零门槛！这个特大城市，真的急了
文|凯风
零门槛落户，又一城
零门槛落户，早已不是传说。
日前，郑州发布新政，拟进一步放宽中心城区落户条件：
凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，可在郑州申请落户。
这是2022年我国首个全面取消落户限制的特大城市。
无论有没有工作，无论有没有房，无论是不是大学生，无论有没有缴纳社保，不用积分，不用排队，只要满足就业或稳定住所两大条件之一，都能在郑州中心城区落户。
自此，整个河南省都进入了“零门槛落户”时代，无论在哪个地市落户，都将畅通无阻。
早在两年前，河南就已全面取消除郑州市中心城区之外的其他地市落户限制，这一次郑州中心城区拆除藩篱，大门洞开，新一轮抢人大战日益白热化。
在此之前，同为省会的石家庄、南昌、贵阳等地已率先祭出“零门槛落户”的大招。
不过这些省会只是普通大城市，而非特大城市。
根据《最新城市评级》一文分析，特大城市以城区人口500万-1000万作为界定标准，而城区不含镇区及乡村。
根据第七次人口普查公报，我国共有7个超大城市、14个特大城市，郑州正是其中之一。
在14个特大城市中，济南、昆明已无限逼近零门槛落户，而沈阳、大连、哈尔滨也只剩下就业、社保等为数不多的限制。
抢人还是托楼市？
特大城市，为何突然全面取消落户限制？
抢人，显然是主要出发点；而经由抢人来维持楼市稳定，则是心照不宣的目标。
就在一周前，郑州出台“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案。
为防止楼盘故意“躺平”，郑州罕见祭出了“查税”的大杀器：
税务部门要对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。
这一举措，针对的正是愈演愈烈的楼市烂尾现象，而“保交楼不保房企”成了政策主选项。
根据CRIC统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个，涉及25249套住房，数量位居重点二线城市前列。
在烂尾背后，郑州楼市已经横盘了5年之久，房价持续走低。
根据国家统计局发布的70城房价数据，2022年上半年，郑州二手房价同比下跌3.8%，相比5年前下降8.4%。
而根据第三方市场数据，郑州房价相比最高点，下降幅度超过10%。
房价走跌背后，除了洪灾、疫情以及村镇银行事件带来的叠加影响之外，更重要的是高库存带来的拖累。
来自克而瑞的数据显示，2022年上半年，郑州狭义库存（已批准预售尚未销售）去化周期高达26个月，远超18个月的警戒线，位居二线城市前列。
这些库存，基本都是几年前大拆大建带来的结果。
2015年以来，郑州开启了声势浩大的城中村改造工程。借助涨价去库存和棚改货币化的助力，当地房价曾经一年大涨40%以上。
然而，棚改终有尽头，大拆大建的模式也难以持续。当拆迁户带钱入市之后，拆迁腾挪出的大量土地又会变成新的巨量库存。
何以救市？
放开限购限贷，就成了必然选择。
今年3月，郑州在全国打响放开限购限贷第一枪，鼓励外来务工人员置业，鼓励亲属来郑投亲养老，家庭购房套数实现从2套到3套的突破，取消“认房又认贷”。
然而，半年过去，这些政策未能激起多大水花。
与此同时，郑州再次想到了棚改货币化，重启“房票”安置，试图借此重新激活楼市。
只不过，这一次的棚改货币化与几年前有了明显不同。
当时，棚改以货币化安置为主，给的是真金白银，而房票只是一张白纸注明的购房资格。
当然，为了增加房票的吸引力，当地还给予房票8%的补贴奖励，且享受税收减免，同时房票购房不计入家庭限购套数。
即使如此，一纸房票与现金补偿还是有着天壤之别，效果自然大打折扣。
那么，房票背后的资金从何而来？
4-5年轻的棚改货币化之所以立竿见影，原因在于央行通过PSL贷款进行定向放水，为三四线带来源源不断的水源。
如今，全国性棚改已经收官，定向放水早已不复存在。这一轮棚改货币化的名字虽然没变，实际上早已变了样。
为解决钱的问题，近日，郑州与国开行签订了3000亿元协议。
据悉，郑州的棚改贷款，主要用于收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性。
有了钱，楼市烂尾问题将会有所缓解。
但除了拆迁户之外，谁来买房，仍旧悬而未决。
放开落户，影响几何？
放开落户，就成了必然选择。
零门槛落户，从来都不只是为了户籍改革本身，而是兼有抢人才和托楼市的双重动机，这原本就是两位一体的。
目前，全国楼市松绑一波接过一波，但超大特大城市仍未完全取消限购，就连打响了第一枪的郑州，也只是变相降低了限购门槛。
户籍，仍旧是横亘在楼市面前的一道门槛。而零门槛落户，则是立足于长远的釜底抽薪之策。
取消落户限制相当于打开了直通售楼处的通道，短时间内提供了大量的接盘侠，或会对楼市产生积极影响。
当然，这也要视情况而定。
在楼市火热周期，零门槛落户如同火上浇油；在楼市震荡周期，则有维稳之用。
在楼市下行周期，抢人的短期影响未必比得上市场自身的力量。
离中部人口第一城有多远？
楼市只是短期需要，抢人是终极目标。
郑州并非名不见经传的普通省会，而是拥有国家中心城市、万亿GDP城市、千万人口大市、特大城市、中原城市群龙头城市等一系列光环。（参阅《市市通高铁！全国“米”字型高铁第一省诞生》）
郑州是全国17个千万人口大市之一，全市常住人口超过1200万人，而城区人口超过500万人，属于名副其实的“双万”城市和特大城市。（参阅《中国，又少了一个千万人口城市》）
2021年，郑州常住人口达1274.2万，人口规模位居全国第11位、中部第2位，相比前一年增加12.5万人。
千万级的人口规模，看起来相当庞大，但相比河南1亿多人的户籍人口，人口首位度仍然落后于同能级城市。
郑州人口占全省比重仅为12.9%，不仅低于合肥的15.3%，远落后于武汉的23.4%，与西安、哈尔滨动辄30%以上的占比，更是不可同日而语。（参阅《中部人口第一大城，再次“易主”了》）
这意味着郑州仍有较大的人口增长空间。
根据规划，2035年郑州人口将会达到1800万人。目前郑州常住人口1274万人，未来还有500多万的增长空间。
届时，郑州人口有望反超武汉，再次跻身中部人口第一大市之位。
河南需要一个强省会
河南人口大量外流，需要郑州来进行托底。
说起中国人口第一大省，往往都会想起广东。但若以户籍人口来论，河南才是不折不扣的第一省。
河南户籍人口过亿，而常住人口仅有9883万人，不及广东及山东。
这其中，1600多万的差额，就是人口外流的结果。
根据最新普查年鉴，河南户籍人口在外省的总量达1610万人，这些人奔向了长三角、珠三角。
数据显示，河南人口外流的5大目的地分别是广东、浙江、江苏、上海、北京。
要注意的一点是，这还只统计了河南流向省外的户籍人口，未纳入已在外省暂住，也没计入短期商务、打工的暂住人口，如果考虑后者，数据只会更加夸张。
大量人口外流，不仅让河南充满尴尬，甚至还出现了“豫杭”是河南第二省会的调侃。
所以，做大郑州强省会就成了河南的不二选择，而郑州零门槛落户，也不乏刺激人口回流的现实意义。
有人就有未来。
有1亿河南人作为基本盘，相信郑州很快就能跨越当下的难关，一路向前。
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国民经略主笔 凯风 作品
清华大学出版社出品，可点击图片查看
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