帝都传来重要信号！二手房的游戏规则，变了！

公众号新闻

2023-09-28 09:09

转载自 | 楼市黄大大

作者| 瓜片

帝都发生一件大事，传来重要信号。

二手房市场的游戏规则，已经彻底变了！

此刻还意识不到的人，将来可能是要吃大亏的。

今天，一条新闻刷屏了。

链家北京宣布，对北京地区二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整，主要有两个变化。

变化一，房产经纪服务费（即中介费）从目前房屋成交总价的2.7%调整至2%。

变化二，由买家单方面支付费用，变为交易双方共同承担，也就是双方各承担1%。

对于还没买房的人来说，这绝对是个好消息。

按照链家北京原来的收费标准，买家需要支付房价2.7%的中介费。一套总价800万的房子，光中介费就要20多万。

更重要的是，这笔钱纯纯是由买家负担的，卖家一分钱都不用出。

新标准之下，买家只需要支付总价1%的中介费，也就是8万元，一下省了10多万！

至于刚刚签约交钱的买家，他们估计要后悔死了，多花了好多钱！

2.7%的中介费，确实不便宜，但还不是全国最贵的。

今年二季度，易居研究院统计了全国25个重点城市的二手房中介费，结果发现成都和西安的中介费最高达到了2.8%，比北京还敢收。

而且不止北京，全国很多城市，中介费都是由于买家承担的。比如西安、长春和武汉。

有些城市看似是买卖双方共同承担，但买家的收费明显高于卖家。比如上海、广州、成都、兰州和长沙。

据我了解，广州链家的收费模式是买家给1.4个点，卖家给1个点。

只有少数城市做到了中介费“AA制”。比如杭州、金华、珠海和惠州。

易居数据显示，从中介费买卖双方的负担比例来看，有67%的费用是由购房者承担的，剩下的33%是由房东承担的。

换句话说，购房者承担了近7成中介费，买家大面积受伤的世界达成了！

为啥中介机构突然想通了，给买家省钱呢？

而且卖家要比原来掏更多钱，就不怕他们不肯吗？

答案其实很简单，每一个卖房业主都感同身受：

二手房，实在太难卖了！

最近一两年，各大城市的挂牌量，几乎就是直线增长。

2020年8月，重庆二手房挂牌量超过15万套，一度引发不小关注。而现在，这个数字已经成功突破20万套。

我清楚记得，2020年底，链家广州对外的二手房挂牌量才刚突破8万套。去年底已经猛增到了11万套。

随着认房不认贷、首付比例下调、限售松绑、税费减免等一系列鼓励置换的政策落地，大量“卖一买一”的需求被激活，新一波换房潮快速形成，又导致卖房难度更上一层楼。

据经济新闻联播报道，北京二手房市场入秋遇寒，平均成交周期超百天。

对于一些新房成交占主导的二线城市，压力更大。

进入9月以来，杭州贝壳平台上的房源成交周期再次创下新高，一套房源从挂牌到最终成交平均需要224.4天，超过了7个月。

这意味着，你现在挂牌，可能到明年二季度才能把房子卖掉。

如果是一二线核心区的笋盘，从来是卖一套少一套，倒是不用太发愁。

然而，天量的二手房源里，绝大多数都是同质化严重的刚需房。卖房地狱模式才刚开始，很多人显然还没做好心理准备。

去年以来，我们见证了业主给中介发的红包越来越大，成交奖励越来越舍得豁出去，卖房已经卷得飞起了。

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只可惜，花钱越多，越是掩饰不住焦虑。

每一个没有中介带看的周末，每一个问完价格就消失的潜在买家，都变成了辗转反侧的失眠夜。

对他们来说，如果能早点把房子卖掉，多掏一点中介费又如何呢？

市场惨淡的时候，下调中介费，其实并不意外。

比如2017年的时候，链家北京就把中介费从2.7%调整到了2.2%，我爱我家从2.5%降到了2.0%，房天下几乎对半砍，直接降到0.8%抢客。

但这回明显和过去不一样了。

由买家单独付费，变成买卖双方共同承担，标志着楼市从卖方市场向买方市场的重要转变。

以前卖家是大爷，现在买家开始掌握主动权。

就像我们刚提到的，中介费是按照房屋总价的一定比例来收的。房价越高，中介费就越贵。

北京上海的改善房，动辄总价上千万，中介费高达几十万，足够去三四线城市给个首付了。

更重要的是，这笔钱大多是由买家承担的。

在过去，买家之所以忍受高额中介费，是因为“房价永远涨”的信仰还闪闪发光。反正过两年的房价涨幅就可以覆盖掉这笔费用。

这种心理状态，跟2021年房价+利率站岗的人很像。只要房价不停涨下去，今天的成本就是明天的利润。

经过最近两年毒打，房价有没有涨，想必各位心里都明镜儿似的。

而当房价不涨的时候，中介费就成了一笔纯纯的开销。如果房价跌了，对买家来说就是双重损失，掏钱的动作也会变得犹豫。

更何况，链家的收费标准，本身就是行业里比较高的，在很多城市都是2个点起步。

虽然我身边的朋友普遍反映，链家的中介专业度会比较高，而且服务流程很舒适。

但在楼市前景未明，收入预期不乐观的当下，楼市也开始了“消费降级”。

一个明显的标志就是，贵为北京二手房市场最大经纪公司的链家，市场份额正在快速下降。

中原地产首席分析师张大伟在公号文章中透露，链家在北京的市场份额长期保持在50%，即便去年也有45%。

可是到了今年，市占率却一度不足35%。

很明显，买家变得不舍得花钱了。

比起取消限购这样的“核弹”，少给点中介费，似乎只是一个不起眼的小变化。

楼市的重要转折，往往就藏在这些“小变化”之中。

从卖方市场，到买方市场，二手房交易的游戏规则彻底变了。而造成这个局面的根本原因是：

我们早就不缺房子了。

上周举行的2023中国实体经济发展大会上，前国家统计局原副局长贺铿又一次把这个话题扔了出来，他说：

“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的，所以在这种情况之下，房地产企业必须转型，早转型早主动。”

从总量来看，房子已经过剩了。但在过剩之中又充满了不均衡。

有的城市大片空置房无人问津，乳山银滩，惠州大亚湾，一座座海景房空荡荡，跌成白菜价无人问津。

有的城市却还在抢房子，房价还在涨。

即便是大城市，寸土寸金的核心区，最多的是老房子，设计户型过时，居住体验差，而次新改善房却很少。

请记住，房价上涨的核心逻辑是稀缺，这一点从来没变过。

在大多数人都没买房的时候，房子本身就是稀缺。但当所有人都拥有房子，好房子才是真正的稀缺资源。

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来源: qq

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