新政显效！北京9月二手房网签环比增超30%

中原地产研究院统计数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，环比增长30.1%。业内人士认为，相比之前翻倍的预期，新政影响低于预期，市场都在期待针对刚需的宽松政策，如果没有首套房贷利率加点取消等政策出台，10月楼市成交将出现明显回落。

另据中指研究院的数据，9月，百城二手住宅平均价格环比下跌0.44%，已连续17个月环比下跌，其中，下跌城市数量增至99个，已连续4个月超90城，二手房价普跌态势仍未改变。

中原地产研究院统计数据显示，9月单月北京二手房住宅网签14261套，相比8月份环比上涨30.1%。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京“认房不认贷”政策影响市场实际成交上涨了40%左右，但基本集中在9月上半月，由于网签数据滞后，9月二手房成交量已经基本体现新政的影响。

“之前预计9月北京二手房实际成交量在2万套左右，实际只有1.5万套。‘认房不认贷’巨大利好政策影响低于预期，而且从趋势看，10月网签成交量将比9月出现明显下调，很可能回归1.1万套左右。”张大伟说。

张大伟指出，从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是单月成交1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，而学区房过了4月需求就会下降。2023年‘小阳春’很大程度是学区房和前期积压的需求释放，在没有利好政策的影响下，二季度市场下调的原因除了学区房需求减少外，当下部分房源价格上涨，也影响了市场继续冲高。买卖双方开始博弈。9月第一天的“认房不认贷”政策利好改善需求，但大部分改善需求需要“卖一买一”，当下市场二手房房源井喷，9月一个月二手房新增挂牌量接近2万套，大部分都是500万以下的刚需房源，而对于市场来说，改善需求的这部分房源很难卖掉，市场成交量很难持续高位。

张大伟认为，市场都在期待针对刚需的宽松政策，对于北京来说，如果没有首套房贷利率加点取消等政策出台，10月楼市成交将出现明显回落，部分区域刚需房源价格已经因为房源井喷而出现下调。

中指研究院的数据显示，9月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.05%；同比跌幅收窄至0.10%。其中，部分城市受优质改善项目入市带动，新房价格止跌，百城新建住宅价格环比下跌城市数量降至30个。

中指研究院指出，9月，全国楼市利好政策密集出台，开发商积极把握政策窗口期和“金九银十”关键节点，加快推盘节奏，受部分城市优质改善项目入市带动，9月百城新建住宅价格有所企稳。

二手房方面，数据显示，9月，百城二手住宅平均价格为15556元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较8月扩大0.06个百分点，已连续17个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.59%。其中，百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至99个，已连续4个月超90城，二手房价普跌态势仍未改变。

对此，中指研究院认为，“认房不认贷”政策落地带动重点城市二手房挂牌量明显增长，供给增加背景下，9月百城二手住宅价格仍波动调整。三季度，全国楼市支持政策密集出台，多地落实“认房不认贷”助力“卖一买一”购房需求释放，叠加住房限售政策逐步优化，业主挂牌积极性显著提升，二手房价格走势承压。

分城市来看，三季度，一线城市二手住宅价格累计下跌0.57%，北京、上海、广州房价均由涨转跌，深圳季度累计跌幅扩大至0.77%。二线城市二手住宅价格累计下跌1.35%，梯队内超9成城市房价季度累计跌幅扩大。三四线代表城市二手住宅价格累计下跌1.30%，梯队内盐城、南通等10个城市季度累计跌幅超2%。

三季度中央及各部委密集释放楼市利好信号。7月24日，中央政治局会议明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，指出要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。此后，住建部、央行、金融监管总局推动落实“认房不认贷”政策；财政部、税务总局、住建部延长居民换购住房个税退税优惠时间；央行、金融监管总局调整首付比例下限和二套房贷利率加点下限，指导商业银行下调存量房贷利率。地方层面，各地政策出台频次加快，政策力度亦有所加大，调控工具以落实首套房“认房不认贷”、优化限购限售、降低首付比例及房贷利率、调整住房公积金政策为主。

中指研究院认为，考虑到目前市场恢复尚不明显，短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力，以助力市场加快恢复。需求侧，核心城市或以下调首付比例、降低房贷利率、减免交易税费等作为政策优化主要方向，同时一线城市郊区和核心二线城市主城区限购优化预期增强。供给侧，部分城市或出台企业纾困措施以缓解开发商经营压力。整体来看，若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，四季度核心城市市场有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复恐需更长时间。