在去年最艰难房地产市场中，美国却有450万人成功破局，怎样的秘诀让他们实现了购房梦？

去年的住宅房地产市场堪称超级之年，但并不是以好的方式。

抵押贷款利率达到了23年来的最高水平，销售量跌至13年来的最低点，而房价则达到了历史最高水平。所有这一切加在一起，导致了自1984年以来的可负担性水平降至最低点。

然而，不知何故，去年约有450万人购房 — 据全美房地产经纪人协会称，将近四百万人购买了现有住宅，而根据美国人口普查局的数据，略多于五十万人购买了新建住宅。

可以肯定的是，去年售出的房屋数量比往年要少得多。仅仅几年前，2019年，当抵押贷款利率降至历史最低水平时，仅现有住宅销售量就超过了612万套，达到了自2006年以来的最高水平，根据全美房地产经纪人协会的数据。

但是，数百万购房者去年仍然找到了合适的房屋。他们是如何做到的呢？

在市场上成功的购房者并不是在市场中跳来跳去的，密苏里州斯普林菲尔德市Keller Williams房地产公司Holt Homes Group的经纪人兼业主Jen Davis说。相反，他们有一套策略，并坚持执行。

“去年成功购房的人不仅仅是全款购房的人或降低贷款利率的人，”Davis说。她说这些事情确实发生了，但成功购房者的共同主题是，他们有一个指导原则，坚持不懈地完成购房交易：他们优先考虑了自己在房屋中的需求。

她表示，对于购房者来说，要明确他们的首要任务是地点、可负担性还是房屋状况至关重要，并基于其优先级制定策略。

对于许多面临抵押贷款利率飙升和房价上涨的购房者来说，负担能力是首要考虑的因素。房地美(Freddie Mac)的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率在2月份达到了6.09%的最低点。到2023年10月份，利率达到了7.79%的23年高点，为中等价位的房屋每月增加了数百美元的付款。

2023年2月，当房价中位数也为36.3万美元时，假设首付20%，典型的本金和抵押贷款支付是每月1,211美元。到去年10月，房屋价格中位数为391,800美元，抵押贷款利率为7.79%，典型的月供为2,254美元，每月增加了1,000多美元。

戴维斯表示：“当负担能力是我们考虑的因素时，对他们来说什么是交易?他们觉得以多少月供购买比较舒服?”

通常卖方会向买方提供优惠，以帮助他们降低抵押贷款利率。当借款人用折扣点购买利率时，就相当于提前支付利息。买方可以要求卖方作出让步，以支付降低利率的费用。

一般来说，每个点等于借款人抵押贷款成本的1%。付1个点可以使利率降低0.25%。贷款40万美元的借款人可以用4,000美元将7.5%的抵押贷款利率降至7.25%。

通过提前降低抵押贷款利率，在贷款期间，每月的成本将会更小。

戴维斯说:“在其他时候，策略是关注那些在市场上停留时间较长的老库存。此时的卖家比那些刚进入市场的人更愿意谈判。”

“如果他们不擅长维修，又希望房子一开始就漂亮，那么问题就变成了我们从哪里获取资金来提出最有竞争力的报价？” 戴维斯说。

在这种情况下，她建议购房者考虑一些方案，如来自亲朋好友的礼物资金、首付援助计划，以及灵活地提出尽可能接近无条件现金报价的报价方案。

“也许他们可以申请桥接贷款，或者利用他们房屋出售所得的资产，”她说。“卖方最希望的是最干净的报价。”

经纪人表示，这个市场没有时间限制，但有时购房者需要时间适应市场的变化，无论是房价上涨还是利率飙升。与疫情高峰期的狂热市场不同，那时房屋仅在几天内就能售出，购房者只有10分钟做决定，并在车外的引擎盖上填写报价，去年购房者较少意味着有更多时间进行冷静思考和做出谨慎决定。

纽约市Coldwell Banker Warburg的经纪人Parisa Afkhami表示，她与一位购房者合作了一年多时间，才在去年成功购买了一套房子。

“随着我们的搜索持续进行，利率稳步上升，”她说。“这在我们的购房搜索中自然带来了可负担性方面的挑战。有时，不断攀升的利率和低库存似乎是不可逾越的障碍。我不断地带他们去看房，我们看了又看，这有助于形成一个现实的图景。”

Afkhami表示，购房者最终在去年夏天买到了纽约市的一套公寓。

“在这种情况下，所需的调整和步骤包括重新调整资产、增加首付现金金额、制定在利率下降时重新融资的计划，以及考虑金融要求不那么严格的建筑物，例如闭市资产和流动性，” Afkhami说。

Nest Seekers International首席经济学家、同时在佛罗里达、纽约和新泽西州担任销售经纪人的Erin Sykes表示，对于所有涉及方来说，去年都是具有挑战性的一年。

“这对于买家来说不是好事，”她说。“但对于卖家来说也不是好事。对于经纪人也不是好事。每个人都在挣扎。问题是谁会稍微让步一些？我们看到卖家开始做出改变，接受较低的价格。这是购房者所需要的，再加上抵押利率的回调，来重新激活市场。”

30年期固定利率抵押贷款的平均每周利率在2023年10月底达到了7.79%，创下了23年来的新高，但此后一直在下跌。这降低了准购房者的借款成本。

新建住宅仍然吸引人，房屋建造商增加了库存，并提供购房者降低抵押贷款利率的选项，以使购买更加吸引人。

Sykes说：“大型建筑商能够提供诸如按1.5个点或者有时候两个点购买抵押贷款的激励，你买的是一套新房，但你要付出溢价，而且在某些情况下，你是在一个开发程度较低的地区购买。”

根据人口普查局的数据，全国平均新建住宅的成本接近50万美元。Sykes表示，购房者可能会付出稍微多一点的费用，但至少可以获得抵押贷款利率的降低。

另外一些购房者则发现了一些状况可能较差的房屋，考虑未来发展。

Sykes表示：“他们可能会为房子付出较少的价格，并获得更高的利率，但他们可以在未来进行再融资，那种冒险对于愿意承担的人来说是会有回报的。”

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