近期不少房企陷入困境，行业形势发生巨大变化，引发社会广泛关注和讨论，众说纷纭。我想从宏观经济的专业研究角度，立足于科学常识，来探讨这些现象背后的深层次原因，复盘企业面临行业大周期拐点如何转危为机，以及对一些问题的理性思考，希望对大家有所启发。当然，限于才疏学浅，一家之言，仅供参考。回顾在房企的两年多，结合做宏观经济研究的二十年，有三点体会很深刻：一是，我们每个人、每个企业其实都是时代的产物，只有当时代转身的时候，才知道哪些是个人努力，哪些是时代给机会。所以，即使个人能力再强，也对抗不了时代的趋势。所以，顺境时不骄傲，保持清醒很重要，顺势而为、从善如流才是大智慧。所以，你身边要有几个能说真话、提出不同意见、人格上平等的人。所谓海纳百川，有容乃大。二是，尊重常识、顺应规律、敬畏市场，始终保持谦虚、学习、理性以及敬畏之心至关重要。居安思危，才能有始有终，基业长青。经济是有规律的，做人做事也是有规律的，《经济思想史》、《现代宏观经济学起源》、《论语》、《道德经》、《资治通鉴》等等都写的很清楚，多读书就会发现那些大道理、规律以及常识都写在经典上。以多元化为例，企业史上的案例表明，跨界多元化大多数失败，相关多元化成功的概率更高，因为涉及企业的核心能力能否迁移。三是，讲求科学、相信专业、知行合一。经济学的研究对企业家和社会公众有没有用？真正专业、深入、理性的研究还是有用的，对于看清经济形势、长期趋势、掌握经济规律有一定帮助，经济学也是一门科学，被纳入诺贝尔奖而且份量很重。当然，经济学研究不能对企业决策越俎代庖。经营者是知行合一的修炼，知行合一是非常难的事情，有些人即使知道应该讲求科学、相信专业，但在行动上却很难做到，需要克服很多人性的因素。一、当前房地产四十年未遇之大变局根本上是大周期转折的产物近期不少房企普遍陷入困境，房地产销售数据连续多年大降，究竟是政策原因还是基本面原因？短期原因还是长期原因？未来向何处去？作者曾提出过业内广泛采用的分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”（参考专著《房地产周期》，2017年）。房地产短周期的涨跌主要是跟货币金融松紧有关，但长周期的市场兴衰主要是跟人口有关，即跟城镇化进程、人口流入流出、20-50岁主力购房人群、套户比等因素有关。从长周期看，2014-2016年是房地产长周期的峰值，也是最后一波普涨大涨，经过2017-2020年的顶部调整，2021年以来步入见顶回落的长周期调整。2022年中国以常住人口衡量的城镇化率已经达到65.2%，基本接近尾声。如果考虑到3亿农民工在农村留守的家属，中国城镇化率已经在75%左右，发达国家城镇化率到85%基本结束（参考专著《全球房地产》，2020年）。近年人口往城市迁移的速度明显放缓，更多的往都市圈城市群迁移，城市之间的分化日益明显，70%的低能级城市面临人口停滞甚至流出、住房饱和甚至过剩，这是国际上城镇化进程到尾声的基本特征。
中国大部分城市的住房已经饱和，供求关系基本平衡。我们在《中国住房存量研究报告》历时多年进行了详细测算和跟踪研究（参考专著《房地产大趋势》，2023年）：2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入、未来仍面临局部住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性机会和风险。中国此轮房地产市场调整如此剧烈主要是长周期人口需求拐点出现。“长期看人口”，20-50岁置业人群构成住宅基本需求，决定长周期维度的房屋销售、新开工、投资等数据。日本20-50岁置业人群在1990年前后到达峰值，随后大幅下降，所以90年代初日本房地产泡沫破裂以后形成银行大量坏账，居民和企业陷入通缩-债务循环，也就是当下热议的资产负债衰退，日本经济失去30年。中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去20年房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但房价永远涨的惯性预期、2014-2015年的货币宽松以及2016-2017年的棚改延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。作者在2014年的研究报告《新5%比旧8%好》中，预测中国经济未来新的潜在增长率在5%左右（当年的经济增速是7.4%），提出，“中国当前正处于增速换挡的关键期，刘易斯拐点到来，住行消费峰值临近”，“目前中国居民消费处于从住行向服务消费升级的转换期，住行消费已临近峰值阶段。2014年初以来，中国房地产市场大幅萧条，当前的房市调整符合人口周期规律，劳动年龄人口已经达到峰值，城镇户均住房已接近1套，需求和投资长周期见顶信号明确，利率市场化使之略提前。此次中国房市调整叠加了长周期需求峰值，预计未来中国房地产投资名义增速将由过去的20%下降到5-10%。”所以，作者在2014年预测了未来房地产大周期拐点即将临近，人口往都市圈城市群流入带来的区域分化是大势所趋。继2014年的“5000点不是梦”预测之后，在2015年基于货币宽松和资产轮动预测“一线房价翻一倍”，但是并未预测到三四线城市房价也翻了一倍，主要是因为外溢效应、棚改货币化等超预期。但回头来看，2015-2017年三四线城市房价翻一倍对很多居民而言可能是买套，对很多开发商而言更是带来了严重误判，很多开发商看到某些大型民营房企在下沉市场布局多、收益大，进而开始大举进入下沉市场，结果导致陷入困境，也带来三四线城市的库存大幅增加。二、谏言降负债、反对多元化，企业未能及时作出战略调整，错过时间窗口放在更长的维度来看，恒大等诸多房企陷入困境根本上是房地产大周期拐点转折时期，企业未能及时做好战略转型所带来的。同时，在企业经营、科学决策、“高杠杆、高周转、高负债”模式等方面也存在诸多需要总结思考的。那么，这些房企究竟有没时间窗口进行战略调整？其实，在2016-2020年是有时间窗口的，战略性收缩战线，借机出货，多卖房、少拿地，回笼现金，坚决降低负债，告别“高杠杆、高周转、高负债”的传统模式，广积粮、高筑墙，是有可能用4-5年时间完成战略转型的。如果不吃2014-2016年的最后一波红利，则相对更容易完成战略转型，行情从头吃到尾是很难的，这需要太大的运气。但是，处在当时市场极其狂热的大环境下，企业之间你追我赶的竞争态势，都要冲2000亿5000亿销售规模的好胜心，地区公司诸侯只有拿地拿项目才能拿奖金的冲动，都被市场的洪流裹挟着，企业负责人在市场好的时候容易自我陶醉，唯恐错过时代的机遇，清醒的是少数。有多少人能够站在长周期的维度看短期，有多少人能够认知到繁荣了20多年的房地产市场大周期拐点即将临近，又有谁在5年前能够预测到即将带来的调整将十分残酷而惨烈。回头来看，控制欲望、保持清醒很重要，但也很难，大家事后诸葛亮复盘则很容易，当局者迷，知易行难。上述情况，在其他行业、其他企业是不是也都不同程度存在？值得留意和思考，因为人性和周期都是相通的。事实上，即使我在2014年预判了房地产大周期拐点临近，一向以稳健著称的龙头企业万科也有先见之明的提出了“白银时代”，但是这种声音在2014-2017年前后基本上算是少数派。更不用说2018年万科提出“活下去”的口号时，房地产界一时是当八卦来笑谈，如今看来却一语成谶。后来房地产市场形势在短短几年的时间急转直下，更是超出了大多数人的预期，即使早期有预判的企业，也存在转型不够坚决的问题。我于2017年12月加盟，在数家企业邀请薪酬差别不大的情况下，选择初衷还是作为一名经济学者希望近距离观察研究房企，毕竟之前了解不够多。就像我在2009年公考进国务院发展研究中心，初衷是研究公共政策是怎么出台的一样。因为，我最大的兴趣是做科研。我刚入职没多久，恒大总负债已经高达1.5万亿，负债率大幅升至86.25%并成为前后数年的最高峰，还计划大举多元化扩张。看到这种情况，从经济学的专业角度，我认为其中存在很大的问题乃至风险。当然，房地产行业在两年后爆雷声四起也超出了我的预期。当时我希望能够谏言，只是希望给这家企业、这个行业乃至社会做出点实实在在的贡献，又对得住自己的专业。在2018年2-4月我牵头研究院提供的公司报告上，明确提出谏言：“防范化解重大风险是未来三年三大攻坚战之首，任何市场主体都不要抱有侥幸心理；防范化解重大风险主要是金融风险、财政风险、房地产风险等；潜在风险：金融条件收紧，资金变紧变贵，中小房企资金链断裂风险”。“我们可能正进入房地产发展的新阶段，对‘房住不炒’、长效机制、租购并举等一系列重大举措的决心及其影响要有充分估计，转变观念，深化转型。”可能多少有些书生意气，熟悉我的人知道我一向观点鲜明直接、个性耿直。刚入职没多久，我还当着公司几位主要负责人的面谏言降负债、反对多元化，因为国内外企业发展史上清楚的写着，多元化大多失败，可谓九死一生。做好一件事情已经很难，同时出圈跨界做好几件事情难上加难，你的经验、精力、能力圈、团队等很难兼顾。少即是多，应该专注把简单的事情做到极致。但是我谏言降负债、反对多元化的事，在一次公司干部大会上大受批评，而且还批评了很长一段时间，大致的意思就是我格局不够、认识不到公司重大战略。这事恒大的很多高管、员工都知道。刚入职，本打算有所作为，结果就遇到了挫折，对我打击不小，可能很多人包括我并不足够了解企业文化。作为知识分子，比较清高，又好面子，鼓足勇气才提出谏言建议和反对性声音，结果却被批评，很受打击，几乎成为异类，也被朋友善意的提醒“何必呢”、“犯不着”、“这样的行为不值当”！当然，我依然认为，人要忠于所事，我该讲的都讲了，该提示风险的尽力提示了。我做了该做的，但最后每个人的观点立场不同，认知决策也千差万别。研究只能起辅助作用，不可能越俎代庖代替决策者拍板。在此之后，随着行业和金融监管趋严，我也继续多次分析形势和提示风险，也一直期望公司能认同自己的建议，做出实质性的改变。但，事情并未朝着我期望的轨道行驶。坦诚地说，站在当时的情形下，我无法预判企业的准确未来，作为科研人员，更无法掌控企业的未来。事实上，这家企业创立了二十多年，模式、资产和负债已然在2017年之前就形成，并在2017年时负债率达到了历史性的峰值。经济学者往往拘泥于理论和成见，在实践上大多为保守派，只能以专业严谨的研究进行利弊情景分析。三、专注于学术研究，不参与公司决策，更不用说在核心决策层，长年在北京、不在深圳总部后来，我长年在北京，公司总部却在深圳，我一个月去深圳平均不过几天，作为一名科研技术人员，只能建议，根本参与不了公司决策，更谈不上公司的核心决策层。很多会议我参加不了，很多情况也不了解，倒也超脱。距离产生美，也能相互尊重，免得因为意见不同而再次被批评。恒大研究院是科研技术岗，并非战略决策部门。在北京的三年，因为远离总部和具体事务，反而得以沉下心来做学术、宏观、行业研究。我带着团队系统深入地研究了中美贸易摩擦、全球房地产、新基建、人口形势、放开三孩等课题，弄清楚了很多问题，先后出版了《中美贸易摩擦与大国兴衰》、《新基建》、《全球房地产》等专著。我们的《新基建》一书荣获中组部颁发的第五次党员培训创新教材奖。我们在业内较早呼吁放开三孩，专注于研究和呼吁降低生育养育教育成本，加大鼓励生育力度，建立生育基金，提升社会综合生育率。在各方面努力下，逐渐成为社会共识和公共政策。一想到这些研究为国家应对老龄化少子化、成千上万家庭获得生育自由部分地凝聚了社会共识，也算尽了绵薄之力，内心也因此感到欣慰。这些经历，让我也日益清楚了自己以后的人生之路。回归初心，追求科学的研究，理性的思考，专业的逻辑，保持独立性，理论与实践相结合，就一定能为国家和社会带来更多价值，并实现自身人生的意义。当然，虽然在公司内部谏言未获采纳，但三年间那些学术理论、宏观行业研究也是公司给予了空间和支持，也体现了团队成员们的情怀和努力。四、谏言一直未被采纳，2020年下半年即提出离职，重回学术研究，此前未回应误解性言论是因为顾及企业陷入困境，离开房地产行业后亦不断提示风险2020年下半年，我觉得已经做了应有的谏言和努力，但由于言不为用，难以融入，虽然加盟时是知识的礼遇，但两年多来自己的科研专业特长也发挥不出来。加上判断国家调控地产的决心和力度很大、房地产的时代要过去了，后面整个房地产行业可能都会面临比较大的挑战，独立学术研究更加适合我，所以我提出了离职。企业考虑到我是公众人物，为避免品牌影响，对我进行了挽留。但由于我离职的决心已下，终于在2021年3月批准。就好像在2015年预警股灾风险“海拔已高、风大慢走”一样，2020年下半年我按照自己的研究结论作出了选择，在爆雷之前离开了房地产行业。两次提前预警风险，既有运气成分，也更让我深信专业研究的力量。有些误解性言论，我之前没有回应，是因为企业陷入困境，不要再引发舆论关注，做人多雪中送炭、少落井下石，做人要厚道。即使离职这么久了，我仍然希望企业能走出困境，有个相对好一点的结局，因为那背后涉及很多家庭！当然，由于我的顾虑，迟迟没有正面回应，也引发了一些误解性的言论，对我个人声誉造成了影响，对喜欢和支持我的朋友造成了困扰。所以，现在不得不回应和澄清。在事情进展到新阶段，做一些复盘和思考，也有助于帮助企业决策和民众认知。实事求是地讲，我虽然三年前判断房地产的好日子要过去了，但公司以及其他部分房企形势这么快急转直下还是超出了我的预期。就好像我在2014年中预测“5000点不是梦”、2015年4月预警“海拔已高风大慢走”“我理性了市场疯了”一样，6月以后A股以股灾的方式进行调整也超出了我的预期。从事了20年的经济形势分析，可能我比多数人对宏观环境变化更专注、更敏感，但这个世界仍然存在诸多不确定性，有很多新东西需要学习和敬畏。2021年3月退出房地产圈以后，我发表的第一个公开观点是“房地产是最坚硬的泡沫”“房地产调控要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”“全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示”，算是一种基于专业直觉的风险预警，呼吁以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为主的“新房改”，“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。这些观点跟我此前的观点一脉相承。在学术、行业、实战研究上，我坚持专业与客观，观点鲜明，因为我认为民众大多不需要模棱两可的观点预测，对错交给时间和市场。谁都不是神，我们任何人都无法做到神准，只有更勤奋、更努力、更专业才有可能对比错的概率大。网上关于我的言论不少是假的、杜撰的，真是“造谣一张嘴，辟谣跑断腿”，更何况我还有些清高。举个例子，网上盛传的“任泽平2018年预测，中国未来10年一二线城市房价翻二倍，三四线城市房价翻三倍”这一言论，是广东一个自媒体小号杜撰的，大约是为了蹭流量、增加关注度，我的微信公号、报告、公开演讲和采访等等都没有说过，完全是被自媒体杜撰造谣，却因观点吸引眼球而以讹传讹。事实上，我们的研究结果是“三四线库存过剩”风险（参考2018年《中国住房存量测算报告》等），无论是基于专业研究还是常识维度，怎么可能再预测“三四线城市房价翻三倍”呢？无稽之谈。2022年在扎实的证据面前，捏造虚假言论的该自媒体负责人在法院的判决下向我进行了公开道歉和赔偿。类似的谣言还有一些，比如，网上有议论说我是核心高管，其实，有哪个核心高管是入职仅两年多、百分之九十以上的时间不在总部在外地，这是基本常识。而且我主要负责科研，还在降负债这一重大战略方面刚入职没多久就意见不一致。还比如，网上有议论恒大万亿负债是我建议的，其实我2017年12月入职的时候，恒大已经创立了19年，负债已经高达1.5万多亿，负债率86.25%攀升至历史最高，2020年下半年请辞时负债是1.95万亿，负债率是84.77%。如果是根据我的专业研究建议，负债规模和负债率应该是大幅下降的、而不是上升的。再比如，网上议论我的1500万入职年薪，其实开出千万级薪酬的企业好几家。并且我早在2015年获得证券分析师大满贯冠军的时候就被很多券商千万年薪邀请加盟，这也算是社会对知识分子和科研人员的认可。当然，其实比我水平高的经济学者很多，他们都是我学习的榜样。当然，如果建议被采纳，公司及时降低负债，不贸然多元化，将给企业、国家和社会减少很大损失，遗憾的是这些专业科学建议并没有被采纳。如果谏言被采纳或者是核心决策层，我也不会离开，显然这两者都不是。我的本职是做科研，而科研成果却迟迟没有被采纳，并预判未来房地产行业将面临很大的挑战和风险，所以只能按照自己的研究结论提早离职。有时谣言和误解太多，你根本来不及辟谣和解释，有一定影响力了，也会被碰瓷、蹭流量。微信公号、微博上曾经有几十个“任泽平宏观论道”“任泽平投资实战”之类的假号，照片都是用我的，发布各种言论。后来我们下决心打假，部分打掉了，但是也很费时费力。还有人假借我的QQ号拉群搞股票投资，而我都十多年没用过QQ了。有很多知名经济学家和分析师也被这种造谣方式困扰过。这个社会造谣成本太低，维权成本太高。大多数情况下，我确实懒得辟谣或回应，只是有过份触及底线的我也会委托律师采用正常的司法手段解决。我自己有那功夫认认真真做点扎实的研究多好啊，多用知识推动社会进步多好。人生苦短，何必把时间浪费在无谓的事情和人上呢。我也希望同行之间，摒弃个人之成见，以研究成果论长短，以社会价值为目标，在学术上争鸣，潜心做好研究。我也希望大家都有所成，做好经世济民之学问，一起推动学术研究进步。 六、国家“房住不炒”的重大战略非常及时，房地产要尽可能软着陆，避免硬着陆，这关系到国民经济稳定和成千上万的家庭2016年底，中央经济工作会议提出“房住不炒”，并以“抓铁有痕、踏石留印、久久为功”的力度推进，稳房价、稳地价、稳预期。为什么要在2016年底提出“房住不炒”？这是非常及时的，一方面房地产长周期大拐点出现，另一方面房价过高已经对挤压实体经济和民生产生了严重影响。我们在研究报告《全球一线城市房价比较》中进行了分析：选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比，在考虑持有成本后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、18、12，北上广深分别为55、46、35、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.5%、2.5%、2.1%，而北上广深分别为1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。中国内地一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列，全球前十大高房价城市，中国占一半。同时，房地产仍然是第一大支柱行业，应该防止硬着陆，促进软着陆。稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，房地产关系60多个行业、关系几千万人就业。1）房地产是国民经济的重要支柱，2022年房地产业增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%。2）2022年房地产开发投资13.3万亿元，受疫情及房地产周期影响，比上年下降10%，但仍占固定资产投资的22.93%。3）房地产带动60多个上下游行业。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游GDP10.02万亿元、直接拉动上下游GDP2.35万亿元。4）城镇化尚有一定空间，转向改善型需求为主。根据我们测算，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5%、32.7%、35.8%。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势。当前房地产有三大关键任务：稳楼市、保交楼和房企重组。短期，稳楼市，因城施策、适度松绑、支持刚需和改善型需求，促进软着陆，用时间换空间。长期，根据对国际住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举、房地产税为核心加快构建房地产新模式。推动都市圈城市群战略，顺应城镇化后半段人口往都市圈城市群迁移的基本规律和趋势。以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，实现供求平衡，缓解一二线高房价、三四线高库存的状况。保持货币政策和房地产金融政策长期稳定，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。根据二十大报告，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。相信通过稳楼市、住房制度改革等一系列长短结合的措施，中国房地产有望实现软着陆和长期平稳健康发展。七、正心正念，坚持做长期正确的事，此心光明，亦复何言人生是一趟心灵的旅程，我们一起来到尘世修行智慧。一切过往，都是财富，一切交往，皆为师友。感恩生命中遇到的每个人和每件事，赞赏我们的人鼓励我们勇敢前行，批评我们的人激励我们不断自省完善自己，都让我们获得智慧。见贤思齐，见不贤而内自省。
人生有七个阶段：嗷嗷待哺的婴儿，满面红光的学童，哀歌的恋人，长胡子的士兵，身经百战的将军，戴眼镜的政治家，返璞归真的贤者。
我经常反思我们这一代学者的使命是什么？人若无名，专心练剑，人若有名，留心公益。一个人的价值不是用名利来衡量的，而是取决于对社会的贡献，一个人拥有名气或财富是社会赋予了你更多的信任和责任，以推动社会进步。
这些年提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“经济L型”、“新周期”，呼吁新基建、城市群、放开生育和新房改，做有温度、有情怀、有专业的人。最近和几位朋友一起捐赠发起设立育娲人口研究院，为应对老龄化少子化鼓呼。
我有一个梦，传播真正有用的知识，而不是焦虑；推动系统专业的经济学，而不是碎片化的噪音；让知识改变命运，用知识创造价值。为研究正名，不以研究之名。
以科学家的精神，建设性的态度，做好专业的研究，功过是非交给时间和历史。未经历失意，不足以言成功。一时失志不必怨叹，一时落魄不必胆寒，人生好比海上的波浪，有时起有时落。不在荣誉面前停留，不为失败辩解，一直在路上，风雨兼程。
能经受多大的诋毁，才能经受多大的赞誉。逆境时，执铁铸剑，以利再战；顺境时，急流勇退，善始善终。结硬寨，打呆仗。群居守口，独居守心。慎独则心泰，主敬则身强，求仁则人悦，思诚则神钦。
人生最大的对手是自己，无我不执。人生最强悍的是放下自己，成就别人。无厚德，不载物，杯子无法容纳大海，容纳大海的是拥有大海的胸怀。上善若水，以无事取天下；道隐无名，无为而无不为。
白驹过隙，沧海桑田，追问人生的终极意义是什么？心即理，知行合一，事上磨练，致良知。心即理，道之所在，虽千万人吾往矣。致良知，勉其一生为改革鼓呼，为民生请命。士志于道，本立道生。
我们这一代人很幸运赶上时代发展的大潮，我深信只有为社会、为他人创造价值，才能实现自身价值。感恩时代，贡献社会。正心正念，坚持做长期正确的事，最终就会开花结果。
想到阳明先生最后说的，“此心光明，亦复何言”，感慨万千，豁然开朗。
