2023.09.27

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导读：从6月份开始，成都楼市进入下行通道。截至8月，成交面积降至128万平方米，环比下降20%。

作者 | 第一财经 李秀中

又一个省会城市调整住房限购政策，成都加入了进来。截至目前，9月以来，已经有11个省会城市完全取消或者调整住房限购政策。

9月26日，成都住建局发布了成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发的《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》（《通知》）。

《通知》明确，四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，统一为一个限购区域。其他区域不再审核购房资格。在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格。

成都楼市8月成交环比降2成

从去年底以来，成都楼市相比表现不错。根据国家统计局发布的2023年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，成都8月当月和1-8月平均分别以6.4%和7.8%同比增速领涨全国。去年10月以来，成都已经连续11个月领涨全国。

根据中指院数据，截至2023年8月 ，成都商品住宅成交面积1373万平方米，与去年同期基本持平，销供比1.1，出清周期12.2个月，库存平稳。从月度数据来看，成都3~5月商品住宅成交面积仍维持200万平方米以上量级。

不过，从6月份开始，成都楼市进入下行通道。截至8月成交面积降至128万平方米，环比下降20%。8月28日~9月1日，成都已经密集出台一系列政策，涉及"认房不认贷"、人才认定及购房资格优化等多个维度的政策。

中指院四川公司研究总监苏宇向第一财经表示，6月以后市场下行明显，客户观望情绪持续加重，二手房价格下跌，市场预期亟需政策利好修复。此次新政对改善性需求进行了重点刺激，有利于激发市场活力，限购放开有利于本地需求在区域间更加通畅流动，也使得冰封的外地需求有了在成都置业的机会。

易居研究院研究总监严跃进向第一财经表示，成都核心的区域还有限购，但是别的区域已经逐渐放松。其限购调整表现在两个方面：一是郊区的住房限购取消；二是大户型、改善型的物业的限购取消，这有助于更好地刺激合理住房消费需求。

不仅如此，除了限购政策调整，《通知》针对中心城区"两集中"土地取消限价销售要求、住宅用地原则上不设置配建要求、取消装修价格管制、不再执行二手住房成交参考价格发布机制，个人转让住房增值税征免年限统一调整为2年。

苏宇表示，本次成都新政涉及范围广、力度大，在"房住不炒"的基本原则下对多类市场主体进行了通盘考量，有利于激发合理需求，发挥市场自主调节机制，保证成都房地产市场健康平稳运行。这些政策一方面充分激发开发商拿地积极性，一方面也让住房价格进一步回归市场化。

中心城区仍然保留限购

不过，成都并没有完全取消限购。

《通知》规定，在限购区域范围内，购买144平方米以下（含144平方米）住房，须同时符合以下条件：一是居民家庭成员具有限购区域户籍，或户籍不在限购区域但在限购区域连续缴纳社保6个月以上；二是新购房后，本地户籍两人及以上居民家庭在限购区域拥有自有产权住房总套数不超过3套，本地户籍单身居民家庭、非本地户籍居民家庭在限购区域拥有自有产权住房总套数不超过2套。在此基础上，二孩居民家庭总套数可增加1套，三孩及以上居民家庭总套数可增加2套。

简而言之，成都此次限购政策调整后，中心城区"5+2"区域以外取消限购；144平方米以上住房取消限购；限购区域只需半年社保；本地户籍人士两人及以上家庭可以买3套、单身可以买2套、两孩家庭可以买4套，三孩家庭可以买5套。

苏宇表示，不完全取消限购主要体现了对本地刚需刚改客群的保护。成都作为一个人口高速流入、产业快速发展的城市，新进产业人口居住需求旺盛，而"5+2"区域本身的市场规模有限，基于成都职住平衡的考量，需要对"5+2"区域刚需和刚改群体进行适当保护。

据第一财经记者不完全统计，截至9月26日，9月已经有天津、沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、苏州、福州、郑州、合肥、厦门、无锡、武汉、广州、西安和成都等大城市取消或者调整放松原来的住房限购政策，其中以省会城市为主，有11个省会城市。

在这些城市中，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡和武汉等城市是全域取消了限购；天津、苏州、广州、厦门、西安和成都等城市仍然在一定区域或者一定条件下保留限购。

9月8日，苏州印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》明确，苏州解除了120平方米及以上商品房限购，即对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。也就是说，120平方米以下商品房仍然限购。

作为一线城市，广州率先放开限购，但仍然要求本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域限购2套住房：非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。

就在成都发布《通知》的前一天，9月25日，西安市住建局在其官方微信公号上正式公布了西安市住房交易政策调整内容，包括限购区域以及限购区域居民家庭购房条件的调整，相比原来的政策，限购区域缩小到二环内，购房的落户限制时间放松，但是仍然保持二环内限购。

西安城记主理人、西安房地产行业资深观察者聂海峰向第一财经表示，这轮限购政策调整城市分化很明显的原因还在于不同城市之间的特点。西安目前的人口红利还在持续，以制造业和文旅业为代表的产业相对稳定且有发展预期。人口大量进入，又带来可预见购买力。因此，西安楼市有购买力的底子。相对比南京和武汉等价格较高的城市，西安有着明显的比较优势。

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