楼市，出现了巨大的断裂带

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◎作者 | 瓜片

◎来源 | 楼市黄大大（ID：houseleader）已获授权

楼市，悄悄出现了三条断裂带。

这是一场，史无前例的大变局。

第一条断裂带，出现在房企之间。

今年8月，百强房企单月销售额同比缩水近4成，超过70%的百强房企单月销售业绩同比降低。

差不多一半的百强房企同比、环比双降。超过1/5的房企单月销售业绩环比降幅大于30%。

但是，中海地产、华润置地、建发房产、金地集团、越秀地产、国贸地产等房企，8月份销售业绩实现了环比增长。

他们的共同特点是，都有个“好爸爸”。

翻一翻房企销售榜单就会发现，前排位置几乎被“国家队”占领了。

根据中指研究院统计，前8个月销售额前十名房企依次为：

保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、碧桂园、绿城中国、龙湖集团、建发房产、滨江集团

前5名的位置，被央企（保利、中海、华润、招商）和国企大股东（万科）牢牢占据。

TOP10房企中，民营房企只剩3家：碧桂园、龙湖和滨江。

一条长长的断裂带，横亘在央国企和民营房企之间，难以逾越。

曾几何时，民营房企横扫各大榜单，那是属于“碧万恒融”（碧桂园、万科、恒大、融创）的时代。

二十年前的内地富豪榜上，房地产行业的老板们占据了半壁江山。

那时候，一家籍籍无名的小房企可以靠着拼命借债、拉高杠杆，短短几年规模扩张到千亿。

他们有个共同的名字：千亿黑马。

来自江西的新力控股，曾是其中的佼佼者。2010年成立，2016年全国布局，2019年港交所上市，2020年销售额破千亿。

从0到千亿销售，新力控股只用了不到10年时间。

命运中的一切馈赠，早已在暗中标好了价格。靠借钱崛起的帝国，如同一座空中楼阁，一瞬间就会陨落。

随着“三道红线”出台，房企融资趋严，叠加销售低迷，新力控股很快陷入债务危机。

2021年停牌，2023年摘牌，前后还不到两年。

随着高杠杆模式彻底破产，地产江湖再也没有激荡人心的逆袭故事。

在银行眼中，民营房企成了定时炸弹，迟早有一天会爆雷。

在购房者看来，民营房企更是与烂尾楼强关联。普通人辛辛苦苦凑足“六个钱包”买房，谁敢冒这个风险？

地产寒冬仍未远离。对于活下来的房企而言，头等要紧的大事是别饿死。

强烈的求生欲望，驱使他们把每一分钱都精打细算，生怕因为买错一块地而深陷泥潭，误了卿卿性命。

重仓县城的碧桂园，一度遭遇债务危机；下沉三四线的绿地，不幸成为第一个爆雷的国企。他们都是眼前活生生的例子。

于是，房企们的掏钱欲望降到了史上最低，土地市场刮起阵阵寒风。

2023年8月，全国300城经营性土地总成交同比下降36%，环比上月跌了有二成左右。

差不多有一半的百强房企，今年还没拿过一块地。

动不动就要摇号的杭州，8月土拍平均溢价率只有5%。开发商必争的西安，26宗地块居然全部地价成交。

流拍率数据更是吓人，达到了21.4%，是近一年以来的第三高。

土拍市场上的热钱少了，而且变得更集中了。有意愿且有实力拿地的房企，都在拼命缩小目标范围。

于是在城市之间，也出现了惊人的“断裂带”。

克而瑞数据显示，2023年上半年，50家代表房企把9成以上的拿地金额，花在了一二线城市。

2021年的时候，这50家房企在一线城市的拿地金额占比还只有18.3%。2023年上半年却暴增至37%，足足翻了个倍。

这组数据背后，是无数小城市被战略性放弃。

而且越是实力房企，投资策略越是趋于保守。

易居CEO丁祖昱发现，排名拿地TOP10的企业，投资大部分集中在10个左右城市。

中海和越秀的拿地城市数量，甚至只有8个。

除了一线城市，长三角是最受青睐的一片土地，杭州、南京、苏州均榜上有名。西安和成都这两个“网红城市”也在名单里。

今年前8个月，万科新增的32个项目全部位于一二线城市，预计新项目扣税前的毛利率在20%以上。

只有大城市才有机会赚钱，已经称为全行业的共识。

“县城之王”碧桂园，也坚定不移地走上了转型之路。

2021年年初，碧桂园管理层还表示：

公司所进驻的城市市场潜力巨大，未来三四线份额将进一步提升。

而在2023年初举办的业绩会上，碧桂园管理层的口吻已经变成：

去年开始公司进行土储结构调整，因为三、四线市场稳定性或者波动性比较大；在未来一段时间，会积极参与西安、上海、宁波等高确定性市场。

借用一句经典发言：房地产抛弃小城市的时候，连个招呼都不打。

选择大城市，就意味着绝对安全吗？

很不幸，在过去也许是对的，现在不一定了。毕竟过时的理论无法指导最新的操作。

因为在城市内部，也悄悄出现了令人心惊的断裂带。

昔日房价普涨的年代，在刚需和改善之间还有一条连通的路。

扎根大城市的年轻人，先从一套市区老破小，或者郊区远大新起步，一步步置换到核心区的大房子。

唯一的障碍，只有限购限贷政策。

在各大城市取消限售，实行“认房不认贷”的今天，越来越多人却发现：

换房怎么更难了？

来自广州的阿云，对此深有体会。

自从前年年底卖掉了郊区的小房子之后，她和老公就打算把自住的老牌学位房也卖掉，两套换一套改善房。

然而，置换难度却远远超出了她的想象。

同片区内的标杆小区，价格远超自家小区。哪怕是同面积置换，总价至少要加300多万。

这么算下来，两套房子换一套还需要再贷不少款，压力有点太大了。

更核心的地段，更是想都不用想。虽然阿云的小区距离CBD只有3公里，但卖掉两套房子的钱，买入CBD只够凑个首付。

相信我，此刻有无数换房家庭，正在经历者与阿云相似的遭遇。

上一轮行情里，郊区与核心区的房价走势，一个天上一个地上。

可即便位于核心区，老破小、普通刚需房和标杆改善盘的命运，也是截然不同。

广州天河区的金融城板块，是当之无愧的房价天花板。

2018年到2022年，板块内涨得最猛的小区——美林湖畔花园，从不到5万/平涨到了7.6万/平，涨幅超过50%。

同一板块内的富力新村，成交价却从3.3万/平跌到了3万/平。

如此巨大的差距，只因前者是次新改善盘，后者却是90年代的过气产品。

当然了，对于老破小业主来说，最难的不是房价跌了，而是根本就没人看房。

在刚需和改善之间，那条连通的道路消失了。取而代之的，是一条巨大的断裂带正在悄悄延伸开来。

一房定终身的时代来了。

过去我们说买错一套房，五年都白忙。

今天买错一套房，那就不是五年十年的事了。

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参考资料

三联生活周刊：人到中年换房难

广州房产：擦！买天河盘也血亏，4年时间，跌了1万/㎡