上海的租房市场，即将变天

来源：大碗楼市上海

作者：沪房孙同学

2024年-2025年，上海要新增投入13.3万套保障性住房用于租赁。

这是什么概念。

上海一年常规的租赁交易量，也就13万套左右，接下来2年的新增供应量，相当于一年的租赁总量了。

看来，上海这次铁了心了要整顿租房市场了。

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根据2023年年末高层的经济会议，保障性住房的建设，将会是接下来几年的重中之重。

供应大也就算了，最关键的是很多保障性租赁住房的价格还很便宜。

是周边房子的8-9折，而且，直接拎包入住，物业还很好，统一管理。

比如前段时间刚刚出来的浦东世博板块耀华国际社区，小区环境吊打一般的商品房。

而且，竟然还能看到黄浦江，是个妥妥的江景房。

如果你想要申请，手续也非常简单。

上海户口和居住证统统不要，只要你在上海没有房子，同时在上海缴纳社保就行，直接登陆随申办APP，选择“我要租房”就能申请，非常的宽松。

所以啊，你说房东慌不慌。

如果你周围有个小区，环境比你好，品质比你优秀，价格还便宜，你说你怎么PK得过。

所以手里如果有房想要出租的朋友，趁着现在供应量还没增大，能便宜租掉就抓紧租掉，不然以后想租都很难。

想要换房的朋友，可以再等等，会有更多好的房子如潮水般出现。

当然，租赁房源供应量的增大，除了官方供应外。

还在于很多房东开始撤牌不卖了，由卖转租。

• “卖不动就先不卖了，让急卖的先卖”。

• “跟这些着急跑路的、缺钱的，竞争不起”。

• “无论是卖房打新，还是置换，我都不着急了”。

以上这些，是选择撤牌不卖的上海房东，真实心理写照。

根据绿中介的数据，目前已经有超过1.3万套的上海二手房房东，选择了跟进撤牌。

我们能明显感受到的是。

租赁的房源新增，又重回高点。

大胆预测，上海租赁房源数据的新增，才刚刚开始。

接下来，上海月租赁房源的新增，将进入3年以来的最高点。

带着“屠龙宝刀来”的买家们，如今已经把房东逼到拂袖离场。

由卖转租，正在成为上海房东的新业态。

02

当然，上海也在不断规范租赁市场。

一年前，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》。

其中最重要的一条，就是“禁止群租”。

这次条例，直接明确哪些群租行为是违法的：

第一，改变了原有的户型结构，比如把原有的3室一厅改成了5室一厅之类的。

第二，改变了厨房、卫生间、阳台等其他非居住空间单独用来出租。

第三，每个房间的居住人数和人均住房面积不符合相关规定（要求出租房间房间的人均居住面积低于5平方米）。

前期有个默认的规则，这个群租房只要别人不举报，就没事，大家也都睁一只眼闭一只眼。

但是现在不一样了，按照这次最新的明文规定，这就是违法行为了。

为什么对群租房的打击力度会这么的大，甚至拔到了违法层面。

因为前期的安全隐患实在太多，最容易出的问题就是火灾。

类似的这类安全问题的新闻，实在是太多了。

群租房是分租给不同的租客，所以很多群租房每个小房间都有独立的电表。

因而造成电线负荷过重，很容易发生火灾，尤其是在用电高峰期。

同时为了节省成本，很多群租房的隔断会用龙骨加简易木板这类非阻燃材料分隔空间。

再加上居住人员密度大，一旦发生火灾，短短几分钟时间大火就会迅速蔓延。

更要命的是，这里面的很多房间根本没有喷淋和烟感。

正是如此严重的“房中房”格局和消防隐患，往往才会引发了严重的火情。

火灾隐患甚至已经成了很多与群租房为邻的业主的噩梦。

指不定哪天半夜，你家隔壁就会火光冲天，你辛辛苦苦攒一辈子钱买的房、甚至你的命，都会付之一炬。

根据新规，住房租赁交易资金，将设立资金监管中用账户。

大家租房可能会有这样的遭遇，有些要求你付三押二，有的是要求你先付半年的租金。

前期很多长租公寓或是租赁平台之所以能够活下去，往往就是因为这些企业通过金融的方式让租客提前支付了一年甚至两年的租金。

而这样的动作，也为后期的平台暴雷埋下了阴影。

从2019年开始，大大小小的各类租赁平台就纷纷暴雷。

大量的租客苦不堪言，银行的房租贷款还要接着还，但是房子却被原房东收走了。

长租平台的这种行为无异于欺诈，必须得管起来。

这一次，上海通过立法的形式，直接明确了长租公寓或是租赁平台的押金收取范围。

最多只能向承租人一次性收取3个月的租金和一个月的押金。

对于超过3个月的租金部分以及超过1个月的押金部分，都将打入一个特殊的账户：

住房租赁交易资金监管专用账户

这个账户上需要在商业银行开户然后资金再被监管的，而且还需要对社会进行公示，让承租人知道。

前期我们所知道的所谓的资金监管，往往出现在新房和二手房交易的过程。

这一次，很有魄力的上海直接把资金监管的触手伸到了租赁交易市场。

只要涉及到住房民生，哪一类小群体，确实都不应该被忽略。

最最重要的是，根据规定，二房东将受到统一的管理。

在这次的文件里面，也明确提到了个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营性活动的，需要进行市场主体的登记。

前期大量的二房东无证经营，为了赚取最大化的利润，往往会拼了命往出租房里塞人。

3房能改成5房的，绝不会改成4房。

这次明确管理后，一是每套房源都会经过备案，这样至少确保了二房东不会胡来。

同时，如果真的出了事情，也能迅速找到人。

这份住房租赁条例的正式推出，极大地保护了前期处于弱势地位的租客的相关权益。

可能很多人会问，为什么到了这个时候，一线城市要如此重视租房市场。

因为解决大城市的住房问题，是内循环的起点和关键。

解决大城市的住房问题，十四五规划中给出了具体的解决方案——

通过扩大租赁市场，来解决大城市的住房短缺。

但是，用租赁市场来解决大城市的住房问题，存在一个悖论：租房的城市资源再分配！

租售同权喊了几年，真正落地的政策又有几个？

租房子的朋友，能在短期内解决学区的问题吗？

别说租房子，无法解决学区的问题。就连买房，在个别城市都无法解决学区的问题。

如果，城市资源无法通过租赁市场来分配。

那么，租赁市场就无法长期解决大城市的住房问题。

从某种意义上来说——

顶层设计中的租赁市场，可能只是作为年轻人进入大城市的一个中转站，只能解决年轻人进入城市的第一站居住问题。

首先，以城镇化率为目标，驱动年轻人进入大城市；

然后，通过租赁市场，短期留下年轻人，为大城的科技进化和产业进化提供资源；

最后，优胜劣汰中，买得起房子，留下享受城市资源，买不起房子，退守二三四线。

从顶层设计的角度看，目的已经达成。

租赁市场，的确可能无法长期解决大城市的住房问题；

但是，短期解决就足以达成顶层战略目的。

大城市租赁市场，是中转站。

要千方百计吸引年轻人来到一线，这个城市才会有源源不断的动能。