675.7亿！上海又一批集中土拍收官，冷热分化显著

据了解，上海第三批集中土拍分两次进行，共成交17宗地块，总成交金额675.7亿元。其中，10月24日～25日成交10宗地块，总揽金约478.8亿元，平均溢价率2.34%，较第一次的6.67%有所下降。

业内人士认为，上海第三批土拍热度不及前两轮，但结合规则升级、地块特殊性的影响因素后，本轮17宗地块仍全部成功出让，8宗进入摇号环节，总吸金675.7亿元，可见上海的土拍市场仍较为坚挺，一线城市仍是房企投资的焦点。

10月24日及25日，上海第三批第二次集中供地10宗地块全部成功出让，总土地出让金478.8亿元，成交楼面均价28193元/平方米，10宗地块中有4宗封顶摇号，4宗底价成交，土拍热度较第三批第一次有所下降。

其中，10月25日成交的3宗地中，青浦区赵巷镇佳环路东侧地块热度最高，出让面积29974.3平方米，房地联动价5.6万元/平方米，地块交通便利，配套成熟，起始楼面价2.34万/平方米，有3万元/平方米的房地价差。

据了解，该地块共31家房企组成24位竞买人报名参与，经过22轮竞价触达地价上限17.33亿元，24家竞买人均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标，以及8%的公租房上限比例。最终，该地块由华发成功摇中，成交楼面价26279.48元/平方米，溢价率10%。

普陀区桃浦社区地块出让面积22881.1平方米，房地联动价7.9万元/平方米。该地块共有保利、华润、建发、中建八局、金隅、象屿6家房企参与，最终由建发摇号摘得，成交价25.63亿元，成交楼面价44805元/平方米，溢价率10%。

闵行区浦江镇拓展大型居住社区地块出让面积58283.2平方米，房地联动价4.3万元/平方米。该地块共有保利、招商+港中旅、建发、安徽高速、越秀、象屿6家竞得人参与竞争，最终经过26轮竞价触达地价上限27.75亿元进入摇号环节，由招商蛇口+港中旅联合体以绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标，以及7%的公租房上限比例摇中，成交楼面价23804元/平方米，溢价率10%。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，本次土拍的10宗地中，青浦赵巷、嘉定新城、闵行浦江镇、普陀桃浦地块均为溢价封顶成交，其中，赵巷地块吸引到了超20家房企参与，是本次中热度最高的地块。而宝山大场及徐汇龙华地块均为大体量复合型地块，开发难度较大，被华润及中海以底价竞得。浦东合庆镇及祝桥老镇均为浦东国资托底。

陈炬兰还表示，本次土拍仍以国央企为主，仅安徽置地、天安等民企参与，但均未能拿地。10宗地块均为国央企竞得，象屿、建发、招商蛇口等在深耕上海的国央企本次均有所斩获，而阔别上海3年之久的中海本次也以约240亿斩获徐汇龙华地块。

陈炬兰认为，总体来看，本次土拍热度分化加剧，热门地块仍受追捧，而地理位置较差或开发难度较大的地块则以底价成交，最终10宗地块均被国央企竞得，未来上海市场格局中国央企占比也将进一步扩大。

从上海第三批集中土拍成交结果来看，国央企集中度进一步提升，几乎“包场”。据克而瑞研究中心统计，17宗地块中有12宗地块被国央企竞得（包括联合体形式），另外5宗地由城投公司拿下。

数量方面，保利、建发和象屿各自竞得2宗地块，象屿的两宗地块均为摇号获得；招商也拿下2宗摇号地块，独立竞得1宗，与港中旅联合竞得1宗。金额方面，中海以240亿元底价竞得本轮总价最贵的徐汇龙华地块，也成功刷新上海总价地王TOP3；招商、华润拿地总价分别达到101.6亿元和70亿元，拿地金额排行靠前的房企均为国央企。

克而瑞研究中心表示，与原先最高限价后直接摇号相比，上海第三批土拍规则明显“升级”：地块报价至最高限价后，需先进行“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的竞拍，两者均拍至最高限制后才进入摇号环节。新增的两个环节对于房企自身提出了更高的能力要求、运营要求，意在除去资金能力以外，对房企进行更多维度的筛选。土拍规则的更新对于国央企而言虽然后期项目的建造、运营成本不得不增加，但也提升了国央企投资的竞争优势。

结合第三批土拍的参拍房企来看，国央企主力地位确实更加凸显。克而瑞研究中心指出，保利参拍幅数达到10宗，象屿、招商参与9宗，越秀也参与6宗地块的竞拍，是本次参拍最为积极的几家房企；反观民企的参拍情况则相当冷淡，仅有安徽置地、天安等参与，今年第二批土拍中参与的龙湖、宝华等均未现身。

克而瑞研究中心还表示，第三批土拍参与热度不及第二批土拍，第二批挂牌的24宗地块中有9宗的参拍房企数量达到10家以上，而本批的地块参拍房企基本在10家以下，仅有青浦赵巷地块参拍房企超过20家。另外，第三批土拍两次成交的金额分别为196.9亿元和478.8亿元，平均溢价率分别为6.67%和2.34%，纵向对比来看，热度不及今年的前几轮土拍，且溢价率回落幅度较大。

克而瑞研究中心认为，综合来看，上海第三批土拍从数据上看热度不及前两轮，但结合规则升级、地块特殊性的影响因素后，本轮17宗地块仍全部成功出让，总计吸金675.7亿元，8宗进入摇号环节，可见上海的土拍市场仍较为坚挺，一线城市仍是房企投资的焦点。