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EB-5，不管是老法下的城市，还是现在的乡村，大多数时候都是以投资房地产项目为主。
但是，疫情以来美国房地产行业承受了很大的压力，从疫情导致的建设延期和需求不振，到疫情之后的高利率。
对于老的EB-5项目而言，业绩受影响叠加再融资难度加大成本高企，给还款退出制造了不少麻烦。对于新项目而言，建筑贷款融资困难成本高涨，对于融资和开工建设也会制造很多困难。
主流投资机构，如果看待当前美国房地产市场，房地产市场前景如何，如何选择房地产类别进行投资？
今天，来看一篇在大摩工作的朋友“深山卧龙”的文章，供各位参考：
持续通胀的压力、长时间维持高利率运行、不确定的经济前景，在2022年的三大背景影响下，二级市场的REIT（房地产投资信托）普遍录得15%-25%的跌幅，一级市场的房地产估值从2022年11月也开始呈现下滑趋势。2023年迄今的房地产市场依然在经历着艰难时刻，这是自2011年以来房产价值首次回调，与之一并而来的，是交易活动显著放缓。摩根士丹利认为，拥有一个平衡的房地产投资组合至关重要。房地产本身是抗通胀、多样化的投资工具，同时核心（Core） 地产提供了稳定的收入来源，增值（Value-added）和机会型（Opportunistic）地产提供了增强回报的可能。后面会详述各类型的特定与适用人群。2023年过半，坚挺的就业市场和稳定的消费，一直在支撑了美国经济。随着通胀缓和，经济增长抬头，联储接近加息周期尾声，政府财政上限警报解除，大摩研究部门认为美国能实现软着陆，即温和的经济增速放缓，而不是全方位的衰退。大摩预计，美国的GDP增幅为1.3%，2023年四季度头条CPI通胀2.6%。
鉴于真实利率由负转正和通胀依然顽固，大摩全球投资委员会（Global Investment Committee）建议短期谨慎增加房地产相关资产。美国商业地产的上涨趋势始于2021年初，持续到2022年上半年，主要得益于极宽松的融资环境和大量的投资者入市。旺盛的货品需求助推了工业和零售地产，但也让本就脆弱的供应链雪上加霜，通胀也在2022年6月达到了9.1%的顶峰。在联储激进的加息策略下，回撤从2022年下半年开始。2022全年的商业地产交易金额为7,298亿美元，较上年下滑15.1%，但依然是历史第二高的数据。在商业地产中，公寓的成交量最大，为2,940亿美元。紧随其后的是工业地产1,510亿，办公楼1,110亿，零售860亿。2022年的工业地产成交价格年度增长12%，其次是零售的3.1%，办公楼的2.9%。与之相反的是，公寓地产经历了最大的价格增速放缓，2022年12月的成交价格涨幅仅为1.8%。工业和零售地产保持了健康的入住率，公寓和办公楼的空置率则开始上升。
从净运营收入（NOI）来看，整个商业地产行业的NOI增幅在2023年第一季度下降到7.39%，其中工业地产独领风骚，年增幅+13%，其次为公寓+8%，零售+6.2%，办公楼+2.9%。
资本化率（cap rate），即地产物业的净运营收入（NOI）除以目前的市场价值，是判断地产投资的重要指标之一。通常情况，资本化率越低，市值越高，反之亦然。尽管地产的基本面很强，但是攀升的利率和融资成本越来越高，让资本化率也不断提升。自2022年开始，办公楼的资本化率上升最快，其次是公寓、酒店、零售和工业。投资者往往将资本化率与10年美债作对比，从而判断是否有足够的风险回报溢价。
2023年第一季度的商业地产资本化率与10年美债仅有159个基点的利差，为2006年以来最低值。很明显，商业地产的吸引力正在进一步被高利率蚕食。全美的房地产投资市场，不算独栋住宅，有21.1万亿美元，股票是38.8万亿，债券是41.2万亿。私募地产投资有开放式、封闭式、有限合伙，或者私募地产信托等等不同类型。根据麦肯锡的报告，过去十年间，由专业机构管理的私募地产规模从2010年的4,440亿美元增长到2022年12月31日为止的1.5万亿美元。私募地产主要投资的领域，或者说核心物业类型是办公楼、多家庭住宅（公寓）、零售和工业。
当前高利率的环境下，这几大类型里中有一些基本面强劲且韧性十足的细分市场，值得关注：1.医疗办公（Medical offices）：办公楼物业里风险最低的细分市场，由于长租期和高需求，应对经济衰退的抵抗很强。
2.生命科学场所（Life science properties）：涉及生物医药、医疗科技、基因科学、诊断和数字化医疗行业，是当下最火的领域。全球老龄化和自然科学不断突破，让这些领域的投资源源不断。
3.老年公寓（Senior housing）：美国老龄化的现状助推了这一细分领域。老年公寓的调整风险后回报颇具吸引力，而且与房地产周期关联性不高。
4.数据中心（Data center）：后疫情时代，无接触式的工作和生活方式正在改变着世界，对于数据中心的需求在过去几年爆炸式增长。很多核心地区的数据中心空置率极低。
5.独栋租赁（Single-family rental）：过去十五年增长最快的细分领域，得益于疫情助长的千禧年一代逐步搬迁到郊区以获得更大的生活空间。供给紧张、高房价和健康需求，将持续带来利好。
6.自助式存储（Self-storage）：由于家庭整合和搬迁，自助式存储需求开始上升。该类物业经久耐用、反经济周期、运营成本低、收租简单，使得他们对抗衰退韧性十足。
私募地产基金的投资策略一般分为三大类：核心（Core），增值（Value-added），机会型（Opportunistic）。根据不同的策略，私募地产的投资目标也不尽相同。有的侧重现金流，有的注重长期资本回报。有的注重物业的选择，有的关注翻新和重建的可能。有的看重入住率，有的利用杠杆。
核心策略注重低风险的房地产。通常是已经产生稳定、可预见的现金流，同时租户信用最优质并签下长期租约。这类资产通常出租率超过90%，刚交付使用不久无需大修。虽然未来不会有较大的资本回报，但是现金流稳定，下行风险最低。**适用人群：资产保值为目标，投资期限长，风险偏好低增值的地产投资主要集中于有一部分现金流，但依然没有充分发挥潜能。通常有空置率的问题，管理的缺陷，需要大规模的翻修。通关策略往往是通过翻新和管理，提高租金，减少运营支出，从而提高NOI。这些动作需要前期投入大量的现金，并且使用高杠杆。虽然在收购时会有折价，但也蕴藏了更多的风险。**适用人群：风险回报平衡，中长期投资期限，期望较大资本回报机会型地产投资遵循增值策略，但是偏向风险更高的资产，比如空楼甚至是土地。购买的价格通常打折幅度很大，但也需要更大的资本投入，更高的杠杆率和更长的投资周期。
小龙简介：生于江南水乡，定居翡翠之城，十年美国投资移民经验，现就职于华尔街顶级投行，专注于为新移民提供一站式的财富管理解决方案。啤酒盖收集者，足球爱好者，晒娃狂魔。自2019年减肥40斤后，坚持素食与每日运动，享受当下，积极向上。
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