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楼市,不寻常的信号!

楼市,不寻常的信号!

公众号新闻

作者:老船长

来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)

全文2191字,预计阅读需6分钟。



1


国庆假期之前,楼市的政策依然如潮水般涌来。


但其中出现了一个特殊的信号。


9月底,雄安新区住房管理中心发布消息:


雄安新区取消商品住房预售,实行现房销售,实现“所见即所得、交房即交证”。


中国最特殊的城市,一出手就是不凡。


雄安也成为海南之后,全国第二个明确取消预售制的地区。


特殊的雄安新区,必然要求特殊的房地产模式。


“房住不炒”在这里是必须坚守的底线,而雄安的住房市场的最终目的是“租购并举、职住平衡”,并把这个诉求称之为中国式现代化的雄安住房场景。


雄安新区本就是国家全力打造的城市新模式,是一块改革试验田。


这么多年来,现房销售、租购并举、共有产权房、人才保障房、新的房价模式、新的租房模式,都在一步步成为现实。


中国未来的房地产发展新模式,大概率会参照雄安的模式。


取消预售制,就是一个强烈的信号。


雄安之外,也有不少地方开始探索现房销售。


8月28日,成都下发了关于现房销售的通知,其中对现房销售的条件做了很详细的规定:


1)完成不动产首次登记;

2)交付时需完成住宅周边道路、场地及隔离措施;

3)项目“所见即所得、款清即交房”;

4)承诺在销售阶段不设置抵押;

5)现房销售最低规模为栋。


此外,开发商和购房人在签合同之前,就必须陪同购房人验房。而如果没能实现“款清即交房”,还会受到处罚。


成都设立的标准,可以直接当作其他城市的模板了。


而在成都之前,合肥在7月底也首次着重推进现房销售,甚至还派了团队去海南调研学习。



在蜀山区和包河区,也有两块地直接要求现房销售,并成功拍出。


早在今年1月份,高层就直接提出“有条件的可以进行现房销售”。


这是住建系统高层,首次明确提出现房销售的概念。


此后,不少地方也摸着政策的脉络开始发声。



但你也看到了,很多地方的口吻都是“探索”“鼓励”,像雄安、成都、合肥直接开始做的城市,依旧是少数。


做不做先不说,但得先把队站好了。


现房销售,向来是个争议性的话题,但却是民心之所向。


南京、杭州、苏州、深圳、中山等城市也尝试过现房销售,但杭州、南京在推行一段时间后,就已经暂停了。


既然是改革,就必然存在阻力,也不会是一蹴而就。


而如今的最大的阻力,已经变成了:


房企愿不愿意赌上不可知的未来。


2


商品房预售制,最早起源于香港。


商品房改革前,内地决定照搬香港房地产模式,预售制也拿了过来,并在1994年正式实施。


开发商拿到土地使用权、预售证、规划许可证等资质,就能预先卖房。买房人预付购房款,包括首付和按揭贷款,一次性全部转入开发商名下的预售资金监管账户。


预售制的好处在于,能确保开发商拿到足够资金建房,提高资金使用率。


从房企开发资金数据来看,销售回款(定金及预收款+个人按揭贷款) 占总到位资金的比重达到47.9%。



商品房预收款的重要性,由此可见。


在此驱动下,高周转模式开始横行江湖。


而中国的预售制,和国外的还是有所不同。



比如在澳洲墨尔本,可以先交首付10%,在交房前3个月可以申请贷款,而不是交首付的同时贷款。


比如曼谷,首付15%,但交房前需付清全款。


比如在吉隆坡某些项目,可以根据工程进度付款,交房前付清全款。


比如在新加坡,购房者支付完首付后就可以向银行申请贷款,银行会根据合约要求在房屋建造期间按照工程进度分批拨付房款。


而国内的预售制,在执行过程中,也暴露了不少问题。


监管资金被随意挪用,已成为普遍现象。


更要命的事,期房交付一般在1-3年左右,中间面临虚假销售、质量缩水、延期交付等问题。


当房地产高光时刻过去,烂尾楼遍地,尤其是预售监管更松的三四线城市。


所以在去年烂尾楼事件频发时,预售制也是被声讨最多的时候。


这就相当于:


经营风险,转嫁给了购房人;按揭贷款风险,转嫁给了银行。


房地产,也变成了资金密集型行业。


3


而一旦现房销售全面铺开,很显然会造成两个后果。


好的一面在于,烂尾楼将很少出现。


每一个项目都必须等到现房才能销售,烂尾的现象将再难出现。即便出现,也将是开发商自担风险。


坏的一面在于,市场上80%的中小开发商,将完全出局。


中国的房地产行业,已经完全演变成资金密集型产业。房价的组成部分,60%-70%都是土地成本和建安成本。


一旦现房销售,就要求开发商在1-3年的建设周期内,资金完全自己承担,除了少部分头部房企能实现,80%甚至90%的房企,都将面临资金链断裂的情况。


那将是一次行业大洗牌。


尤其是在当下房企频繁暴雷的节骨眼,更不敢轻易推行现房销售。



恒大负债2.4万亿,碧桂园负债1.4万亿,债券利息支付已经展期再展期。恒大和融创,甚至都在美国申请了破产保护。


仅仅这几家巨头房企的债务,已经让整个房地产市场不寒而栗。


恰恰,他们又是全国三四线城市布局最广的房企,单单是保交楼任务就必须用到巨量资金。


如果这时候在要求他们启动现房销售,大范围的房企暴雷将不可避免。


就连王石最近也表态了:


“现在大大小小的开发商会进行新的调整、洗牌。房地产行业还会存在,但是企业调整会非常非常大”。


取消预售制的最佳时机,绝非当下。


一旦预售制完全取消,改为现房销售制,中国房地产的发展模式,将会完全重启。


这也是为什么,中国目前的现房销售规模只占到17%;这也是为什么,很多地方都在探索,但也仅仅止于探索,没有全面铺开。



改革之路,道阻且长。




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