房票安置时代到来，这回广州又抢跑了！

几年前，有这么个新鲜事儿曾在大伙儿的微博、朋友圈刷屏——

说广州珠江新城有一创业公司融资失败，资金链断裂，眼瞅就要倒闭；

就在生死存亡之际，公司的保洁阿姨挺身而出，掏出1000个w现金帮公司度过了难关。

保洁阿姨给出的理由相当豪横，说是非常喜欢公司的气氛，怕公司黄了。

后来一打听才知道，这老嫂子是天河区猎德村的村民，十来年前赶上拆迁，分到8套广州市中心的房子以及上千万现金。

厌倦了打麻将和游山玩水之后，她决定回归“为人民服务”的人生主旋律，于是拿起扫把成为了一名清洁工。

其实，家在猎德的豪横打工人哪止这一个？

开保时捷上班的客服、戴大金劳写PPT的加班狗…也曾以各种鬼畜方式引起过围观。

只不过，今时不同往日。

以后再想遇到“房子一扒，帕拉梅拉”、“拆字一喷，喜提大奔”这种开挂大爷，铁定是越来越难咯！

近日，第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议，审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》、《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》。

两份重磅文件中，有关“优化成本核算与征迁标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道，破解城中村改造难题，提升改造效率”等表述，马上引起了全网关注。

早在2022年，就有许多城市出台了类似的“房票安置”制度，最有名的要数郑州、南京、无锡、厦门，但大多是临时性、小规模的开展，基本上都算小打小闹。

一线城市明确“将探索房票安置”的，广州还是头一个！

很久以前，咱们听说过布票、肉票、粮票，你这冷不丁整出个“房票”，我寻思以后房子也按需分配了。

后来一打听，不是！

房票，说白了，就是将拆迁给村民的货币补偿，折算成补偿金额的定向支票，用于再次购房时抵扣房款。

由于广州的“房票安置”政策，目前仅仅处于“探索阶段”，至于具体操作细则还没出台。

不过，根据之前流传的文件，咱们可以梳理出以下这么几个关键点：

-房票面值由基础补偿金额和奖励金额两部分组成；

-使用期限2年，到期未使用的，可有条件折现；

-只能购买参与安置工作的房企提供的房源；

-优先购买本区域内指定开发商项目；

-买房不限购，不占限购套数名额；

-采取实名制管理，转让有门槛，禁止随意倒买倒卖。

简单来说，以前拆迁，要么是给安置房+部分货币补偿，要么是纯货币补偿；

现在，直接给等额面值的购房支票，鼓励购买指定区域、指定项目的房子。

最大的区别就是需求端和供给端、需求端和政策端之间都看不到现金往来。

你别嫌我抠门，我也不嫌你磨叽，大家看破不说破，要的就是那个“肥水不流外人田”的效果。

毕竟，现在全国各地的限购门槛都放开了，你要拿着钱上别的地方消化库存去，那我本地库存咋办呢？

拉倒吧！我还是闭环操作吧！

把这些个不确定性扼杀在摇篮里都不赶趟了，我得直接给你拍墙上。

主要吧，也是预算实在不宽裕——

仔细观察，就不难发现广州新一轮旧改的几大特征：

一来是国央企主导代替民营企业，成为主导旧改的市场主体；

二来是混合改造代替了过去单一商品房改造；

三来是公共属性增强，从而取代单一的市场属性。

简单来说，旧城改造的经济效益回报周期必然被拉长，再考虑下地方债务和当前的房地产去库存形势——

所以这就要求在未来的资金流向方面，不允许有半点差错！

广州很可能是所有核心城市当中，最适合立刻、马上推房票安置政策的一个。

凭借一线城市的城市能级足以给其它超大、特大城市打个样，又能解决它自己的燃眉之急。

打样儿好理解，改革开放40多年来，广州老给人打样儿了，燃眉之急是几个意思？

首先，广州旧改，时间紧、任务重。

按照当前规划，至2035年，广州市拟推进城中村改造项目291个。

12年，155平方公里的改造规模，这目标不可谓不宏伟。

老铁们，咱奔理儿合计这个事，要还按照过去那么个玩法，先拆后盖或者拆拆盖盖，周期老长了。

房票安置可倒好，有开发商现成的房子，直接去买就完事儿了！

这么一来，征迁土地可以专心致志去搞附加值更高的规划，商业、产业、公建配套放心大胆去干；

之前征迁的村民还能买到开发商做的商品房，那可比回迁房的品质高了不是一点半点，即便就是倒倒手想卖，它也比回迁房更能卖得上价。

城市、房企和个人都合适。

其次，加速新房去库存、实现置换过程的闭环操作。

当说不说，目前广州市的新房去库存压力，在四大一线城市里其实是最大的那个。

9月份，也就是新政出台的那个月，广州市新房成交63.1万㎡，连续4个月下降后环比转增43.2%，但同比去化规模仍然下降17.2%。

截至9月末，广州新房库存量1223.7万㎡，全市去化周期需要19.2个月；

其中，番禺、南沙、从化、增城四区均超过20个月。

换句话说，新政边际效益明显，但仍未达预期调控目标。

除此之外，广州楼市二手房成交量环比仍在继续下降——

尽管1-9月份二手房累计成交规模较去年同期增长了19.7%，但9月当月成交量环比却出现了14.5%左右的下滑。

二手房卖不动，市场上的置换链条就打不开，对于新房去库存来说，问题亟待解决。

另一方面，广州土地市场表现仍然较为低迷——

以9、10两月为例，广州商品住宅用地成交14宗，除3宗地价触顶成交外，其余11宗底价成交。

目前，广州市的土地财政依赖度保持在120%上下，远远高于其它三座一线城市。

这就意味着，广州无法再容忍卖地卖得这么不温不火。

结合新房库存压力、土地财政压力以及存量房市场现状来看，广州解决问题的迫切度，在一线城市里确实最高。

而房票安置，本质上是消灭供给、创造需求的举措，刚好对症下药。

此外，需求端碰不到货币，而是手持定向购房支票，即便是全国各地核心城市大多都已抹平了购房门槛，也能最大程度上保证了“广州旧改广州花”。

此外，可以有效减轻地方财政压力。

常规的旧改成本，主要包含临时安置开支与建安开支。

由于地价基数全国存在较大差异，因而越是核心城市，旧改成本也就越高。

但从接下来的产业与人口集聚形势来看，旧改重点一定会放在超大、特大城市。

这就意味着此轮旧改，如果还按过去那么个玩法，想压缩整体开支几乎是个不可能完成的任务。

这部分钱，的确可以走“高层补助+地方专项债+公积金放开”的模式。

但高层早有发话：一切增加地方隐形负债的都不行！

那怎么办呢？

将集中去化节点前置，将支票兑现节点后移——

刚好对冲了“效益周期长、前期投入大”的现实压力。

广州历来是一座“改为天下先”的城市。

广州发生的事，对全国其它一二线城市具有极高的参考价值。

这一次，其房票政策，相当于已经明牌了城中村改造和安置工作发力的导向——

热点城市城中村改造正在加速，但采用房票安置注定会是大势所趋。

对个人而言，最直接的影响有两个：

其一，拆迁的整体收益正在收窄。

旧改的本质是为需求端充值，用超常规手段批量制造购买力。

这是本轮旧改的由来。

旧城改造、去库存、维护金融安全、稳定地方债务，将在接下来不短的时间里保持“四位一体”。

房票安置，最不同于以往拆迁工作的一点在于资金的“闭环操作”。

可即便就是35座热点一二线城市，基本面的内在差异同样也很大。

这就意味着每座城市市民的“房票安置”意愿会存在较大差异！

基本面越好、自身能级越高的城市，房票安置的效果就会学好，反之同理。

如何激发不同城市内，市民响应“房票安置”的积极性，是个十分现实的问题。

此外，即便不考虑跨城购买，也有一个技术性问题必须解决——

以广州为例，当前库存压力最大的区域几乎全部集中在外围。

这样一来，就形成了“房票”持有者需求与去库存核心指标适配性的问题。

定向去化上究竟能起到多大的拉动作用，确实需要市场真正检验后，才能最后见分晓。

同样的问题，我相信在其它二线城市也必然存在，且大概率还要更严重。

对于调控端来讲，解决这个问题需要大智慧。

但对于个人而言，“非核心区域板块去库存任务重”这一现实，无疑消减了旧改拆迁的整体收益。

其二，以前不支持大家去博拆迁，以后更不支持大家去博拆迁。

正如文章开头所说，“拆迁户一夜暴富”的神话，真的已经成了过去时。

抛开“资金闭环管理”、“非核心区域板块去库存”这些东西不谈——

从国家那么卖力气推动保障房建设，就不难看出：

未来要推动经济转型、产业升级以及优化人口结构，就不得不尽最大努力消除中低收入的工薪群体“买不起房”的焦虑。

单是为实现共同富裕这一根本目标，就不允许“拆迁暴富”这样的都市传说再一次呈规模上演。

否则，那些原本十分努力、但只是“没投好胎”的年轻人只会躺得更平。

简单来说，未来的“大势”并不在拆迁户这一边。

拆迁户也好，旁观者也罢——

心态放平，理性乐观，足矣。