行业观察｜政策松绑满月，十一黄金周要重回楼市了？

“目前都在等上海、深圳、北京的政策了。”2023年十一小长假临近，多位一线城市头部房地产商营销总表示。他们希望继广州之后，其它一线城市也能适当放开限购年限和区域。

8月末9月初，一直低温运行的中国楼市终于迎来及时雨。一线城市取消“认房认贷”，降低全国首套房首付利息，降低存量房房贷利息，广州部分区域解除五年限购等救市大招陆续下发。

这些一改以往“小修小补”的政策的确对市场起到了推进作用。数据显示，北上广深一线城市接连出台“认房不认贷”新政一周后，58同城、安居客全网流量连续上扬，一线城市新房线索量连续两天环比最高增长超98.3%，核心城市VR带看周环比最高增长超101%，二手房线索量周环比最高增长超70%。

58安居客研究院院长张波认为，北上广深一线城市出台“认房不认贷”政策之后，短期的效果非常明显。我们看到不只是市场的成交量在提升，58同城、安居客线上的流量增长也非常明显。尤其是北京和上海，广州和深圳稍微弱一点，这也是为什么广州后来又快速出台了部分区域解除限购的政策。

“认房不认贷”主要释放了两类购房需求，一类是首套房需求，这部人原来在北京没有住房，可能在老家买过一套房，原政策下他们的首付按照二套标准，新房70%以上，二手房60%。政策下来后，这批人入市较快，下决策也较快。

另一类是有置换需求的人，新政出来后，市场上二手房的挂牌量激增，这意味着一部份有置换需求的房主也在入场，但他们入场的节奏和效率肯定不如上一类人，因为这部人要买一卖一，市场现在供大于求，只有卖掉手头的房子，他们才会更快的下决策买新居。

多位一二线城市的项目总的反馈也是如此。

上海大华梧桐樾项目总计2000套左右新房，位于虹桥机场周边，主打84平方米-101平方米的高层和99平方米-140平方米的叠拼别墅。

该项目营销负责人陈斌表示，9月初上海刚解除“认房不认贷”时第一个周末当天线下营销中心的到访量在300组-400组之间，相当于1000人次。比以前上升了三四倍。9月该项目第三次开盘，总计600多套房子现在只剩不到100套了。

9月1日，上海市嘉定区大华梧桐樾售楼处

他认为，从目前楼盘的销售民情况看，改善性需求和首套置业比较多。

同样的情况也发生的武汉。由瑞安房地产开发的武汉长江天地也是一个改善型楼盘，均价3.6万/平方米，在武汉属于中端偏上水平。

近日，其市场营销部总监潘奇透露，因为项目是沿江板块，在武汉二环内，同时有古城的稀缺景观资源，所以政策放松后，市场比较火。目前放出248套产品，认购已经超过200套。

9月28日下午3点，武汉长江天地售楼处第一天开盘

虽然，两年来房地产行业出现了房企周转等问题，但并未影响一线城市购房者看新房的热情。

多位专家和项目营销负责人表示，目前一二线城市的购房主力是改善型和刚需购房者，且他们更倾向于买新房。除非二手房具有强学区及地段稀有这些属性，不买这套就没有别的替换。

主要在于新政让门槛降低了。以北京为例，原来1000万的房子首套可能要七八成首付，“认房不认贷”之后，首付只需要35%，如果夫妻双方都有稳定收入，买新房是不错选择。

而且近期开的很多楼盘也在五环内，位置不是很偏。市场经过大浪淘沙，还在去年年底至今年拿地的不是央国企就是优质的民营房企，或者是多家央国企的联合体，因此，购房者对交楼问题也不会太担心。

“我买件衣服都没这么快。”2019年，李芳在上海花1500万买了一套龙光地产的高端住宅，她是最后一个排到号的，从进门签约到听到开发商敲锣恭喜她，不到5分钟。

这种情况现在2023年之后可能再也不会发生了。即使有之前放松楼市的组合拳，购房者在决策时仍然很谨慎。

多位一二线城市营销总表示，此轮政策放松后， 由于市场没有像2016年一样量价齐涨，大多数项目是成交量在上涨，因此购房者有了更充足的时间挑房，导致他们对房屋的品质、服务提出更高的要求。

以前大多数购房者会把地段、户型放在首位，现在则会更关注开发商的信誉和品牌，毕竟目前现房销售的盘几乎没有，保质量交楼是重点。

其次，大多数购房人对小区的环境配套、物业要求更细致。如小区人车分流、车位配比，小区有没有会所，周边有没适合老人、小孩的餐厅、娱乐场所等。

多位业内人士认为，政策底会持续相当长的一段时间，计划上车的买家可以更细致的挑合适自己的房子。他们观察到为了提高购房效率，年轻人开始更多从线上利用黑科技粗筛房子。

一位武汉的年轻购房者表示，平时工作很忙，基本没时间跑线下的样板间。但是，通过安居客的线上找房平台基本可以一小时内把感兴趣的七八套房子都逛一遍。“用安居客AI智能挑房功能，把户型、预算、位置、价位等需求填好，AI就会智能推荐合适的房源了。以前还得跑到现场看光照和周边环境，现在用3D售楼处的VR看房、日照模拟都可以拿着手机看实景和房子在不同时间点的光照。”

以武汉长江天地为例，安居客利用AI航拍技术可以让购房者在线上就能体验到项目与江景，周边城市配套医疗、教育、地铁等公共交通的关系。如果购房者在AR体验中对房子感兴趣还能一键召唤售楼经理来讲解。

“我们会把更好的营销人员放在线上，因为非面对面情景，对专业性要求更高。而且，我们发现安居客这些平台导流过来的成单率也更高。”潘奇认为，现在年轻的购房者用手机登录安居客线上平台，挑好房子后，再去线下看已经成为必然趋势。

58安居客武汉长江天地日照模拟演示

虽然政策让市场有了暖意，但并不是同一城市的所有楼盘都能体会到。

潘奇发现同一个城市市场分化较严重。如武汉在三环、四环外的产品明显不如二环内的火。热门稀缺地段更扎堆，地段和品牌差的则更无人问津。

北京市场也是如此。以前难卖的存量楼盘仍然鲜有人问津，而刚开盘好地段的国央企的楼盘购房者络绎不绝。

在上海，陈斌发现楼盘的到访数据在政策放松后的第二个周末当天会下降20%，第三个周末又下降20%，现在，周末当天基本上回归到100组-200组。

和前几轮楼市量价齐升不同，2017年之前，只要一线城市有放松限贷、限购的政策，数据就会直线上扬。甚至几天内房价就会上涨20%-30%。

但多位一线城市营销总也表示，虽然政策几天后市场会趋于冷静，边际效应递减，可楼盘的到访量和关注度仍然会比没出政策前上升一个台阶，交易量更像是一个曲折上升的过程。而市场反复筑底的过程其实是挑房的好时机，因为一旦量价齐升，就会形成价格踩踏。而且，谁买房子都想保值，现在热度比较高的盘大多有保值属性，而这些盘的价格目前还处于合理低位。

张波认为，现在是首套房入市的人群基数还不够，所以二手房起不来，导致置换的人群卖房效率就不高。激活房地产市场，二手房交易量必须要起来，尤其是国庆节这段时间。二手房起不来，后面就很难把新房市场带起来，整个交易链条也打不通。目前市场上真正愿意出手的是两拨人，一是明确要买房的首套置业者；二是明确要改善的二套置业者。

政策的工具箱还有存货，现在市场都在等待北京、上海出台类似广州的限购年限缩短为两年的政策，这会释放大批刚需客，从而带动二手房和新房市场的改善型购房者流动。

另外，对于一线城市来说，还可以对政策本身再进行补丁式优化，例如不仅是商贷，在“公积金”层面可以配合同步“认房不认贷”。还有降低房贷利率水平，尤其在首套房层面，LPR可以进行更大程度的下浮基点，最大程度上减轻购房者的月供压力。