“上海这届中产，手里2000万，买房比刚需还难。”
最近和二手房团队的小苏的交流又开始多了起来
每个月我都会特意找时间和她聊一聊
毕竟在我们团队里，小苏是每天都真实接触客户，带看各种房源，经手成交的一线人员
客户的真实需求她知道，市场的变化她每天感受得到
也因此每一次和她聊天我都有收获
这次我们聊的话题看起来有些凡尔赛，但却是真实在市场上发生着的
小苏为我分享了她最近接待的三位客户
在上海都可以算是中产，年收入百万，有的正在考虑卖掉两套房子从嘉定置换到中环，有的手里2000万这半年很难选到房，有的是年轻中产想要内环内打新，但是积分直接被劝退
明明预算更高的他们，却成为了眼下上海楼市，最难的一批买房人
这也算是上海楼市才有的一幅光景了
01
“在上海想要真改善，必须是两套换一套。”
小苏和我分享的客户一，我们暂且称他为张先生好了
张先生和妻子是在上海打拼的中产夫妻，夫妻双方加起来年收入有百万左右
五年前张先生凭借家人和自己的努力
在嘉定南翔上车了两套加起来价值约600万的小户型商品房，经历上海几轮的房价涨幅
目前嘉定南翔的两套次新房已经涨到了800万，去年家里迎来了二胎降临
也让他动了改善置换的念头
而这对中产夫妻的置换逻辑是换到更好的板块和地段，从外环外的南翔置换到中环的大宁或者古美，考虑总价1100-1200万二手房
但是
因为夫妇俩名下已经有了两套房子了，按照上海的政策，要置换至少要卖掉现有的一套住房才有购房资格
而如果只卖掉其中一套，有了购房资格，面对七成的首付和三价就低的政策，如果想要置换到更好的板块去，是完全不可能的
为什么这类人群买房最难，从首付看，上海二套70%首付已经是全国最高的二套首付城市，大部分城市的二套首付只需要50-60%
在首付七成的政策下，加上目前上海执行三价就低政策，让置换成了一件无法用足杠杆的事
所以，张先生决定卖掉两套房产，手上现金800万，从外环置换到中环的大宁张先生还要准备150万现金才能补足首付，才有可能在上海实现从外环到中环的地段置换如果是一套换一套，卖掉房子之后，别说置换到更好的了，还不一定能买回原来的房子在上海，想要置换到更好的地段，实现地段和产品的飞跃，需要两套置换一套，或者准备更多首付目前的张先生，依然还在为首付150万的缺口在筹钱，他的想法是如果不能从外环到中环，置换没有意义，还不如就住在南翔卖一套换不了更好的小区或者地段，卖两套想要地段大跃进，可能还需要自凑百来万首付来看看小苏第二个客户的故事，来自宁波老板的“顶级凡尔赛”“去年底没买的那套2000万，现在已经涨到2500万了，不甘心啊”去年底他找到小苏咨询2000万左右的房子，当时小苏为他推荐的是因为李先生需要卖掉宁波两套房产才能置换到上海，因此中中间卖房周期就很长，又遇上上海疫情，一直拖到了今年上半年“我这房子你也看到了，一线滨江还带学区，无论是户型还是地段都是上海顶级的，最近周边房价涨的不少，所以在现在2500万总价的基础上还要加50万。”
但是如今的上海2000万豪宅市场的涨幅却让他丝毫没有办法不仅是去年看的徐汇滨江从16万涨到了最高23-24万瑞虹新城也从2000万涨到了2500万，不仅是瑞虹天地涨价，包括翠湖天地、各类2000万改善类的豪宅成交价格全面涨起来是让他意想不到的从链家公布的数据看，不仅是豪宅涨了，那些中产瞄准的1500万左右的改善住宅也涨了，万科雅宾利15万、古美和莘庄都14万了现在上海二手市场高端改善类，尤其是2000万总价快速上涨，让李先生目前的买房计划一再搁置2000万，从可以选择上海顶级地段比如徐汇滨江的紧凑型三房到只能退而求其次到上海的第二梯队也就是次顶级的地段
最近，李先生已经准备在看的房源有新静安西藏北路的万科翡翠雅宾利（目前成交价已经涨到15万/平），以及大宁、古北这样的地段从原本可以入手上海入门级豪宅，现在只能看次顶级的品质小区李先生的经历也代表了很多中产今年在上海买房的心酸历程同样焦虑的不只是二手市场的中产，还有新房市场里的一批年轻中产们客户三，魏女士是上海年轻中产代表，85后，积分70分不到她看房的原则是，只考虑在上海内环内打新，手里预算1200万但奈何上海新房市场的竞争压力实在是太大了，对于中产来说，选择打新也是一招险棋都知道上海一二手倒挂情况，市中心买到就是赚到，但是倒挂的程度就和积分的高低成正比，倒挂率越高的地方，积分就越高来看上海三批次的内环内新盘的积分，高积分的激烈程度，大家感受一下静安大宁的保利静安天悦，触发积分80.96、杨浦东外滩的仁恒海上源积分73.16、金隅外滩东岸70.62中内环的项目积分都在70以上，但凡触发积分就免不了一场恶战除此之外，在新房市场2000万的产品，呈现 断 供 趋势从土地上看，去年一年上海内环内只出让了4幅地，95%的土地都面向了外环
同时，上海今年新房2000万供应也很稀缺，能够够的上2000万门槛的就只有包括百汇园、天汇世纪玺、仁恒海上源寥寥几个因为上海新盘户型面积有控制，最大户型也不会超过300平，200多平户型也占比较少基本多为140-170平左右的改善户型和100平左右的上车户型，以12-13万/平的单价，能够达到2000万占比很低本来就是僧多粥少的情况，供应量稀缺的产品，竞争之外对地段和产品，魏女士也就不敢挑，能买到就不错了她最后和小苏说：“怎么感觉不是我在挑房子，是房子在挑我啊。”1000-2000万品质的小区改善类产品在市场上的稀缺程度，也代表着想要置换到这类小区的中产群体他们在上海打拼已经有多年，职场收入也很稳定，同时自己手上在外地或者上海已经持有一套或两套房产相较于白手起家的刚需群体，和初入上海打拼的年轻人来说，他们的确更有机会和资本改善自己的居住条件
但是事实上，上海的市场不论是从政策上还是供应上都更偏向刚需而非改善一个中产们置换到的1500-2000万社区现在已经更贵，一是自从政策变化后他们需要付出的买房首付压力更大在预算不断提升的过程中，他们对于楼盘品质的要求也越来越高，选着选着也越来越心灰意冷，通常这样的情况又不想做出妥协所以无论是二手置换，还是打新客户，对上海中产客户来说都太难了好的地段好的房子现在有了更好的预期，注定面临着更加激烈的竞争ps：如果您最近在上海选购二手房，我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房
