深圳房贷，大变化！

2023-09-29 05:09

一线楼市再松动。深圳首套利率下限调降40基点，二套降30基点！

此前，广州已经按这一标准下调了首套房和二套房的利率水平，下调的幅度与深圳完全一致。

记者近日在广州走访时发现，广州不限购的黄埔区和番禺区，核心区域人气回暖明显。同时，二手房置换潮涌，广州各区的不动产登记中心人流涌动。

数据也显示，9月以来，重点城市成交量整体呈现出“前平后升”趋势，政策效果在9月下半旬逐渐显效。上周，北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数环比分别增长134.6%、144.1%、23.5%、21.7%。

深圳自9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限

9月28日，上证报从深圳市住房建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局获悉，深圳从29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点。此次调整有利于降低居民家庭购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

据9月20日人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.2%。

此前，央行深圳市分行公示深圳市首套房贷利率下限历史调整情况。2022年5月15日-2023年9月28日，深圳执行利率下限水平为LPR+30BP，全国利率下限水平为LPR-20BP。

今年9月初，记者就从人民银行广东省分行获悉，广州首套房利率下限突破LPR。广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR（贷款市场报价利率）－10基点；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30基点。

周亮摄

100万贷款月供减少了235元

此次调整深圳首套房利率比此前的利率直接降低了40个基点。

在此之前，深圳首套、二套房的利率水平分别为4.5%（LPR+30bp）和 4.8%（LPR+60bp）。此次分别下调至4.1%(LPR-10bp)、4.5%(LPR+30bp)。以首套房为例，等额本息30年还款，原来100万贷款月供5067元，现在是4832元，减少了235元左右。8月31日出台的认房不认贷政策，现在房贷利率下降，最直接的利好，是降低了购房者首付和月供的压力，有利于促进刚需和换房需求的释放。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前，广州已经按这一标准下调了首套房和二套房的利率水平，下调的幅度与深圳完全一致。这意味着两个一线城市是按照统一的步调进行调整的。深圳和广州首套房和二套房的利率水平比国家规定的最低利率水平要高10个百分点，显示出一线城市在执行这方面的政策有差异化。

李宇嘉表示，8月底政策松绑以来，尽管市场交易有所好转，但逐周减弱，到9月底政策效果明显减弱。从客户需求来看，看房量明显上升但购买决策呈现迟缓特征，意味着基于楼市基本面及预期，以及居民收入和就业预期，刚需和换房需求潜力大，但消费能力和意愿明显不足，迫切需要全民降低交易成本、购房成本。

节前广州楼市探访：不动产登记中心，客满！

近期，随着广州落地限购政策优化，广州楼市人气回升明显。

9月28日，金九最后一个工作日。记者走访发现，广州不限购的黄埔区和番禺区，核心区域人气回暖明显。同时，二手房置换潮涌，广州不动产登记中心人流涌动。

记者28日9时来到广州市番禺区不动产登记中心发现，在一楼的大厅等待区，已经坐满了前来办理业务的人，房屋买卖双方、房产中介，非常热闹。

周亮摄

记者在番禺区政务服务中心的显示屏看到，9月不动产登记业务就有6448件。

番禺不动产登记中心工作人员也表示，近期，办理不动产登记的人数确实有了很大提升。

周亮摄

记者从几位伴随着业主一起过来办理业务的中介人士了解到，9月广州陆续出台新政之后，无论是带看量和成交量都处于上升的状态。

“我们在南村万博板块，我们的团队这个月的成交量比上个月多了30%。”链家华南雅居乐店的刘女士表示。

另一家房产中介张先生表示，“最近客流量上来了，自己这个星期已经撮合了2套成交。以前一月才卖一两套。”

黄埔和番禺人气爆棚

记者走访发现，限购区和不限购区人气迥异。相对而言，目前放开限购的三区，人气回升以黄埔和番禺最快。

在天河黄埔交界的楼盘李先生今天刚刚完成了一单成交。他表示，近期看房的客户量提升得很快。工作日晚间21时、22时还有客户到销售中心看房。“我在售楼中心，每天手机里面显示的走路数都超过1万步。”李先生表示。

“人太多了，销售接待不过来，其他岗位的同事也一起上了。”在番禺万博片区的楼盘，销售人员如此对记者表示。

周亮摄

9月25日，番禺的长隆万博悦府线下开盘，价格区间在5.4万至6.8万元。销售经理称，当天到场2000人，卖掉40亿元。

“投资客现在都买98平方米的小面积单位，大面积的房源剩余很多。”一位内部人士表示。

在该盘不远的楼盘销售经理则称，“上述数据是否属实，有没有气氛组，是否有所谓的内转单位，看过网签情况才知道。”

部分开发商在深圳吸引了一批客户，乘坐大巴过来广州黄埔看房。该楼盘在广州放开限购首周认购近30套，成交额达到1.2亿元。此后该消息被传成深圳购房团来广州扫货。

图片来源：网络

最近记者也发现，房产中介推销电话多了起来。

“我们一天打几百个电话，客户越来越难找到了。现在都是刚需客，投资客已经越来越少了。”专注黄埔的新房中介刘先生在电话中跟记者吐槽，“通过电话渠道寻找客户无疑是大海捞针。现在在抖音等平台获得客户都要40元至50元一个，获客成本越来越高了。”

政策效果在9月下半旬逐渐显效

数据也显示，9月以来，重点城市成交量整体呈现出“前平后升”趋势，政策效果在9月下半旬逐渐显效。

中指研究院数据显示，上周（9月18日-9月24日），北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数环比分别增长134.6%、144.1%、23.5%、21.7%。

不过，从成交规模角度来看：前三季度重点100城新房累计销售同比下降2%，9月销售面积环比增长超10%，同比降幅约20%，为2016年以来同期最低水平。

三季度以来，7-8月市场下行压力持续加大。9月，各地加快政策优化，带动市场情绪回升，核心城市市场有所好转，但受政策传导需要时间及网签数据滞后影响，百城销售环比回升幅度有限，同比仍下降约20%。此外，受过去两年土地市场低迷影响，9月，重点城市新房供给量修复不明显，同比降幅仍约四成。

2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅前三季度月均销售面积及同比走势图片来源中指院

图片来源中指院

不同梯队城市来看，前三季度代表城市中，一线城市新建商品住宅累计成交面积同比增长，二、三、四线同比均下降；三季度各线城市下行压力加大，9月各地政策落地，对核心城市有一定带动效果，但对二线及三、四线销售数据带动尚不明显。

据初步统计，2023年前三季度，一线城市商品住宅成交面积同比增长约7%，其中北京、上海同比保持增长，而广州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降约11%。二、三、四线代表城市市场情绪进一步走弱，累计销售面积均降至2016年以来同期最低水平。

其中二线代表城市同比下降2%左右，天津、贵阳等城市在去年同期低基数下，同比增长超20%；三、四线代表城市同比下降约4%，扬州、惠州等城市在低基数下销售面积同比增幅较大，但绝对规模仍处近年同期较低水平，市场情绪并未出现明显好转。

“8月百城新房价格环比已连跌4个月，二手房价格环比已连跌16个月，房价持续处于下行通道。9月以来，楼市政策利好释放，京沪二手房价格环比跌幅收窄。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整。预计一线城市或因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费；个别限购仍较严格的核心二线城市有望逐步解除限购政策，并降低购房首付比例；其余城市限制性政策或将全面取消。

另外，若超大特大城市城中村改造能够加快落地，也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。同时，预计支持房企盘活存量资产、盘活闲置地块等将是供给端政策优化方向，供需两端政策协同发力，将有助于市场加快企稳。

来源：上海证券报周亮

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