加拿大房市"大衰退"！央行首次明确表态：利率到顶了！

据金融邮报报道，经济学家本周警告说，加拿大的房地产市场正处于“衰退”阶段，在好转之前还会变得更糟。

图源：51记者拍摄

加拿大帝国银行(CIBC)的房地产市场展望报告称，全国房屋销量在2021年初达到6.4万套的峰值，如今下降了45%，比大流行前的10年平均水平还低12%。

从人均销量来看，市场更加黯淡，处于2008年经济衰退以来的最低水平。

帝银分析师Benjamin Tal和Katherine Judge称："加拿大楼市正处于衰退区域，面临1991年经济衰退以来最重大的考验。"

“随着利率保持高位，供应充斥市场，2024年上半年销售活动将进一步恶化。”

到目前为止，房价受到的影响还没有销量受到的影响大。报告称，基准房价仅比2022年的峰值下跌11%，但仍比疫情前的水平高出38%。

现在支撑房价的，是市场上缺乏新上市的房屋。从2022年初到2023年初，新上市房屋数量下降了31%，市场上房屋数量减少有助于抑制房价下跌。

但CIBC表示，这种情况正在改变。近几个月来，新上市数量一直在攀升，较2023年3月的低点增加了31%。

经济师们表示，房源增加和销售减少使全国住房市场走向买方市场，多伦多已经这样了。但是房贷利率上升使成本居高不下，使得买家仍然难以入市。

Tal和Judge表示，"上市数量呈上升趋势，以及高利率侵蚀了需求和相对紧张的劳动力市场，因此楼市活动将继续恶化。"

CIBC表示，到2024年第一季度末，房屋销量可能会再下降10%至15%，可能要到2025年初至中期才会反弹至疫情前的水平。

图源：TD

与此同时，多伦多道明银行(TD)的经济师表示，他们预计房价下跌幅度将是之前预期的两倍。

据彭博社报道，TD曾预测到2024年第一季度，房屋平均价格将下跌5%，但在11月22日，他们称跌幅将达10%。

TD经济师表示有两个因素使得其预测的房价跌幅增加一倍：一是上调了对债券收益率的预测，以及安省和卑诗省房地产市场的疲软将“大于预期”。

安省的销量与新上市房屋的比例从5月份的63%降至10月份的39%，主要是因为供应激增，销售时间更长。

报告称，“即使平均房价下跌10%，仍将比疫情前的水平高出15%。预计，加拿大央行将在明年第二季度末降息，以防止出现更大幅度的下跌。”

加拿大央行首次明确表态：

利率到顶了！

加拿大央行总裁麦克莱姆(Tim Macklem)周三表示，鉴于过度需求已经消失，且疲弱的经济增长预计将持续数月，利率可能处于最高点。

图源：youtube/bank of canada

为了控制不断飙升的通胀，加拿大央行在去年3月至今年7月期间10次加息，将利率推高至5%的22年来高点。通胀率去年飙升至8%以上，今年10月降至3.1%，但仍高于央行2%的目标。

Macklem周三在新布伦瑞克省圣约翰地区商会的会议上表示："收紧货币政策正在发挥作用，利率现在可能足够紧，让我们恢复物价稳定，预计未来几个季度经济仍将疲软，经济中的过度需求使得提高价格变得过于容易，现在这种情况已经消失了。”

Macklem又重申，央行准备在必要时再次加息。

上月底Macklem在接受加拿大广播公司(CBC)采访时曾表示，利率可能已经见顶，而他周三的讲话是首次正式表示，借贷成本可能已经足够高。

这一言论与分析师和货币市场的预测一致，即央行的下一步行动将是在明年年中降息。

不过根据央行的会议纪要，在10月25日央行管理委员会开会并宣布维持利率不变时，一些成员认为有必要再次提高借贷成本。

Macklem是在政府发布秋季经济报告后的第二天发表最新讲话，报告包括提供更多负担得起住房的新支出措施。报告指出未来几年政府的赤字支出将远高于此前的预测，债务下降的速度将更为缓慢。

央行行长近期已表示货币和财政政策应该朝着同一个方向，以降低通胀。

在周三的讲话中，Macklem确认限制性货币政策的影响。他说：“更高的利率正在挤压许多加拿大人，但这正在缓解价格压力。为了在未来几年恢复低通胀和稳定增长，我们需要这些更高的利率和短期内的缓慢增长。”

11月9日，央行还曾表示，超低利率的时代可能已经结束，并警告企业和家庭要为更高的借贷成本做准备。央行称，大约60%的房贷持有人尚未以更高的利率续签住房贷款。

专家提醒：

此时房贷续约需谨慎！

据加拿大统计局周二发布的报告，10月份的通货膨胀率年同比下降到3.1%，低于9月份的3.8%，主要是由于汽油价格下降。但该机构表示，尽管通货膨胀放缓，通货膨胀的最大贡献者仍然是抵押贷款利息的成本和租金。这个数据对于房贷续约和日常生活有什么影响？

图源：51记者拍摄

加通社文章指出，与一年前相比，抵押贷款利息成本增长了30.5%，因为央行的基准利率提高到了5%。

最新的通货膨胀数据会如何影响抵押贷款续约？

尽管通货膨胀率和抵押贷款利率存在关联，但Ratehub.ca网站的联席首席执行官James Laird表示，最新的通货膨胀报告不太可能立即对现有的抵押贷款利率产生影响。他说，“我们仍然需要观察下个月和之后几个月的通货膨胀如何回归到两个百分点水平。”

然而，由于央行的基准利率为5%，仍然为2001年以来最高，即将到期的抵押贷款可能要以更高的利率进行更新。

在续约时，我应该选择较短期的抵押贷款吗？

Laird表示，房主在选择期限长度以及要签浮动利率还是固定利率的决定取决于他们的风险承受能力和对利率的预估。

如果消费者认为通货膨胀将稳步回落到两个百分点，并会推动央行开始降息，那么较短期的贷款，如一到三年期限，或者浮动利率的抵押贷款可能效果较好。

他说，选择较短期的固定利率抵押贷款的消费者会支付比选长期固定利率贷款的消费者更多的利息。房主在选择抵押贷款类型时必须谨慎，以确保他们能够省钱。

对于认为通货膨胀和利率将保持高位的房主来说，选择五年期固定利率将是更安全的选择，他表示。

Laird还指出，“除非他们的预算有财务灵活性，否则没人应该选择浮动利率。”

通货膨胀数据对我的家庭预算意味着什么？

最新的数据并不意味着加拿大人将得到喘息，Laird补充说，物价并没有大幅上涨，也没有大幅下跌。

加拿大统计局表示，尽管食品杂货价格上涨速度快于整体通货膨胀，但涨幅仍在继续放缓。与9月份的5.8%相比，10月份食品杂货价格同比上涨了5.4%。

他说，“我认为加拿大人会感到财务紧张，无论是他们的抵押贷款续约、食品杂货账单还是度假成本，一切都比以前更昂贵了。”

持续的生活成本增加也可能使房主在预算中没有太多余地来应对抵押贷款续约时的更高支付款。

来源链接：

https://www.thestar.com/business/heres-how-octobers-inflation-data-could-affect-mortgage-renewals/article_e9497963-f4c3-519f-8204-d9774b8e9c9e.html

https://www.theglobeandmail.com/business/article-bank-of-canada-macklem-speech-interest-rates/

https://globalnews.ca/news/10110607/canada-real-estate-td-housing-price-forecast/

https://financialpost.com/news/canada-housing-market-sales-prices-fall-further

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