全球房地产投资“腰斩”过半，竟一下倒退11年？

公众号新闻

2023-09-14 00:09

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

全球房地产的多米诺骨牌效应仍在持续。

根据大型房地产服务和投资管理公司仲量联行（JLL）的最新数据调查显示：

2023年1～6月全球房地产投资额同比下降54%，降至2760亿美元。这一数值，不仅低于受新冠影响的2020年，更创出2012年之后（受雷曼危机）影响的历史新低。

也就是说，全球的房地产投资动作，几乎往前“倒退”了11年。

仲量联行以全球的办公楼、酒店、物流设施和住宅等为对象统计了投资额。按地区来看，

美洲地区上半年的投资同比减少59%；欧洲、中东、非洲的EMEA地区投资额同比下降55%，亚太地区的投资额同比减少24%；

今年，全球房地产留不住投资人的“热钱”，有几大原因：

1.以美国为主一众国家利率上行，导致借贷成本不断叠加；

2.远程办公、AI技术不断普及，以办公楼为主的商业地产遭遇寒潮；甚至部分地区将办公用地改为住宅的动向也很积极；

3.亚太地区这边，某几个地方的房地产信用危机难以消弭；

但在这总是一荣俱荣，一损俱损的全球房地产行情里，日本，每每显得很例外。

2023上半年，在维持低利率的日本，其国内外房地产资金大量涌入，投资额反向同比增长52%，达到2.1473万亿日元，作为整个亚太地区唯一投资增长的地方。

如果按城市来看，以东京为中心的日本东京圈，房地产投资额高达93亿美元，跃升世界第二（2022年的时候还只是第14位），仅次于美国洛杉矶（投资额100亿美元）。

以前，我们分析过很多日本房地产能够在当下弯道超车的因素：

例如，经济复苏通胀渐显、全球化供应链重构、地缘政治位置再次凸显……

但在我看来，即便排除了这种种诱因，日本房地产之所以受到青睐，

最根本的还是回归到两个字：安全。

当下充满不确定性的环境里，投资者在寻求投资标的时，比起预估资产升值的上限，反而更想了解资产价格的底。

而日本，则众所周知，用了20多年完成了上个年代的资产泡沫出清，挤压水分；

资产“底线安全”是早已被看见的（再跌也很难跌到哪里去），向上发挥的空间是充足的。

在这样的大前提下，日元低位、低利率政策，也理所当然地成了日本楼市复苏的助燃剂，迎来全球投资者的“爆买”。

国内曾有句很经典的话，“地铁一响，黄金万两。”

但其实，沿着地铁买房这套方法论，正是由日本发展开来的，而东京圈也是把城市的“TOD模式”，即围绕地铁站布置住宅、商业、办公、生活服务等功能，发挥到了极致。

所以，东京的房产与地铁车站的捆绑度很高，客流量大、出入方便的车站，与房产的资产价值也有很大关系。

日本大型房地产信息网站“LIFULL HOME”，根据JR东日本公司公布的「2022年各车站乘客人数」调查了——

东京圈（一都三县）内车站日均客流量超20万人次，平均房租由低到高（第7-1位）的排名。

结果如图；

位于埼玉县的大宫站，日均客流量以约22.6万人次，房租均价为7.4万日元（约合人民币3689元）排由低至高的第1位；

其次是神奈川县最大的终点站横滨站，以日均约34万人次的客流量，平均房租8.6万日元（约合人民币4287元）排第2名；

看到这人员流动的频次，应该不难理解为什么今年，东京郊区附近的房产价格涨幅也蛮大的。

紧接着，客流量超20万人次以上的5大车站，都是位于东京的市中心区域了。

首先是国人很熟悉的，也是在日华人聚集地之一丰岛区的池袋站。

以日均客流量约45.8万人次，房屋租金9.7万日元（约合人民币4835元）排第3位，这也是东京市中心唯一一个房租均价不超过10万日元的车站。

然后是位于港区的品川站，以日均客流量约24.8万人次，房租10.8万日元（约会人民币5383元）排第4；

位于千代田区的东京站，每日进站人次约34.6万，平均房租11万日元（约会人民币5483元）排第5；

位于新宿区的新宿站，以日均约60.2万人次（不愧为被称为世界上最繁忙的车站），房租均价12.7万日元排第6位；

最后，房租均价最高达14万日元（约合人民币6978元），日均客流量约29万人次的，便是位于涩谷区的涩谷车站。

除却池袋站，人均客流量和房租均价“双高”的地区，全是东京的都心6区。

都说，日均客流量在一定程度上，也等于该地区承租能力，那对于投资者来说便是租金（现金流）收入的保障。

所以，不妨根据自身的投资需求出发，把上面的数据作为参考之一。

时代变局已至，如何借助新一轮的时代红利，为个人的身份角色和资产财富“上锁”和“加杠杆“很重要。

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来源: qq

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