揭秘多地房贷变消费贷乱象：说法前后矛盾，合同拿不到，诸多细节难说通！

财经

2024-01-12 05:01

2024.01.12

本文字数：7604，阅读时长大约14分钟

导读：记者在跟踪调查中了解到，房贷“变”消费贷的乱象并不局限于河南，在湖北仙桃、麻城、谷城、十堰，江西赣州、九江，以及河北部分地区，均有借款人反映类似问题。

作者 | 第一财经亓宁

一份用于买房的“消费贷”，贷款办理时各方对贷款用途、贷款性质是否充分知情？是谁主动打破消费贷流入楼市的禁令，明知故犯还是另有隐情？消费贷利率跟随房贷政策调整有何依据？借款人为何拿不到贷款合同？贷款性质是否需要重新界定？

距离河南濮阳部分购房者房贷“变”消费贷被曝光已有近两个月时间。虽然多数借款人已经享受了利率下调，但对于当初贷款办理过程中存在的问题及相应解决方案，还有一连串的问号等待解答，目前尚没有官方说法和公开的统一解决方案。

第一财经记者在跟踪调查中了解到，房贷“变”消费贷的乱象并不局限于河南，在湖北仙桃、麻城、谷城、十堰，江西赣州、九江，以及河北部分地区，均有借款人反映类似问题。

这些贷款普遍发生在房贷额度紧张的2021年前后，多数为购买首套房且为二手房，贷款行均是当地农商行，借款人普遍因2023年9月未能及时享受存量房贷利率调整政策而发现端倪。目前，多数涉事银行已经下调了这类特殊的消费贷利率，希望“息事宁人”。部分借款人也因此没有再发声，但仍有一部分借款人因担心消费贷会影响征信、违规被收回等，希望更改贷款性质。

在第一财经记者实地调查过程中，对于上述现象，有房产中介和银行工作人员表示这是房贷额度紧张阶段的“融通”方式，“在当时很普遍”，但在被媒体曝光后说法开始变得谨慎。有被借款人“曝光”的农商行负责人回应记者称，不存在将房贷办成消费贷的情形。

在各执一词中，这一乱象的焦点逐渐从借款人是否知情、故意，转向银行是否存在将消费贷额度用于个人房贷的行为，包括主动行为和审核不严导致的被动结果。

有农商行内部人士对记者表示，近几年，随着信贷需求减弱，中小银行在区域限制等方面的劣势逐渐被放大，加上规避监管指标、相比全国性银行更灵活的自主权，都可能是造成乱象的原因。另据记者了解，不少银行对房贷和消费贷业务的KPI考核标准存在差异，也会导致工作人员在拓展业务过程中有所倾向。

房贷“变”消费贷，利率“跟随”下调

家住湖北仙桃的刘先生告诉记者，2023年9月存量房贷利率调整政策落地后，自己的“房贷”利率迟迟没有下调。咨询贷款行仙桃农商行后，经办该笔贷款的支行王经理（化名）告诉刘先生，他当时（2021年）办理的是房屋抵押类消费贷款，并非房贷，因此无法享受此次房贷利率调整政策。

这一情形，与之前第一财经报道的濮阳部分借款人描述的遭遇类似。（详见报道《河南濮阳购房者房贷“变”消费贷，抵押、过户、放款哪里出了漏洞？》）

“打过省联社投诉电话以后，仙桃农商行有工作人员给我打过一个电话，告诉我会降息，说我在‘调息名单’里。”刘先生表示，自己一直以为当时办理的是房贷，从看房、签订购房合同到申请贷款、放款，中介和银行工作人员都没有提过这是消费贷。

而从这笔名为“家庭房易贷”的贷款特点来看，初始利率5.73%、期限20年、还款方式等额本息，与房贷“很像”，“贷款最后也是（受托支付）到原房东账户的”。

2023年10月3日前后，也就是在工作人员联系之后，刘先生在仙桃农商行手机银行APP中看到，他的这笔贷款利率已经下调至4.3%，即最新的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）水平。但贷款性质仍显示为“消费贷”。

和很多有类似遭遇的借款人一样，刘先生也是购买首套住房，之前没有办理过房贷业务，自称对很多流程不了解。回顾刘先生的购房和贷款经历，与正常的二手房房贷办理有些不同。

据刘先生回忆以及相关资料、资金记录，记者也向原房东进一步了解，刘先生的购房和贷款主要在三个关键时点：2020年11月~12月，看房、签订购房合同、直接向原房东转账定金+部分首付（供原房主结清房贷尾款、办好房产证）；2021年1月11日，同一天先后支付剩余首付、银行面签申请贷款、过户并缴税，之后由中介人员带房本到银行办理抵押；2021年1月29日，银行放款，之后刘先生拿回房本。

某头部房产中介人士对记者表示，正常的二手房交易和贷款流程是，买方资质审核——签订购房协议并支付定金——建委网签备案——买卖双方到贷款银行面签申请贷款——银行贷款审批通过并出具批贷函——购房者支付首付款至监管账户——买卖双方到房管局进行房产过户并缴税——中介携带房产证至银行办理抵押——银行放款，房东收到全款——购房者取回房本并进行正常还贷等。

由此可以看出，刘先生购房和贷款流程存在很多不规范之处，对买卖双方都存在风险。买卖双方也都对记者表示，全部流程都是在房产中介引导和帮助下完成，当时没有考虑太多。

从具体信息来看，刘先生所购房屋总价71万元，首付28万元，贷款总额43万元，初始利率5.73%（后曾自动下调至5.38%），期限是241个月，贷款起始日和到期日分别为2021年1月29日、2041年1月29日。

刘先生告诉记者，自己在一个有类似经历的借款人群里，群成员一开始有来自湖北各地的100多人，涉及各市县多家农商行。但随着利率“跟随”下调，不少借款人陆续退群，目前群里还剩30多人。

前后矛盾的说法，拿不到的合同

从刘先生的资金流水记录来看，此次贷款是银行先放款至刘先生账户，之后不到3分钟又由银行划转至卖方账户。

这与仙桃农商行工作人员后来的说法有些矛盾——在有媒体报道之后，王经理等人逐渐减少提及“当时房贷没有额度”的背景，并表示放贷时明确知道刘先生是用于消费，而非买房。“我们肯定告知过了，只不过当时贷款利率和房贷利率一样的，是不是你们也没在意。”王经理如此反问道。

但当问及类似情况为何批量出现时，王经理又称，当时房贷没有额度，来办理（房贷）的都是办理消费贷，而且明确告知了这一情况，“接受就办，不接受就不办”。

但刘先生和原房主都对记者表示，当时并不知道这是一笔消费贷。根据监管规定，消费贷严禁流入楼市、股市，而且需要对相应的消费用途进行贷前、贷中、贷后审核。倘若严格按照正常消费贷流程，资金由银行划转至第三人（原房东）账户的操作已经违规。

而对于此次消费贷利率调整的依据，记者在仙桃农商行另一家支行咨询时，网点相关业务人员多次强调该网点没有此类情况，仅表示“（家庭房易贷）利率已经全部（下）调好了”，并且承认此次消费贷利率调整是按照房贷利率（政策）做出的调整。

但部分银行工作人员的说法变得更为谨慎，从一开始说跟随存量房贷利率调整政策协调，逐渐转为消费贷“减费让利”。

各方各执一词，一个重要原因还在于，刘先生从头到尾都没有看到过最终版本的贷款合同。对于当时签订贷款合同，刘先生表示，只记得在工作人员引导下“签了一堆字就出来了”，并没有时间和意识仔细阅读每一个条款。不过他回忆称，当时办理贷款时提交的材料包括购房合同、户口本、身份证、征信记录、银行流水、工作证明等。当时因为自己征信查询记录过多，中介还多收了500元费用，理由是要“打点银行”。

2023年11月下旬，刘先生再次到仙桃农商行某支行，继续咨询贷款性质更改问题，同时也想拿回贷款合同。王经理和支行信贷部门负责人对刘先生表示，以前该行贷款合同均是一式三份，但随着借款人主动要求的较少，减少为一式两份，其中一份放在总行，借款人需要时可由经办支行向总行申请提供复印件并盖章，具有同等效力。

但总行工作人员查询后表示并没有刘先生的贷款记录，也查不到合同档案，建议他直接联系经办支行。之后，王经理称，1年以内办理的贷款会放在支行，更早之前的确实放在总行，但需要支行向总行申请提取，需要一定时间。

经过多番沟通，仙桃农商行最终拒绝为刘先生提供贷款合同。

“多出”一份装修合同？银行信贷负责人这样说

“这种情况我们银行确实没有。”麻城农商行信贷部门相关负责人告诉记者，所谓“房贷‘变’消费贷”的情况在该行并不存在。不过，这与麻城何先生向记者反映的情况有所不同。

刘先生与何先生此前同在一个微信群里，群成员来自仙桃、麻城、谷城、十堰等湖北多个市县。何先生的情况在其中相对特殊——在麻城农商行的一份贷款中，双方对一份装修合同各执一词：银行将此作为何先生贷款是用于装修（而非买房）的证明，何先生则表示并没有因为装修在该行贷过款。

在争议不定的背景下，何先生的贷款没有像当地其他“群友”一样下调至4.3%，目前仍为5.88%。“如果降的话，要按照银行的要求写情况说明做申请，我没有写，所以就没降。”何先生对记者表示，他的诉求不是单纯降低利率，而是将贷款性质改为正常的房贷。

何先生提供的资料显示，他与妻子（主借款人）在2021年12月购买了一套麻城的二手房，并强调该房屋已经由原房东装修好，贷款是用于购房。具体时点包括：同年10月看房并签订三方购房协议、向房东支付定金及首付（有收据）；同年12月8日过户并缴税，12月10日签订个人借款合同，12月15日银行放款。

何先生的借款品种为“房易融”，合同中的借款用途显示为“新增消费”，金额40万元，固定利率5.88%，抵押担保物为上述房产，期限240个月（20年），还款方式为等额本金。

何先生因迟迟等不到解决方案，2023年10月上旬在社交媒体“晒”出个人经历，麻城农商行工作人员曾主动联系何先生，表示对何先生反映的问题已经拿出具体方案，预计3个工作日内调整到位。“所有的此类客户的贷款，都会调整到位。”工作人员对何先生表示，会按照国家的政策规定进行调整，但没有表明具体是什么政策、哪一类客户。

不过，在何先生删除或隐藏社交媒体内容后，上述工作人员又告知何先生，他的贷款不在本次调整范围内。“经了解，您当时购买住房时，全款支付了原房东购房款项，办理完过户后，就近到（麻城）农商行办理的贷款，该笔贷款与购房无关。”工作人员与何先生沟通时提到，当时的贷款材料充分佐证了该笔贷款属于抵押贷款，不属于住房按揭贷款。

从上述时间点来看，先完成过户再到银行申请贷款，的确不符合正常的个人住房按揭贷款流程。2023年11月下旬接受记者采访时，麻城农商行信贷部门相关负责人强调，何先生在自媒体及媒体采访时释放的内容不客观，“是借这次政策调整实现他个人的不合理诉求”。

上述麻城农商行工作人员提到的“贷款材料”包括房产证和前面提到的装修合同。一份签署时间显示为2021年6月5日的装修合同显示，何先生和妻子作为甲方（业主），曾以“包工包料”方式，委托原房东进行为期180天的居室装修，工程价款45万元。

不过，何先生表示，这份合同他在2023年与银行沟通协商解决问题时才第一次看到，合同签订日期在看房、购房前几个月，但他与妻子和原房东（外省人士）此前并不认识，时间明显不合理。

“更离谱的是，合同写明我们夫妻委托原房东装修这个房子，那时候房子还不是我们的，更没有理由委托原房东去装修。”何先生说，因为当时办贷款时是在各种文件需要签字的地方签字，妻子已经记不清是否在这份合同上签过字，但可以确定的是，自己和原房东没有签字和按手印，“不知道怎么签上去的”。

麻城农商行信贷部门相关负责人则表示，何先生来该行办理贷款时并没有携带办理房贷所需的购房合同，提供的是房产证和装修合同。“可能他（何先生）认为这笔钱与他的购房行为有关系，但在整个贷款办理过程中，我们是毫不知情的，何先生提供的是装修合同，而非房屋买卖合同，且办贷过程中没有房地产中介参与，所以这笔贷款是用于住房装修的消费类型贷款。”这一说法与何先生提到的“中介跟银行客户经理打招呼办理房贷后因有事离开”有出入。

何先生提供的资料显示，在贷款合同发放日（12月15日），何先生妻子与麻城农商行签订了一份《个人结算业务申请书》，内容为同意银行以受托支付方式将一笔40万元资金转至原房东。

对于是否因为房贷额度紧张而阶段性将房贷办理成消费贷，上述麻城农商行信贷部门负责人强调说，该行没有因额度问题而借道其他产品发放住房按揭贷款的情况。

与仙桃农商行多位工作人员提到的为减少沟通工作量普遍下调不同，该信贷部门负责人表示，该行对“房易融”利率的调整是在利率优惠机制下，根据借款人申请及审核情况进行的，背景是减费让利，与存量房贷利率调整政策并无关联。

这些细节难说通，降利率是不是终点？

据记者多方调查了解，从河南濮阳，到湖北仙桃、麻城、谷城、十堰，再到江西赣州、九江，以及河北部分地区等，多地均有房贷“变”消费贷的情况。

综合来看，这些贷款除了很多银行方面说不通的流程细节，也很大程度上反映了借款人对金融业务办理知识的欠缺，其中存在银行与中介在告知、引导方面有不尽责之嫌。

以麻城农商行另一位“房贷”借款人提供的资料为例，其购房合同明确写明，房款为一次性支付，而非按揭付款。不过，该借款人对记者表示，其手中实为消费贷的这笔20年期“房贷”利率已经享受到利率调整政策，在2023年11月中旬由5.88%降至4.3%。

但不少有着类似经历的借款人对记者表示，跟随房贷政策降低利率并非唯一诉求，接下来希望能将房贷性质由消费贷改为房贷，当前更担忧包括消费贷影响征信、后续能否享受利率调整政策、贷款会否因“违规进入楼市”被收回等。

“只要当前利益没有受损失就好了，没必要调整性质。”不止一位涉事农商行工作人员这样安抚借款人。“我们会把这个产品等同于按揭。”上述仙桃农商行某支行工作人员表示，如果后面房贷政策再调整，“家庭房易贷”利率也会跟随调整。

但对于所谓房贷相关政策，工作人员并没有说明是加点政策还是跟随LPR调整。今年1月1日（每年重定价日），仙桃农商行信贷部门负责人对刘先生表示，会为其一起调整，但没有明确是否针对所有同类情况的借款人。

有湖北某农商行内部人士对记者表示，重定价主要针对挂钩LPR的浮动利率，不论是否属于按揭贷款，一般都会调整，部分银行也可以办理固定利率转浮动利率，因行而异。从现状来看，上述情形发生在LPR改革之后，主要以浮动利率为主，但也有包括何先生在内的借款人合同显示为固定利率。

但是，银行对于消费贷跟随房贷政策调整、“等同于按揭”等说法也间接承认了，消费贷流入楼市开了“口子”。

如王经理等银行人士所言，经手刘先生贷款的中介人士所在机构负责人曾表示，这类情形在当时很普遍——因为没有房贷额度，购房者办理贷款都是“走消费贷额度”，但其他要素均按照房贷执行。此前濮阳一中介人士也曾对借款人提到，2021年的房贷“几千个客户都是这样”。

从贷款特点来看，除了贷款用途的本质区别，消费贷与房贷在贷款金额、贷款利率和年限上都有较大差异。不过，多位涉事银行相关负责人表示，当时确实有期限“二三十年”的消费贷，但后来取消了。仙桃农商行某支行信贷负责人表示，当时“家庭房易贷”在利率和期限设计上是和房贷一样的。

从记者了解的情况来看，湖北此类产品发行时间主要在2022年5月之前，当时各农商行开始恢复二手房按揭贷款。

以仙桃农商行为例，一位在2022年7月办理购房贷款的仙桃当地人表示，他当时办理的是正常房贷，利率已经在2023年9月25日降低至4.0%。另据记者获得的部分贷款资料，目前该行消费贷产品“房易融”的期限最长不超过120个月（10年）。

该信贷部门负责人对记者表示，省内农商银行信贷产品均是由省联社统一设计并推出，比如“房易融”“家庭房易贷”等并非单家银行发行，省联社对各类贷款产品的期限、额度、利率等建有统一制度。各县市农商行也可以根据当地产业或客户特点设计特色贷款，但均需要上报省联社备案审核。

而对于此类用于购房的消费贷是否存在因违规被收回的风险，多位涉事农商行相关负责人员均承诺“不会收回”。

上述农商行人士表示：“如果类似情况属实，在大城市大概率会将贷款强制性收回，或者宣布提前到期。我们中小银行如果确实了解到真实有效的证据，在同等监管要求下有权这么做，但不意味着都会这么做。”仙桃农商行工作人员则对借款人表示：“不会找这个麻烦”。

贷款性质能不能改？

“消费贷问题“排查有何进展？

据第一财经记者了解，目前，各地并没有出台针对此类情况统一的整改方案。

不过，麻城农商行信贷部门负责人表示，如发现员工违规操作导致客户利益受损的，该行会从严处理，同时在政策允许范围内尽可能满足客户正当诉求。

“省联社近期也很关注（这类情形）。”对于何先生等反映的此类情况，该行信贷部门负责人表示，已经向上级行、当地金融监管部门及网信部门反馈有关情况，并对相关客户给出回复。

记者拨打湖北省联社电话了解相关情况，工作人员明确表示，经向相关部门了解核实，湖北农信所有网点不存在将房贷做成消费贷的情况，也没有接到客户投诉这类情况。但据记者从当地农商行人士处了解，省联社曾在部分会议上提及此类情况的处理方案。

不过，在与借款人沟通中，湖北有农商行负责人明确承认，将用于买房的资金办理为消费贷，银行存在操作违规，且口头承诺接下来会继续跟进调整，且只跟进降息调整，不跟进加息调整。

早在2023年11月7日，舆论风口上的濮阳农商行曾发布一则《关于合理解决客户诉求的说明》，其中提到成立工作专班对有关客户进行逐一排查、针对贷款办理过程中存在的违规问题从严处理等。当时该行办公室工作人员对记者表示，该行将上述问题定性为“消费贷问题”而非房贷问题。

记者近日致电该行办公室了解调查与处理进展，工作人员仅表示该行对“消费贷相关问题”仍在调查过程中，涉及到的客户只要有咨询的都已及时回复，但对于具体涉及哪些问题并没有正面回应。“新闻报道的客户（反映的）问题都已经及时解决，但具体解决方案办公室不太了解。”该工作人员表示。

对于濮阳农商行在上述贷款办理过程中是否存在违规问题、如何处理，上述工作人员表示违规问题由该行审计部门和纪委在负责，关于调查结果是否以及何时会公开，“要听领导安排”。

有人民银行河南分行工作人员表示，有关注到濮阳地区此类情况，但未透露具体情况。

关于贷款性质，不少涉事银行明确不能更改，也有提供先还款再重新贷款的方案，但多数借款人难以接受。有湖北部分农商行借款人反映，虽然手机端依然显示为消费贷，但其借款性质已经在征信记录中变更为房贷。

对此，刘先生再次咨询仙桃农商行，相关负责人表示目前本地没有相关案例，外地的不做参考。

“挪用贷款资金本身就是一种风险。”回顾此类乱象“批量”发生的原因，上述农商行人士指出，疫情以来，中小银行展业难度明显增加，不排除与相关压力有关，而且地方中小银行自主权相比全国性银行更大。

该人士指出，通过将房贷归集到消费贷额度，可以留住客户的同时规避房地产集中度约束。根据2021年开始实施的房地产集中度新规要求，中小银行尤其县域农合机构、村镇银行面临的房地产贷款占比上限更低，在加强房地产贷款集中度管控力度的背景下，住房按揭贷款规模的确出现一定幅度的下降。

另一方面，不少银行对房贷和消费贷业务的KPI考核标准存在差异，消费贷激励更强。该人士指出，这也可能导致工作人员拓展业务存在不规范之处。

至于中介在违规贷款中的责任和动机，该农商行人士表示：“对中介来说，办理什么品种贷款、贷款利率多少跟他们关系不大，他们只关心这个贷款能不能贷出来。”

微信编辑 | 龙王

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来源: qq

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