美国商业地产空置率上升的10大城市，投资新风向变了!

COVID-19大流行期间的办公场所关闭，许多白领行业并没有因此停工，即使员工员工不能来办公室集体办公。对许多公司来说，这意味着工作模式向远程或多种模式的永久转变。

皮尤研究中心(Pew Research)的数据显示，截至今年4月，人们远程工作的时间约为39%。麦肯锡的一项调查数据显示，58%的员工每周至少可以远程工作一次，35%的员工可以一直在家工作。

对于许多员工来说，这种变化是受欢迎的。这意味着你有机会穿着睡裤，花更多的时间和宠物在一起，省去通勤的麻烦，并申请家庭办公室的税收减免。87%的员工利用这个机会远程工作。

但对许多商业地产投资者来说，这一变化意味着写字楼空置率上升、租金收入减少和债务担忧。此外，商业地产价格下跌会损害城市和整体经济。

新冠肺炎疫情对商业地产的不同影响

全球商业房地产价格随着大流行的爆发而下降，现在总体上显示出强劲的复苏。但不同领域和市场的结果似乎有所不同。国际货币基金组织发现，复苏轨迹受大流行特有因素的影响最大，包括：

病毒遏制策略的管控力度

财政支持的效果

放宽金融条件的力度

该地区的接种率

消费者行为的局部和细分的变化

在疫情期间，商业地产的一些领域蓬勃发展。多户型新建筑开工停滞，加上房价上涨，增加了对多户型公寓的需求，随后是租金价格和入住率。随着零售企业关闭导致电子商务升温，由于对配送仓库的高需求，工业厂房经历了租金上涨。

但零售和办公空间领域受到大流行影响的冲击更大。2020年，71%的员工远程工作，导致办公空间空无一人。这对城市零售业产生了负面影响，因为市中心餐馆和商店的客流量下降了。郊区零售的表现也相应有所改善。

随着办公室重新开张，办公室空置率总体上正在下降。事实上，在139个都会区中，只有大约四分之一的办公室空置率低于大流行前的水平。自疫情爆发前以来，一些城市的入住率甚至有所上升。但对其他城市来说，情况要糟糕得多。下图中的都市区目前空置率最高。

与疫情爆发前相比，旧金山的空置办公空间增长尤为明显。这座城市的办公大楼高度集中，许多大型科技公司的雇主都接受了远程工作的未来。专家认为，旧金山的商业房地产市场正走向毁灭性的崩溃。

在受远程办公影响最大的地区，空置率可能会恶化，因为办公室租约通常为三年或更长时间。由于疫情前签署的租约到期，租户选择不续签，空置率可能会上升，进一步压低商业地产的价值。

旧办公大楼的房东受到的伤害最大

租赁活动自2021年以来有所增加，主要是受寻求顶级办公空间的企业的推动。由于预计员工将重返办公室，许多公司都搬迁到了新大楼，新大楼的设施旨在把员工从沙发上吸引过来，比如视野开阔的屋顶休息室、健身设施、其他以健康为导向的设施、媒体中心和餐厅。

因此，最容易受到高空置率影响的建筑是那些没有更新过的旧写字楼。例如，在曼哈顿第三大道的一部分，一群建于20世纪50年代至80年代之间的建筑比这座城市的其他写字楼空置率更高，为29%。在旧金山，较低层建筑的业主面临止赎。其中一些建筑的价值损失了一半之多，这促使房东要求降低税收。

租户占主导的市场

房地产中介说，全国各地中央商务区的空置空间已经把商业地产变成了租户市场。虽然A类写字楼的租金可能仍与疫情前持平，但老旧建筑的业主正在以折扣的价格提供写字楼，有时在某些地区，对信誉良好的申请者可提供高达25%的折扣。

租户要求租赁安排的灵活性也是很常见的。例如，租赁可以包括允许转租或在业务中断时延长租赁的条款。租户改善津贴等优惠也越来越普遍。疫情前，房东掌握着所有权力，但市场已经转移到租户手中。

利率上升给投资者增加了压力

除了与租金收入减少作斗争外，商业地产投资者还面临与金融环境收紧相关的融资问题。美联储将继续提高联邦基金利率，以努力控制通货膨胀。由此产生的高利率使得投资者难以为新的房地产交易融资或为现有贷款再融资。

在利率相对较低的市场，商业地产价格更具弹性。这显示了高利率对房地产价值的直接影响。此外，随着越来越多的人减少购物和外出就餐，经济活动放缓和对经济衰退的担忧可能会限制对商业地产的需求。

随着房地产贬值，商业房地产投资者正在赔钱，这已经够糟糕的了。但不断下跌的商业地产价格也对金融体系和整体经济的稳定构成威胁。

商业地产如何影响整体经济

大多数州的地方政府收入的绝大部分来自财产税。随着房地产价值的下降和税收义务的重新评估，受影响的城市将有必要削减预算。这将对社会服务的提供和教育支出产生不利影响。

州和地方政府将大约三分之一的资金用于中小学教育。如果商业地产价值下跌到一定程度，学校可能会缺乏资源。据经济学家说，旧金山的房产税收入可能会减少15%，相当于总收入下降约4%。

第二个问题是对金融部门的影响，尤其是对小银行的影响。疫情开始后不久，银行的商业房地产贷款拖欠率上升。而不断下跌的房地产价值也会影响银行在取消抵押品赎回权时收回的金额。

芝加哥联邦储备银行(The Chicago Fed)的数据显示，银行资产负债表上约有38%的未偿还商业地产债务，而社区和地区性银行往往比大型银行更容易受到商业地产贷款的影响，这使得这些银行面临更高的破产风险。

当银行倒闭时，企业和个人获得融资的可能性就会受到限制。这产生了连锁反应，导致企业无力雇佣员工，导致失业。失业人数增加，经济活动放缓，导致需求减少。企业放慢生产速度，造成进一步的失业。在大衰退期间，美国银行倒闭数量急剧上升。虽然我们在过去两年没有看到任何银行倒闭，但我们有理由担心商业房地产贷款损失。

商业地产的未来预测

一些分析师将商业写字楼地产的前景称为“末日”，而另一些人则更为乐观。

纽约大学(NYU)和哥伦比亚大学(Columbia)教授的研究认为，全美写字楼的潜在价值损失为4560亿美元。商业边缘的数据显示，写字楼挂牌率仅小幅下降，同比下降0.1%。但随着租约到期和空置率上升，该行业的投资可能会进一步下降，从而推低房地产价值。

不过，全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯•云(Lawrence Yun)预计，市场总体上将出现增长。他指出，一些中型市场正在改善，因为企业会选择远离中心枢纽的更实惠的办公空间。其他行业的表现甚至更好。工业和住宅租金预计未来都将继续上涨。酒店和零售物业也在复苏。

投资者如何适应

投资者可以转向在经济繁荣的地区或增长强劲的行业寻找交易，比如多户住宅和工业用地。那些仍想在大城市购买办公空间的人需要做好准备，以适应公司不断变化的需求。

土地也是一个可行的机会。尹炳世要求地方政府放宽法规和分区要求，鼓励对住宅开发的投资，这将解决住房短缺的问题。但电子商务企业也有另一种选择，那就是寻找土地来存放快递卡车。商业银行可能更愿意为这些交易提供融资，因为它们可以迅速盈利。

从大流行的结果可以明显看出，城市和部门通常不会受到经济混乱的单方面影响。因此，分散投资是抵御负收益的最佳手段。商业房地产投资者需要从某个地方开始投资。目前，多户住宅和工业领域具有优势，但最终，在多个领域和市场进行投资是明智的。

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