宏观市场 | 房地产融资协调机制对房地产投资影响几何

2024年2月6日，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局对外发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》, 要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。今年全国两会期间，住房城乡建设部部长倪虹介绍，目前，31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元[1]。

随着城市房地产融资协调机制加快落地，“白名单”项目不断扩围，房地产开发资金压力有望得到缓解，从而对房地产投资形成有效支撑。本文将从房地产开发资金来源和房地产投资之间的关系出发，估计房地产融资协调机制对2024年房地产投资的拉动效果。

房地产开发资金是开展房地产投资的前提，房地产开发资金来源和房地产开发投资完成额之间具有很高的相关性。从2010年以来的数据来看，房地产开发资金来源累计同比和房地产投资累计同比之间的相关系数达到了0.85。鉴于房地产资金来源和房地产投资之间的高相关性，我们可以通过估计两者之间的弹性进而估算出房地产资金来源的增加能够带来多大规模的房地产投资额增加。

考虑到房地产融资协调机制中的融资支持更偏向于“保交付”，因此房地产融资协调机制带来的开发资金来源增加应主要作用于房地产投资中的建安投资部分，而对于土地购置费用并无直接影响。因此，本文选择首先估计房地产开发资金和建安投资之间的弹性，而后再进一步推算资金来源增加对房地产投资的影响。

我们首先通过2010-2023年的房地产资金来源和房地产建安投资累计值计算得到两个变量每月的增长金额 ，而后对其滚动12个月求和并取对数，最后将两列数据进行回归进而得到建安投资对房地产开发资金来源的弹性。

值得一提的是，建安投资对房地产开发资金来源的弹性在不同时间段具有较大的差异。2010-2014年，建安投资对资金来源的变化最为敏感，弹性达到了1.24。而在2015-2021年期间，建安投资对房地产开发资金来源的弹性下降至0.47。建安投资对资金来源敏感度降低的原因可能在于这一阶段房地产企业采取的高周转模式。在房价快速上涨的阶段，房企通过加快资金流转速度来提高开工和施工增长，即使面对融资的收紧也会通过高周转模式扩大房地产投资，此时房企的投资决定对资金来源的敏感性相对降低。而伴随着2021年下半年以来房地产下行，房企的高周转模式难以为继，建安投资对资金来源的弹性或将逐渐向2015年前回归。2022-2023年建安投资对房地产开发资金来源的弹性为0.62，我们以此作为推算当前房地产协调机制拉动投资增长规模的参数。

根据住房城乡建设部部长倪虹的披露，截至2月底，在融资协调机制的指导下商业银行已经审批贷款超过2000亿元[2]。由此我们假设每个季度融资协调机制带来的房地产开发资金约为2000-3000亿元，则2024年全年的资金支持约为8000-12000亿元，约占2023年房地产开发资金来源的6.2%-9.3%。按照房地产建安投资对房地产开发资金来源0.62的弹性推算，2024年房地产开发资金增长6.2%-9.3%将使房地产建安投资增长3.8%-5.8%，对应房地产开发投资金额增长2849.3-4273.9亿元，拉动2024年房地产投资增长2.4%-3.6%。

注：

[1]资料来源：城市房地产融资协调机制加快落地(政策解读)，人民日报[EB/OL]，2024/03/18[2024/03/27], https://www.ceweekly.cn/finance/macro/2024/0318/438920.html

[2]料来源：城市房地产融资协调机制加快落地(政策解读)，人民日报[EB/OL]，2024/03/18[2024/03/27], https://www.ceweekly.cn/finance/macro/2024/0318/438920.html