​大行调研房企，“保交楼”4万亿缺口会否补齐？

据长江证券首席经济学家伍戈初步估算，截至年底，房企“保交楼”资金缺口或约4万亿元，多家大行均强调，将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求

文｜《财经》记者 唐郡

编辑｜张威 袁满

中国人民银行（下称“央行”）等三大金融管理部门举办金融机构座谈会后，六大行均已与多家房企开展了一轮沟通交流。

12月4日，中国银行、邮储银行先后发文称，已与多家房企展开一对一交流，了解房企融资需求，商讨银企合作。

此前，农业银行、建设银行、交通银行、工商银行均以座谈会、一对一调研等方式与房企展开交流。其中，多家大行均强调，将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

从部分银行公布的与会名单来看，龙湖集团、万科集团、新城控股、美的置业、绿城集团等正常经营的房企是银企座谈的主要座上宾。

一些已经出现流动性风险的房企会否得到银行支持？

11月30日，一则碧桂园获邀参加工行组织的房企座谈会的消息获多家媒体报道。次日下午，工商银行官微发文称，近期联系交流的房地产企业涵盖各类市场主体，既包括全国性房地产企业，也包括区域性房地产企业，既包括国有企业，也包括民营企业及混合所有制企业。 

多家银行表态能在多大程度上缓解房企的流动性压力？分析人士认为，六大行的行动向市场释放了积极的政策信号，有利于提振房地产市场信心，但后续政策力度是关键。

对此，多位房企人士坦言，当前不少房企难以获得银行贷款的主要原因在于，缺乏合格的抵押品。“银行也想支持，但没有合格的抵押几乎不可能放款。”一位房企人士称。

“鉴于这并非政府近年来首次要求银行加大对房企的信贷支持力度，我们认为此次政策实际落地效果将取决于银行的执行力度。”国际评级机构惠誉称。

六大行表态支持房企融资

今年以来，受房地产销售持续低迷等因素影响，房企融资持续承压，出现流动性风险的房企数量进一步增加。其中，民营房企流动性问题更加凸显。

“过去两个季度，中资银行的房地产开发贷款增长依旧疲软，表明银行继续收紧对新增房地产开发贷款的授信标准，以及行业新房开工仍然低迷。”近日，惠誉发布报告称。

据长江证券首席经济学家伍戈初步估算，截至年底，房企“保交楼”资金缺口或约4万亿元。“仅靠销售回款来弥补‘保交楼’的资金缺口，仍捉襟见肘。而‘保交楼’的进展，反过来又影响购房信心。如此循环，唯有借助市场之外的力量才能终结。”伍戈称。

11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，要求各银行一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。在后续央行等八部门联合发布的支持民营经济25条具体举措中，亦强调要“合理满足民营房地产企业金融需求”。

此外，11月28日，交易商协会组织商业银行、证券公司等部分会员单位举行座谈会。与会机构表示，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，避免简单的“垒大户”和“一刀切”行为，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持保障性住房等“三大工程”建设。

11月21日以来，农业银行、建设银行、交通银行、工商银行、中国银行、邮储银行先后采取银企座谈会、一对一座谈等方式，听取房企诉求，开展项目对接。此外，浙商银行等股份行亦宣布举行银企座谈会，为支持房企合理融资进行商讨。

多位分析人士表示，近期包括六大行在内的商业银行密集召开房企座谈会，是对前述监管要求的落实。

房企的需求是什么？

中国银行称，房企普遍表达了对新增投资项目贷款额度保障的关注。同时，各家房企表示持有各类商业物业，迫切希望能快速、足额地利用此类资产获取资金用于企业日常经营。

对此，多家大行均表示，将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

工商银行表示，将重点围绕刚性和改善性住房、租赁住房等领域，“城中村、保障房、平急两用”等三大工程，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、银团贷款及债券承销与投资等方面加大资源投入，支持房企各周期多维度合理融资需求。

邮储银行称，已第一时间下发非国有房企重点支持名单，明确业务策略，确保精准滴灌。重点支持房企公开市场债券融资、优质楼盘项目建设和经营性物业抵押贷款。

对于部分存在流动性困难的企业，中国银行称，将由行领导挂帅统筹，全行统一定策、分类施策，依法合规对存量贷款进行展期、对新增项目提供房地产开发贷款、对困难企业提供纾困并购贷款，着力化解金融风险，与企业共渡难关。

银行经营会否承压

这并非政策层面首次呼吁银行加大对房企的信贷支持。

早在2022年11月，央行、原银保监会公布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“金融16条”），推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。

“金融16条”出台后，国有大行密集与多家房企签署战略合作协议，向后者提供大额授信额度。根据当时部分大行披露数据，国有大行向房企提供的意向授信额度合计超过1.6万亿元。

根据六大行半年报，截至2023年6月末，六大行投向房地产业的公司类贷款余额达4.3万亿元，较2022年末增长约2600亿元；六大行个人住房抵押贷款余额为26.2万亿元，较2022年末下降超2000亿元。

从房企端来看，流动性压力有增无减。2023年8月，碧桂园两笔美元债未能如期兑付，出现流动性问题。

一位房企人士直言，与一年前相比，房企融资难度更大了。“我们与银行的沟通一直比较密切，它们也想支持房企融资，但如果缺乏合格的抵押品，银行也无法放款。”前述房企人士称。

另一方面，银行端经营压力亦不断凸显。今年以来，为降低实体经济融资成本，央行持续推动贷款利率下行，银行净息差由此承压。

近日，部分大行公布了年内房地产贷款投放情况。数据显示，工商银行对公房地产贷款投放已超3000亿元，个人住房贷款投放近万亿元；建设银行对公房地产业贷款投放近3000亿元，个人住房贷款投放近万亿元，房企债券投资和承销金额超300亿元。今年前10个月，中国银行房地产公司各类贷款增量超900亿元；个人住房贷款累计投放超5000亿元。

国际评级机构穆迪发布报告称，虽然银行将受益于高科技和绿色融资等新行业的增长，但由于房地产及其相关行业在银行资产负债结构中占重要地位，新兴行业的需求增长需要一段时间才能完全弥补房地产及相关行业需求萎缩的影响。

同时，惠誉亦于近日发布报告称，“房地产和地方政府相关敞口的走弱，及消费者信心疲弱等因素将制约银行的盈利增长空间。”

不过，穆迪表示，截至2023年6月，银行对开发商的直接风险敞口大约占银行贷款总额的6%，中国的银行体系具备直接应对房地产行业不良贷款的能力。鉴于银行体系对开发商的贷款大多有抵押，且贷款价值比率较低。银行拥有强大的损失吸收能力和多元化的贷款结构，足以应对直接风险。

责编 | 田洁

题图 | 视觉中国