375亿资金抢购！创新产品数量将达20只

中国基金报记者  李树超

见习记者  周倬睿

继华夏合肥高新REIT狂卖1294亿后，国泰君安资管旗下两只公募REITs也来了，公募REITs市场产品数量即将扩容到20只。

9月16日晚间，上交所发布公告，国泰君安资管旗下国泰君安东久新经济REIT（场内简称“东久REIT”）的网下询价结果出炉。东久REIT的网下认购热情同样不俗，拟认购数量总额123.65亿份，认购倍数同样超过100倍，按照3.035元/份的认购价格测算，网下认购总额达到375.28亿元。

同时，东久REIT的发行档期也定了，继临港REIT于9月19日（下周一）开售后，东久REIT将于9月20日（下周二）起正式发售，投资者布局公募REITs稳健品种再添新的投资工具。

多位业内人士表示，在利率下行及“资产荒”的大背景下，当前公募REITs产品供不应求，并且公募REITs一、二级市场存在价差，各路资金参与公募REITs投资的热情持续高涨，预计短期内仍将保持热销的局面，新的公募REITs产品发行预计仍将保持一定的热度。

9月16日晚间，上交所发布公告，国泰君安资管旗下国泰君安东久新经济REIT（场内简称“东久REIT”）的网下询价结果出炉，该只基金再度受到机构投资者的追捧，市场迎来又一只认购倍数超百倍的公募REITs。

公告数据显示，剔除无效报价后，69家网下投资者管理的167个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为2.980元/份-3.137元/份，拟认购数量总和为123.65亿份，为初始网下发售份额数量的100.94倍。

针对公募REITs网下认购持续高涨的局面，北京一位公募REITs基金经理告诉记者，一是今年存在利率下行及“资产荒”的背景，当前公募REITs产品仍是稀缺品种，市场上是供不应求的局面；第二，由于公募REITs一、二级市场存在价差，多数公募REITs上市后涨幅可观，这让这类产品有了“类打新”的属性，各路资金参与公募REITs投资的热情也会很高。

国泰君安资管也表示，资金的火热认购体现出底层资产的优质稀缺。

据悉，东久REIT具有区位好、产业新、项目优、发起人强的四大特点。东久REIT的四处底层资产坐落于上海和苏锡常各地的国家级开发区内，属于长江三角洲的重点区域，产业政策支持力度较大。园区的产业类型以高新材料、汽车装备与精密器械等智能制造类行业为主，属于新兴产业集群及高科技特色产业。目前园区出租率达到100%，租户集中度低，前五大租户中仅有一家租户租金收入占比超过10%，整体抗风险和抗周期优势凸显。

发起人东久工业是国内领先的产业基础设施综合服务平台提供商，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域和城市，具有丰富的产业园区建设及运营管理经验。

目前东久REIT基础设施资产整体已达到稳定成熟的运营状态，现金流稳定且投资回报良好。

公告数据显示，东久REIT基金份额认购价格为3.035元/份，发售规模为5亿份，据此计算的基础设施项目价值为15.175亿元。该只基金2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.86%（年化），2023年预测现金分派率为4.94%。

东久REIT是由国泰君安证券资产管理公司作为基金管理人和资产支持证券管理人的第二单公募REITs，也是国泰君安继张江光大园REIT成功上市、临港创新产业园REIT成功获批后的第三单公募REITs，彰显了国泰君安在基础设施REITs领域的领先优势和专业能力。

东久REIT的份额发售公告显示，该只产品将于9月20日（下周二）起正式发售，份额发售价格为3.035元/份，按5亿份的发售份额计算，若本次发售成功，预计募集资金总额约为15.175亿元。

根据基金份额发售公告，东久REIT的初始战略配售基金份额数量为3.25亿份，占发售份额总数的比例为65%；网下初始发售份额为12250万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%；公众初始发售份额为5250万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除最终战略配售份额，最终网下发售份额、公众发售份额将根据回拨情况确定。

公众投资者可按3.035元/份的认购价格通过场外认购和场内认购两种方式购买。场内认购需要通过证券公司的证券账户进行操作；若在场内首次认购公募REITs基金，需要先开通REITs场内交易权限。场外认购银行渠道为中国银行和兴业银行；第三方渠道为蚂蚁基金和同花顺。

公募REITs单笔最低认购金额为1000元（含参与费），超过1000元（含参与费）的应为1元（含参与费）的整数倍。不同于股票、债券打新中签后才缴款，REITs的公众投资者在认购时就需要全额缴纳认购资金及认购费。如果公众投资者的认购总量超过公众发售总量，将按照比例进行配售。

上述北京公募REITs基金经理表示，考虑到今年以来多数公募REITs发行热度较高，不少产品的配售比例屡屡创出新低，上述产品在网下询价阶段也受到各路资金的追捧，预计该类产品短期内仍将继续保持热销的局面，公募REITs发行仍将保持一定的热度。

该基金经理也坦言，“公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作，普通投资者参与该类产品投资中要注意做好长期投资和价值投资，不宜在二级市场高溢价买入相关产品，应该持续关注该类产品底层资产的收益情况和投资价值。”