纽约房主必看！擅自占屋者有哪些权利？房主该如何应对

最近纽约市发生了数起引人注目的擅自占屋者(squatter)事件，一旦房子被霸占了30天，要赶走占屋者便非常困难，房主必须采取法律手段才能将其驱逐，这个过程要花高昂的律师费，且令人筋疲力尽。

在华人聚居的法拉盛，一名女子发现有人未经允许入住她从父母继承的一栋价值百元美元的房子，于是她换了门锁，反而被警方逮捕。

另一起骇人听闻的事件发生在曼哈顿，一名女子从欧洲返回，发现其已故母亲的公寓被两个人占用，这两人涉嫌杀害了她并将其肢解后藏于行李袋中。

纽约布碌仑（侨报资料图）

据PIX11报道，这些涉及非法占屋者的事件让许多纽约人对他们的权利和纽约法律产生了疑问。

根据韦氏词典，擅自占屋者是指“在没有权利、所有权或支付租金的情况下定居在房产上”的人。

根据纽约州《不动产诉讼和程序法》第 711 条（Real Property Actions and Proceedings Law §711），在纽约获得擅自占屋者权利仅需 30 天。根据州法律，擅自占屋者是“逆权占有者” （adverse possessor）的一种形式，即某个人占用另一个人或实体的财产，“无论是否知道对方的优越所有权，这种优越所有权给所有者一个驱逐的诉讼理由”。

根据州法律的定义，“逆权占有人”可以提出权利主张。权利主张是对财产属于逆权占有人或财产所有人的合理信念。然而，如果通过合理手段无法找到税务记录上的业主，擅自占地者不必主张逆权占有。

除了在该房产内居住30天外，擅自占屋者还必须以明显且违背所有权的方式留在该房产内。一旦擅自占屋者在房产中居住了 30 天，业主必须遵守纽约市的驱逐法才能将其驱逐。

根据纽约州法律 RPAPL §511，如果擅自占屋者不间断地永久占有某处房产 10 年，他们就可以成为该房产的合法所有者。

那么，如果房子被非法占用了，房主该怎么办？

根据州法律 RPAPL § 701-768，纽约的驱逐程序有几个步骤：

首先是发出“退出通知”（ Notice to Quit），通知住户他们有 10 天的时间离开该房产。如果擅自占屋者在 10 天内不离开，业主必须提起驱逐诉讼。

一旦擅自占屋者收到传票，他们将有 10 天的时间做出答复。法庭程序结束后，如果占屋者被要求离开，他们将收到 14 天的搬出通知，届时如果他们仍未离开，警察可以将其带走。

该过程可能需要长达五个月的时间，并给业主带来巨额法律费用。

那么您该如何保护自己的房产呢？

物业管理工具 Innago 向纽约市业主提出要一些建议，以避免成为擅自占屋者的受害者：

每隔几周定期检查您的空置房产。

让您的房子看起来有人居住。

安装照明和安全系统以阻止未经授权的进入。

用坚固的锁和屏障保护所有入口点。

在房产上张贴“禁止侵入” （No Trespassing）标志。

鼓励邻居报告任何可疑活动。

聘请物业管理公司来维护物业。

如果可行，让房产处于使用之中。

纽约州众议员布鲁门克兰兹（ Jake Blumencranz） 提出了一项法案 A6894，该法案将租赁权（tenancy rights）的期限从 30 天延长至 45 天，并将擅自占屋列入三级刑事侵入(criminal trespass)的定义中。州参议员菲茨帕特里克(Patricia Fitzpatrick)也在纽约参议院提出了该法案。

PIX11指出，非法占屋事件如此猖獗与纽约市住房紧张有关。

据统计，纽约市的住房空置率降至 1.4%，为 1968 年以来的最低水平。在 2023 年，只有约 33,000 套住房可供出租，这为潜在的擅自占屋行为创造了机会。

一项分析显示，自新冠疫情大流行以来，纽约市地铁上的犯罪变得更加暴力，与大流行前的水平相比，重罪袭击的数量猛增。

由《纽约邮报》披露的统计数据显示，造成受害者受伤的地铁攻击案数量，已从2019年的373起增加至2023年的570起，增幅达53%。而这多增的200起重罪袭击，则意味着纽约市在2023年于地铁列车和车站上报告的2285起重大犯罪中，造成严重伤害的攻击占比为25%，而2019年时该比例在当年报告的2499起重大犯罪中仅占15%。

而乘客数量与疫情大流行前相比仍下降了约30%。据估计，目前一周内每天约有400万人乘坐地铁，而在新冠疫情爆发和纽约市被迫暂停之前，该数字为550万人。

纽约市地铁上的犯罪变得更加暴力。(市警总局社交媒体X）

在地铁攻击案激增的同时，发生在纽约市交通系统的谋杀案也在激增。分析显示，2019年纽约市发生了3起地铁谋杀案，2022年为10起，2023年发生了5起。而数据显示，进入2024年的前三个月，全市地铁系统已发生了3起谋杀案。

与此同时，在地铁列车和车站工作的MTA员工以及巡逻的警员遭袭的次数也在猛增，2023年全市地铁系统内有100名警察和60名员工遭到攻击，该两个数字均较2019年大幅上升，当时有71名警员和32名地铁员工被攻击。

这些暴力案件的激增，让警方和刑事司法专家均感困惑，且到目前为止也没有明确解释是什么推动了这一令人不安的趋势。

据纽约市立大学约翰·杰伊刑事司法学院副教授赫尔曼（Christopher Herrmann）推测，新冠病毒大流行的持久影响正在发挥作用。“当警察在时，一切都很好；但当他们不在那里时，数字就会上升，或者引人注目的案件就会发生，这就是人们对犯罪恐惧的原因。”

一位资深警员则表示，乘客量的减少创造了一个目击者减少的环境，让肇事者变得更加大胆。同时也存在着系统性问题，例如人员配备、招聘、培训不足，地方和州政府的惩罚性立法，以及缺乏精神卫生资源、社会支持服务不足等，所有这些因素都会导致暴力案件的增加。

而MTA发言人弗洛雷斯(Joana Flores)则表示，其对纽约警察局确保纽约人交通安全充满信心，在过去六周内地铁增加了1000名警察，大大减少了犯罪率。

大都会运输署(MTA)已经确定了哪些车辆将免收拥堵费。

据ABC7“新闻直击”节目报道，拥堵收费计划将向大多数司机收取至少15美元的费用。

黄色校车、大多数私人通勤巴士和市政府所有的车辆都不用被征收拥堵费。

在纽约市的黄色校车中，那些与纽约市教育局(New York city Department Of Education)签订合同的校车，包括与一些特许学校和私立学校签订合同的校车，都不用交拥堵费。

固定时间运行的通勤巴士，甚至那些由私人巴士公司运营的，长途巴士如MegaBus和区域服务巴士如Hampton Jitney，也不用交拥堵费。

MTA也表示大多数市政府所拥有的车辆也不用交拥堵费，这扩大了最初的定义，如警车、消防车和垃圾车。

接载员工的班车(employee shuttles)不被豁免拥堵费。MTA也不考虑豁免市政雇员的私人车辆。

MTA官员表示，他们需要将豁免的数量控制在最低限度，以便向那些从60街以南进入曼哈顿的客运车辆每天收取一次15美元的通行费。

在本周三（3月27日）对最终提案进行投票之前，MTA正在敲定一些其他的例外情况。

MTA希望在6月左右开始征收拥堵费。

曼哈顿东村（East Village）东9街645号一栋七层住宅楼推出可负担公寓的抽签申请。

根据NY YIMBY报道，该建筑由Goshow Architects设计，Center Development Corporation开发，拥有10套住宅。在NYC Housing Connect上，有3套公寓可供居民使用，收入要求为该地区收入中位数(AMI)的70%至130%，符合条件的收入从59,692美元到198,250美元不等。

设施包括自行车储物柜、宠物友好政策、共享洗衣房、户外区域、包裹储物柜和虚拟门卫。住宅还配备了洗碗机。租客负责电费，包括暖气费。

在AMI的70%，有一套一卧，月租金为1,741美元，收入要求从59,692美元到88,970美元不等。

在AMI的130%，有一套一卧，月租金为2500美元，收入要求从85,715美元到165,230美元不等; 一套两卧，月租金为2,900美元，收入从99,429美元到198,250美元不等。

潜在的租房者必须满足收入和家庭规模的要求才能申请这些公寓。申请必须在2024年3月29日之前加盖邮戳或在线提交。