三四线楼市，真的有点冷

作者：Moon

来源：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426）

最近上海越发冷了，而这波冷意也在渐渐渗透当下的楼市。

就连今年的金九银十，按理说都是往年的成交旺季，加上8月以来非常密集的救市政策，本该有所回暖才是。

而根据今年10月下旬数据显示，目前房价一二三四线城市，几乎全线下行。

具体到各能级城市，如果说一二线城市好歹因为土地资源足够核心，也还能勉强维持相对稳定，而这波楼市低迷最难受的那个，其实是三四线城市。

新房方面，2023年三季度三四线代表城市累计下跌0.08%。

包括二手房，同样累计下跌1.30%，梯队内盐城、南通等10个城市季度累计跌幅超2%。

如今这波三四线城市的下跌潮，可能比较夸张。

最直接的反应，是房价的低迷。

其实早在今年的热搜上，三四线房价下跌就已经可以窥见不少端倪，同属五线城市的鹤壁，房子降到了千元级别。

如果你以为这只是个例，我整理了今年10月下旬发布的部分三四线城市近3个月的涨幅：共计60个城市，59个都在下跌。

给大家看下跌幅最大的几个：

可以看到近3个月跌幅最大的城市盐城，达到-6.46%。

这还只是近3个月的跌幅，如果是对比往年的最高点，根据今年4月国联证券的研究报告，大量三四线城市（包括内地省会城市）的二手房均价较最高点已经下滑超过20%。

就拿廊坊来说，从2017年下半年开始，至今已经连着跌了7年之久。

从 2016年~2017年高点的1.6万/平，曾经靠着北京楼市的外溢最高可以每平破2万，而现在跌到目前1万/平。按照这个趋势，眼见着就要跌破1万/平以下，回到2015年前了。

据说现在很多在2018年、2019年到廊坊楼市抄底投资买房的人，已经是亏的首付都没了。

而如果说这也还只是针对以往已成交的房子，那么我们再来看下真实的三四线二手市场端。

这股情绪还传导到当下房东的挂牌价上，这里我们以大家较为熟悉的兰州和柳州为例：

可以看到自2022年起，这些区域的二手挂牌价都在直线下降。

夸张点的柳州，二手挂牌均价降幅38%。

于是紧接着我去柳州的链家网上翻了下，这两套住房应该算当地品质还不错的，挂牌价在1万/平左右。

但挂牌降价的情况非常明显：有的在今年年初挂牌，如今陆陆续续降价了5次，调价12万。还有的就更心急了，10月26日才挂牌，5天后就直降15万，下调了快10%的价格。并且中介小哥还告诉我，真要成交的话，还可以至少再谈个5、6万下来，各位房东们的心态算是稀碎。

除此之外，还有一个侧面。

关于楼市政策，我们说一般市场越是持续低迷，城市越容易出相应的救市政策，就好比前段时间大家都望眼欲穿的四个一线城市相继开放“认房不认贷”。

而相比一线城市的克制，最近三四线的政策，就跟“不要钱”式地一个个往外砸。

就好比9月27~28日：

仅仅2天内就有10个城市按捺不住纷纷出手。

可见，无论是房价的下跌，还是当地部门开始大量支持干预，如今的三线城市确实很煎熬，那么为什么会这样？

这波愈演愈烈的三四线城市下跌潮，背后的因素很多。

但我们冷静下来看都和这个数字有关：库存。

这个数字背后有两点值得我们注意。

首先就是，目前全国库存量还在持续上升。

根据易居研究院10月最新发表的全国百城新建住宅库存报告，截至2023年9月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51221万平方米，环比增长1.4%。

虽然库存较去年同期低，但是在近期各地非常密集的政策刺激下，为了加快推盘的节奏，在此前1~7月份各地库存数据总体以下滑为主的基础上，8~9月份又开始出现攀升。

还有一个数据，存销比。

存销比，也就是库存房源/销售房源的比例，单位为月。

2023年9月，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为14.4、18.1和24.3，其中三四线城市的存销比最高。

图片来源：CRIC、易居研究院

我们再来看下这份报告中，全国100城里面存销比排在前10的又在哪里？同样基本全部集中在三四线城市，数字也高到夸张。

图片来源：CRIC、易居研究院

其中排名前几的晋江、韶关、江阴等地的存销比，都超过了70个月。这也意味着，在这些城市的房子，至少需要超70个月，也就是接近整整6年的时间，才能消化掉目前的库存，这也就是导致三四线城市房价下跌的主要症结所在。

但却不是全部。

第一，是在如此的库存量下，需求还在逐渐减弱。

如今大量三四线城市的人口流出，从表中我们可以看出，虽然净流出的趋势有所放缓，但是整体三四线城市的流出占比增幅依然大于流入占比。尤其是随着一二线城市新一轮入户门槛下降以后，个别三四线城市人口外流的迹象也越发明显。

比如去年的开封，这个曾经河南省的省会城市，2022年末，全市常住人口469.4万人，比2021年末减少8.9万人。主要也是后来随着省会从开封迁移到了郑州，于是人口开始大量流失，很多人都选择去郑州或者外出打工。

除此之外，对于那些即使留在三四线城市的人来说，大部分人群也有足够的自有用房。

以浙江省为例，根据第七次人口普查长表抽样调查数据，2020年全省家庭户住房自有率为64.71%，其中，自建房占35.01%，比自购房（28.63%）还要更多。最高的衢州市住房自有率能达到90.04%。

记得我一安徽阜阳的同事家里当时遇见拆迁，单她一个家庭就有了5套动迁房。而如此高的自有率，势必也会进一步影响三四线城市未来的购房需求。

那么，三四线城市房价就一定好不了了吗？

各位还记得淄博么？

这位曾经靠着烧烤烟火气火遍大江南北的三线城市，也没忘了顺带促进下自家楼市。

今年1~6月，淄博全市新建商品住宅成交面积达到194万平方米，同比增加33%。

图片来源：CRIC、易居研究院

此外包括排名第一的衢州，第四的东营也都是来自三四线城市。

可以说2023年这些城市的楼市表现，在三四线甚至二线城市中都数一数二。

甚至他们还会持续自我调整，不久前的9月，我们还看到淄博推出的购房“以旧换新”。

今年以来，济南、青岛、日照、太仓等多个城市也都陆续开启了此项活动。

包括产业的引入，如今江阴正在构建“345”现代产业集群、张家港大力发展的产业转型，打造中国氢港。

我们说楼市的发展从来不是只盯着几个数字变化的一蹴而就，有人口，有产业发展。

贵在执行，也贵在基业长青。

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