2023.10.13

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导读：这也是上海土拍规则调整后的首次土拍。

作者 | 第一财经 林北行

10月12日，上海第三批次土拍中的首轮出让全部结束，7宗地块均成交，其中4宗封顶、1宗溢价、2宗底价，共计收金196.9亿元，溢价率约为6.7%，热度较此前有所下降。

本轮最受追捧的地块莫过于长宁区程家桥宅地，共有8家房企参与，包括招商蛇口、保利发展、中海、华润、越秀等规模房企，最终被国资背景的新长宁以总价27.11亿元摇中，成交楼面价约7.5万元/平方米，溢价率达到10%，房地联动价达到11.8万元/平方米。

长宁区本身的土地供应就相对稀缺，上次成交是2022年二批次的长宁新泾镇地块。本次的程家桥宅地体量相对较小，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，这对房企资金要求不算高，房地联动价之间有约50%的落差，也能确保一定利润，对于想在上海市区范围拿地的房企而言是不错的机会。

静安区中兴社区地块则是本次出让地块中成交楼面价最高的一宗，达到了8.12万元/平方米，溢价率约为9.7%，其房地联动价亦是本轮最高，高层为12.5万元/平方米、风貌别墅则为18万元/平方米，由保利发展摘得，成交总价为15.46亿元。

这也是保利发展今年在上海斩获的第4宗地块。据好地网数据，截至目前，保利发展在上海拿地的总权益拿地金额约为79.7亿元，较去年全年超110亿元的投资总额仍有所差距。

同样在本次土拍中拿下了年内第4宗地块的是招商蛇口，以73.9亿元的总价摘得了浦东新区三林地块。这也是本次总价最高的地块，并使得招商蛇口今年在上海的总权益拿地金额一举突破百亿大关，达到114.3亿元。

整体来看，本轮7宗地块中，4宗地块备受房企追捧的同时，还有金山地块、青浦西泽镇地块、朱家角地块或底价成交，或低溢价成交，这意味着房企对远郊或开发难度较大地块仍保持谨慎态度，地块间热度分化仍在持续。

本次土拍中的一大新变化即是新增竞报了“高品质建设”的环节。也即，竞买人在现场竞价达到最高限价后，再竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，如果仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。本轮中的中兴社区地块、三林地块、长宁地块、奉贤新城地块等均触及了新规。

竞拍规则之外，本轮土拍中还对地块的装修标准进行了明确规定，例如中兴社区地块和长宁程家桥地块装修标准均是4000元/平方米，三林地块的则为2500元/平方米，其余均为2000元/平方米。

卢文曦指出，用项目高品质作为导向，反应出近几年市场出现的新问题、新现象。比如房屋质量问题、装修问题等，尤其是在房地联动价后，房企的利润被压缩，开始寻求其他突破，例如被诟病的装修升级包等等。通过技术手段约束开发商行为，最大限度保护消费者利益。

不过，中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，新的竞买规则之下，上海土地市场呈现出高总价、高品质要求、利润空间一定程度上被压缩等情况，房企或将在此开启新一轮淘汰赛，国央企将在拿地方面具备更多优势。

事实上，本轮土拍中不仅参拍房企数量有所减少，最热门的长宁区程家桥宅地也仅8家房企报名，且全部均为国央企，民营企业更是基本退出了此次土拍。

业内认为，除了土拍新规的影响之外，市场有所降温的另一关键因素缘于当前市场情绪和预期尚未得到扭转，销售端总体上仍处于复苏过程中。

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