅区、路网都被切得支离破碎

如果你生活在宝山，几乎很难乘坐公共交通横向穿行

之前我从上大去共康，直线不到3公里，却要地铁转公交花上45分钟

这个距离，徒步也用不了30分钟

独特的交通规划，让宝山的板块之间想要串门，比穿过黄浦江去趟浦东都难

而除了这种人为痕迹，宝山还有很多天然的分割线

就是河道

由于靠近长江口，区域内天然河道共有922条段

不过和其他区域比起来，宝山仅排到全市第九，河网并不算太密

但问题就在于，除了横贯东西的薀藻浜、湄浦河等等

宝山很多河道都是界泾界河

这意味着行政归属的不同，区域共融起来有一定的难度，因此形成了众多的天然屏障

以顾村镇为例，镇内68条段规划河道

其中20条段都是界泾界河，占了近三分之一

这还没算上沿着外环线的河道

众多的天然路堑，分割了宝山的各个镇和板块

让宝山各区域之间的居民也形成了一种稳定的共识：

比起串门，还是约在市区见面更方便

这也决定了宝山的命运，注定要走上散装这条路

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于是这几个板块，几乎都在外面傍了一个大哥

不过傍大哥也是有条件的，最基本的就是地缘接近

如此一来，大华、南大、共康、高境等板块就显得格外突出

这几个板块，都有一个共同特点：有个好邻居

比如大场镇，就和普陀做了很多年的友邻

尤其最南端的大华片区，一脚跨进中环，与万里板块零距离贴脸

2019年，大场镇党委还与普陀区万里街道党工委来了一次官方牵手，共建“毗邻党建”

而且一心搞科创的大场，也凭借较低的租金和低密度楼宇配套，吸引了不少头部企业

比如央企中邮通信设备

原先在普陀曹杨设立了经营部和研究院，今年直接将总部搬到了大场

就在环上大科技园的科创街区

单上半年，中邮通信设备就累计贡献了8274.51万元的税收

未来如果带动上下游的产业链资源，这可是年产值百亿规模的榜一大哥啊

类似跟着大哥吃肉的，还有东部区域的高境板块

作为宝山南大门，高境背靠杨浦和虹口，一直很像个远房亲戚，平时很少联系

高境的发展，很大程度上也依赖于这两个区域的人口和产业导入

过去十几年，3号线吸引了五角场、市区的大量新市民

不仅催生了一批商品房及商业体，比如三花现代城、四季绿城、长江国际生活广场等等

还陆续导入了产业，除了长江软件园、新杨湾科创园

最具代表性的就是与复旦大学战略合作的复旦软件园，也是宝山和杨浦牵手的一个象征

而另一个远亲不如近邻的组合，就是共康和静安

和前面的板块不同，共康不靠产业

能傍上静安这个大哥，完全是直接生在了罗马

1号线和南北高架，让共康迅速融入了市区

而北部的薀藻浜和西部的大场军用机场，两道隔离带也助推了共康只能向南突破

更关键的是，共康和静安的历史渊源也颇深

1996-1997年庙行镇的南部地区，在行政上并入了闸北，也就是现在的新静安

几个板块之间打断骨头还连着筋

就算没有一河一机场的限制，向南融合也顺理成章

可见，傍大哥也是需要点天赋的

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这次在宝山转了一天，收获颇多，最大感受就是

宝山的发展模式，注定和其他区不太一样

比如我们熟悉的浦东模式

先是陆家嘴、保税区、张江联动发展，然后滨江向南，有了如今的前滩；接着张江向南，有了周浦

到现在，整个浦东投入临港也顺理成章

但宝山很难形成这样的产业辐射

最大原因就是这里产业虽然不少，但并没有第二个张江和陆家嘴

整个宝山的产业格局，依然缺少一个核心

传统重工业尾大不掉，新的科创产业也并未像其他产业中心那样，带来生活体验上的改变

对周边板块的带动作用并不突出

于是就有了我们今天看到的各种散装，而且，这样的散装格局可能还会持续很久

2009年就着手投入的南大智慧城，到今天除了在建的双子塔，整个片区内依然大量空地

开发慢就不多说了

最关键的是宝山一开始规划这块土地的初衷，是想打造离市区最近的CAZ

各位可以回想一下前面的地图，南大和宝山其他板块的距离，有多远

即使建好后，南大智慧城对区域内的带动效应，我只能持观望态度

可见，散装不仅是宝山过去和现在要面临的难题，未来还有可能会变得更加散装

但是，思路一变天地宽啊

对于现在的宝山来说，既然板块之间无法手拉手，那就干脆各自独美

说不定也是一条新出路

以上为正文，来自余奔雷