美国商用不动产麻烦大了？贷款缴不出来的法拍案激增

美国商用不动产因夹层融资之类贷款引发的法拍案激增。（新华社）

华尔街日报报导，在商用不动产一个较不透明的角落，法拍激增，这是房市动荡正在恶化迄今为止最明显的迹象之一。

根据华尔街日报分析，截至10月底止，贷款人今年已针对高风险不动产贷款发出创纪录的62件法拍通知。其中有许多类似于二胎房贷或夹层贷款（mezzanine loans）。

这类贷款利率高，在美国联准会激进升息前、长期政府公债的利率盘旋于2%的那几年，通常就能超过10%，如今同类贷款的利率可能高逾15%，这使得到期后的再融资变难，导致缴款违约和法拍大增。夹层贷款提供较便捷的法拍流程，贷款人可能只要几周就能承接大楼。因此，这种贷款的止赎通知比起传统房贷法拍更能直接衡量商用不动产的困境。

但由于夹层贷款不会登记在房产数据里，华尔街日报无法确定这些被法拍的不动产价值。 

数据业者追踪的商用不动产抵押贷款法拍数仍低，因案件经过法院程序，从缴款违约到传统法拍要耗时数月甚至数年之久。

夹层贷款是黑石集团（Blackstone）、KKR和Starwood Capital等公司的重要业务，他们共同放贷了数十亿美元。南韩资产管理机构也承做夹层融资，在纽约和洛杉矶贷款给多家旅馆和办公大楼。这些债务允许投资人投入少量资金的同时擡高物业价格，膨胀了2022年之前的商用不动产市场。

最近许多缴不起贷款被取消赎回权的都是办公大楼，但也有一些公寓投资人遇上麻烦，他们以高额浮动利率贷款买进老旧公寓收租。

来源：世界日报 编译季晶晶 

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