房地产业调整，对地方财政收入影响有多大？

2023.12.08

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导读：1~10月前述地方五大房产相关税收和土地出让收入合计约5.07万亿元，占地方财政总收入比重约为35%。这一占比较2021年的约53%，出现明显下滑。这一比值也反映了地方依赖的土地财政相关收入明显下降。

作者 | 第一财经 陈益刊

地方政府对房地产和土地相关收入依赖度较高。近年由于房地产市场深度调整，相关收入出现明显下滑，这加剧了地方财政收支矛盾。

那么，与土地和房地产相关的收入下滑，对地方财政收入究竟有多大影响？又有哪些应对措施出台？

目前，在地方财政收入中，与土地和房地产相关的税收主要有5个税种，分别是契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税。根据财政部最新数据，今年前10个月，这五大土地和房地产相关税收收入约为1.57万亿元，同比下降约4%。

另外，中央与地方共享大税种增值税、企业所得税等中，房地产业也有重要贡献，但最新细分数据未公开，因此暂不考虑。

除了税收外，卖地收入也是地方重要财力。财政部数据显示，今年前10个月，地方政府性基金收入中的国有土地使用权出让收入（下称“土地出让收入”）约3.5万亿元，同比下降20.5%。

地方土地出让收入一向波动较大，这主要跟房地产市场形势变化直接相关。近几年由于房地产市场低迷，开发商资金紧张，地方卖地数量和价格下降，使得土地出让收入大降。

多位地方财政人士告诉第一财经，经济下行叠加减税降费使得地方税收增长乏力，而房地产市场持续低迷，导致地方土地和房地产相关收入明显减少，这使得地方财政收支矛盾进一步加大。

根据财政部数据，1~10月前述地方五大房产相关税收和土地出让收入合计约5.07万亿元，占地方财政总收入比重约为35%。这一占比，较2021年的约53%，出现明显下滑。这一比值也反映了地方依赖的土地财政相关收入明显下降。

如果从地方五大土地和房地产相关税收占税种总收入比重看，波动并不算大。今年前10个月这一比重约10%，较去年全年下降约2个百分点。今年前10个月，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税出现下滑，而契税、房产税出现增长。

真正导致土地财政收入大幅下滑的是地方土地出让收入大降。地方土地出让收入从2021年的8.7万亿元高峰，降至2022年的约6.7万亿元，今年预计跌破6万亿元。不过，这一收入大跌并未像数字表现的那样，对公共财政造成那么大冲击。

归属于地方政府性基金预算的土地出让收入，是毛收入，其中需要支付的拆迁补偿等成本近八成。毛收入大幅减少的同时，相应拆迁等成本性支出也会大幅下降。从过去十多年的土地出让收支数据中也可发现，支出增速跟收入增速波动比较接近，当土地出让收入大增时，相应支出大增，反之同步下降。

今年3月，时任财政部部长刘昆在谈到去年土地出让收入减少2万亿元影响时就表示，土地出让收入是毛收入，收入减少的同时，也会相应减少拆迁补偿等成本性支出。因为收支之间是联动的，所以它的收入下降影响并没有那么大。

刘昆称，地方政府性基金有部分收入调入一般公共预算使用，约占地方政府性基金预算的15%，去年虽然出现了下降的情况，但对地方一般公共预算支出的影响是可控的。具体数据尚待决算才能确定，若按照2022年土地出让收入减收约2万亿元匡算，影响地方一般公共预算财力约3000亿元。

基于此数据，官方认为，房地产市场下行给地方一般公共预算和政府性基金预算带来的影响是可控的、结构性的。

与此同时，为了降低房地产业对地方财政收入影响，中央财政通过加大转移支付力度，来支持地方财政平稳运行。

比如，今年四季度中央财政决定增发1万亿元国债，并全部通过转移支付方式安排给地方，其中今年安排使用5000亿元，其余5000亿元结转2024年使用。这也使得今年中央对地方转移支付预算增至约10.56万亿元，增幅也由年初的3.6%提高至8.7%。今年中央对地方转移支付规模首次突破10万亿元，并重点向欠发达中西部省份等倾斜，支持基层“保基本民生、保工资、保运转”。

另外，为了缓解财政收支矛盾，地方也加大盘活存量财政资产资源力度，强化资金统筹，优化支出结构，继续大力压减一般性、非急需支出，并提高财政资金使用效率。