提前还贷的人开始后悔了？

大师：“毫无疑问，国内对房地产市场的监管措施确实相当严格。”

我：“你所说的‘严格’是指力度较大吗？”

大师：“不是，我应该说是非常有针对性，而且已经做好了充分的预测。”

我：“哦？房地产市场的交易量一直不见起色，房价也未回升，你还觉得监管好吗？”

我：“这不是有点矛盾吗……”

大师：“并不矛盾，恰恰相反，也许我们还没有完全理解这些政策和措施的真正目的，但实际上，它们已经取得了预期的成果。”

我：“你是什么意思？”

大师：“还记得今年初的提前还贷潮吗？”

我：“当然记得，由于存量房贷款利率较高，许多人想提前还清一部分贷款以减少利息负担。”

大师：“有没有可能政府希望人们提前还贷款，这实际上符合他们的预期和期望呢？”

我：“嗯？”

大师：“如果你从更长远的角度来看，你会发现，在楼市在二、三月份迎来小阳春之后，房地产市场的交易量和价格开始逐渐下滑，而二手房挂牌量逐渐增加。”

我：“没错。”

大师：“因此，降低五年期以上的LPR（贷款市场报价利率）不仅能吸引新的购房者，从另一个角度来看，也是在降低已经购房的人的负债率，减少购房债务，以应对未来房价下跌。”

大师：“比如，如果一套房价值100万，首付30%，你支付的本金是30万，剩下的70万贷款。如果两年后房价下降到60万，而你手头有30万现金，你愿意继续持有房子并继续还贷款吗？”

我：“我想我会挂牌出售，还清贷款，用剩下的20万重新购置一套房，以获得更低的房贷利率。”

大师：“但如果你把手头的30万还给银行，你仍然欠银行40万，不仅可能面临比最新贷款利率高出2%的高利率贷款，而且在未来房价进一步下跌时，你可能不愿意出售房子，因为沉没成本太高。”

大师：“因此，当我们嘲笑降低存款利率、缩减资产负债表以及不降低房价时，实际上政府已经实现了他们的目标，降低了已购房者的负债率，将他们与房产更紧密地绑定在一起，以赚取未来的利息。”

大师：“说白了，政府的担忧不是少收利息，而是担心房价下跌导致抛售和大规模违约。”

大师：“当然，这还不是最厉害的地方。更厉害的地方在于，不断降低LPR不仅能吸引更多购房者，还能有序地控制提前还贷的总量，毕竟总会有人观望LPR来决定还款额。”

大师：“实际上，降低LPR是新旧房贷利率一起下降，而新旧房贷利率之间的差额并没有改变，所以存量房贷利率的调整只是时间问题，但现在在等待一个时机。”

大师：“这个时机是提前还贷金额总数下降到一个可接受的水平。对个人来说，当你想要提前还贷时，存量房贷利率的调整文件就会出台。”

我：“天啊……贷款购房者似乎没有太多选择，要么多付利息，要么提前还贷并与房产深度绑定，对吗？”

大师：“不，更好的方式是出售房产，持有现金，等待房价下跌后再购入。”

大师：“但考虑到普通人对房产的情感依恋，很难理性地采取这一做法。因此，对大多数有闲钱的贷款购房者来说，唯一的选择就是提前还贷款，但他们可能没有意识到，未来房价下跌的幅度可能会超出他们的预期。”

大师：“例如，珠海不断调低备案价，使房价相对初始备案价下降了一半。”

我：“这确实有点深奥，感觉自己被‘出卖’，然后还在高兴地帮助别人盈利。”

大师：“你以为这就结束了吗？”

我：“？？？”

大师：“你有没有考虑过‘认房不认贷’政策的目的？”

我：“不是为了降低购房门槛，让更多无房者购房，让有房有余钱的人购买第二套房，以维持购房量，保持房价吗？”

大师：“以前我也是这么认为的，但后来发现这个问题远不止如此。”

大师：“‘认房不认贷’政策的目标是针对那些打算出售旧房购买新房的人，毕竟有多少家庭可以接受租房生活？在新旧房贷款利率之间的差距如此之大的情况下，出售旧房以购买新房实际上是人尽皆知的优势。”

大师：“对于那些出售价格较低的旧房的人，年轻人可以接过他们的房子，这让年轻人看到了‘希望’，也可以看作是一种留住年轻人的方式。至于真正富有的人，除非是刚需，否则谁会愿意购买第二套房……”

我：“那如果房价继续下跌，不是依然会有抛售和坏账吗？”

大师：“那也不会那么快，当新一批购房者的心理防线被突破时，可能已经过去了一两年，那时候新一批购房者会有一笔钱，可以继续重复这个过程。”

我：“房贷利率已经这么低了，未来还能再降低吗？”

大师：“你有没有考虑到，三年期定期存款利率已经降至2.65%？所以没有什么不可能，但这也是好事，因为所有这些举措表明，存量房贷利率真的快要降低了。”

大师：“但为什么那些不缺钱的中介不愿意降低贷款利率呢？为什么要降低存款利率？”

我：“唉，有点像‘朝三暮四’分桃子的感觉，实际上总量都是一样的。”