来做日本人的包租公

财经

2023-12-07 11:12

广东街头经常有一些脚踩拖鞋，上穿汗衫，下配短裤的神秘人士，他们看起来月不敷出样子，其实只是达到人生顶峰后的处事淡然。他们就是即使在谈房地产色变背景下也能生意兴隆的，包租公。

在现实生活中当包租公非常讲究投胎技术，后天怎么努力基本也是白费力气。但当“包租公”的梦想可不能就此打住，市场也总是体贴周到，为投资者着想。

REITs指的就是可以圆梦的房地产投资信托基金，这类基金通常拥有或经营着创收房地产。而它以共同基金为蓝本，具有高流动性和低资金门槛的特点，就很符合散户的投资需求。

1960年的时候REITs就已经出现在交易市场，现在基本大一点的经济体都有。不过中国的REITs是在20年才启动试点项目的，估计这会甲醛还没放完呢，马上就入住收租，不太合适，等“有毒气体”排完了，再规划投资也不迟。

放眼世界，从当前国际经济来看，先做日本人的包租公，投资J-REITs是有一定价值的。

一、为什么收租？

REITs一般都会在证券交易所像股票一样买卖，具有很高的流动性，此外，根据IRC法案规定，REITs管理的必须是长期产生收入的房地产。这就意味着，REITs比实体经济中的房地产交易具有更高流动性的同时还能带来更稳定的长期收入。

在投资类型中，可以是公寓REITs、零售REITs、医疗设施REITs和办公搂REITs，其中涉及的收入来源可以是开发、代建和出售，但租金收入一定得是主流，这是REITs在房地产经济中，最具投资吸引力的特征。

如果只是出售房产的一锤子买卖，那就基本没有持续性可言，况且，房产开发的杠杆率很高，遍地都是资不抵债的开发商，看看许老板就知道了，风险不是一般人能承担的。

而更乐意细水长流，祖传三代包租公的投资者，收入大头是租金的REITs则更具有投资价值，因为它可以给你提供时而强劲，长期稳定的回报。

在租金收入分类上，有些REITs会特定在一个类型，比如专门管理出租屋，向个人收租，或者出租办公室，向企业收租。但其实，投资组合多元化的REITs更好，这个待会会讲到。

经过制度改革和完善后，REITs在全球迅速发展成为重要的金融工具，而根据当下的经济发展，日本的REITs，也就是J-REITs，是其中具有投资吸引力的标的，投资者可以更倾向去日本收租。

二、收哪的租？

既然REITs这种“收租”的基金多数国家都有，其中又以美国发展最为完善，那为什么不选美国REITs，而是推荐J-REITs，跑到日本收租？

首先需要知道的是，国家利率的上升是会对REITs造成负面影响的。

也就是，借贷成本越高，房产开发成本越高，租金不变的话，收入就会减少，能拿出回馈到股东的股息也越少。但即使提高租金，也有可能劝退租客入驻，到头来收入还是减少，股东回报还是会降低。

那美国现在是个什么情况？

美债利率尽管已经见顶回落，但目前仍处于高位，且未来一段时间很有可能会继续在高位震荡。也正因为高抵押贷款利率的打压，美国10月的新屋销售已经下滑，但新房库存还在连续三个月上涨，这为后续交易价格的下跌埋下隐患。

来源：金十数据

据JLL数据，美洲大陆上半年房地产投资额同比减少了59%，截止9月的房地产交易价格也比18个月前下降了约30%。所以，从时间节点来看，现在不是布局美国REITs的好时机。

而日本得天独厚的低利率环境让国内外资金大量涌入，今年上半年房地产投资额同比增长了52%。这是和美国截然不同的一面。

其次还需要注意的是，REITs是股票，是金融属性很强的产品，股票交易又对一国经济的上涨非常敏感，而如今将进入持续性牛市的，是日本。这也就成为了J-REITs 投资价值的第一要素。

这可不是我牵强附会，这是日经新闻中MS的原话——“ 日本股市将进入持续性的牛市”。

评估J-REITs的赚钱效应在日本整体大盘是上行期间变得十分简单，就好比中国经济飞腾的七八十年代，只要你家那块地在邓老先生画的那个圈里，就算后半生老婆跑了，孩子丢了，脑充血半身不遂了，照样可以高枕无忧。

这，就是选对市场的重要性。

三、怎么收租？

但收租也不是个简单的活。

按什么标准收租，押一付二还是押二付一？收什么类型的租，商铺多点还是住宅多点，还是办公楼？商铺的流水是多少？租房的入住率怎么样？办公楼空的多不多？这些都是要细细搞清楚的。

即使J-REITs是目前最值得关注的投资标的之一，但也会因为其中的收租差异，导致不是每一个标的都能强于大市，跑赢指数。区分的关键要看和日本国情以及经济上行的相关程度。

Healthcare & Medical Investment Corporation（简称HCM，代码3455）是一个buff叠满的J-REITs。既借着日本复苏的东风，手上管理的又是和日本老龄化躲不开的疗养院，这就使得HCM和日本的经济向上以及长期的老龄现实，呈高度正相关。自2020年伊始，其股价便不断跑赢东证信托指数。

不过从用途来看，属于医疗设施的疗养院REITs在整个市场占比不大，办公楼才是房地产投资市场中交易量最大的，也占到J-REITs整体管理资产的约40%。

但我在参考一些J-REITs的数据后发现，占比最大的办公楼REITs的平均NOI收益率和疗养院的相当，但却低于零售以及住宅的NOI。

这里有一些可以解释上述分歧的数据。据三鬼商事调查显示，目前日本银座店铺租金已经从低位上涨7%，恢复到了疫情前。但同期的东京都心5区办公楼平均租金比20年的峰值下跌了14%，空置率也超过6%。

这是疫情逆风席卷后带来的办公方式变革。

你有足够的理由申请居家办公，电脑上班，但Chanel的门店却永远不会搬到你家。那些组团来日本消费的代购大军，更是银座店铺支撑高流水的中流砥柱。

再者，办公楼的租金在合同期间是固定，物业不可能因为员工涨工资了就多收租金，但零售物业采取的是浮动租金，他们倒是可以因为你今天流水多了，来多收租金。

而且，不同于办公楼比较集中在市中心，零售物业是可以到处开的，城郊地区的小卖部也可以收购过来统一出租，虽然租金不多，但胜在稳定。就好比张太太不可能天天买Birkin，但村口赵四每天两包烟，隔壁王五顿顿要烧酒。

租金浮动，选址自由的优势也就使得零售的NOI要比办公楼的高。这图里跑赢指数幅度更大的，就是完全管理零售物业的前沿房地产（8964），而跑输的Global one（8958）和Nippon（3296）都有着极高的办公楼出租占比。

住宅REITs自然也是不能忽略的，它的NOI居中，且最为稳健。而且，截止8月的时候，东京23区新房价格还同比上涨了8.8%，签约率也达到77.4%。Nippon就是因为还有一定比例的住宅租金收入，才让它不至于落后指数太多。

但其实J-REITs也不一定要完全跑赢指数（跑赢当然最好）也能赚钱。因为这类股票是必须支付股息的，而且股息率基本高于其他定投。以MIRAI（3476）为例，它和东证信托指数的走势基本一致，但它支付6%的股息率，所以仍然具有投资价值。

不用跑赢指数照样赚钱，这就是J-REITs以及REITs这整个股票类型区别其他标的的投资价值所在。

四、结语

REITs其实是一种经济发展的必然趋势，但国内房地产市场，前有入狱案底，后要国企兜底的现状，REITs这种金融工具显然不会太成熟。

在参考日本和其他发达国家的经验后，REITs最终的投资组合都是要发展为多元化的，各部分类型的资产都要配置得当，比重也要根据经济周期的变化而上下调整。就好比你这个做房东的，手上既要有商铺也要有楼盘，对面CBD大厦还得有两层办公室出租，配置得当的租金收入无论什么经济周期，只会少赚不会多亏。

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来源: qq

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