纽约警察站在霸租者一边 房主该如何应对？新泽西会步其后尘吗？

纽约最近发生了数起引人注目的非法占有者事件，一旦房屋被霸占了30天，要赶走这些占屋者就非常困难，房主必须采取法律手段才能将其驱逐，这个过程不仅需要支付高昂的律师费用，还会让人筋疲力尽。

比较有代表性的案件就是47岁的房主Adele Andaloro与所谓的霸租者发生了口头对峙，她试图把霸租者赶出她家的房子，并带着电视台跟随记录了发生的一切。结果身为房主的Adele Andaloro，竟被警察戴上了冰冷的手铐！

鸠占雀巢

据报道，Adele Andaloro在纽约法拉盛继承了一套价值百万美元的房产：一栋独栋别墅（Single Family）。

近日，Adele Andaloro惊讶地发现，就当自己准备出售房屋时，房子的前门和锁头居然已经被更换。一怒一下，Andaloro带领着电视台和锁匠回到家中，准备更换门锁，以驱逐霸租者，维护自己的合法权益。

Adele Andaloro表示，自己很清楚，如果他人占有空闲房屋且住满30天，这些人就可以享受一些特定的法定权利，甚至可能真正实现“鸠占雀巢”成为房子的主人。“我害怕有人调查的时候，已经超过30天时效，而霸租者还在自己的家里。”

同时，根据现行法律，房主更换门锁，关闭水电，甚至从物业中搬走这些所谓的租户的物品都是违法的。

在最近的一次遭遇中，Andaloro被拍到在一名霸租者打开前门后，进入了房子。“你不应该试图偷走我的房子，滚出去”，Andaloro在被摄像机拍到的争吵中对霸租者喊道。

霸租者随即报警，警察赶到后，将Andaloro抓了起来，但Andaloro据理力争地说，自己有产权证明，而且房屋开着门，自己没有非法闯入。

是非曲直

霸租者则对着电视镜头说，房子是自己租来的，正在被Andaloro非法驱离。但面对警察的询问，是否有证据证明已在此居住了30日，霸租者无言以对。随后，警察将霸租者带离了房屋，并当场释放了Andaloro。离开前，警察警告Andaloro，不要更换门锁。但Andaloro依然不顾劝阻，更换了门锁。不到10分钟后，霸租者和警察又重新返回，并肆无忌惮地破门而入。

警察这一次改变了口径，对Andaloro表示，霸租者不能被驱除，两人之间的纠纷必须通过法庭解决，而不是由警察处理。但因为私自更换了门锁，并且没有给居住者提供新的钥匙，警察最后以非法驱逐罪逮捕了Andaloro。

另一方面，霸租者表示，自己是几个月前搬进的此房屋，并与某个房产经纪签署了相关文件，房产经纪的身份不能透露。而且，自己在修缮房屋中投入了不少资金，如果这部分资金没有得到赔付，自己不会搬出。解决方案必须通过法律途径。目前，Andaloro收到了刑事法庭传票，她也被迫向法院提出申请驱逐令，以解决这一争端。一位不愿透露姓名的邻居称，他们不知道这些人一开始是怎么进入房子的，也不知道他们是怎么知道房子是空的。

纽约市议会在1982年通过的《非法驱逐法》（Unlawful Eviction Law）所保护的“占屋者权利”（Squatter’s Right）。根据法律，如果有人侵占纽约市的空置房屋达30天，在没有任何租赁合约的情况下，就能享有“租客”的权利与待遇。屋主遇到屋霸时，非但不能任意换锁，还得交出大门钥匙。屋主如果想赶走这些屋霸，只能寻求法律途径，到房屋法庭打官司，但是占屋者也能获得“法律援助协会”（Legal Aid Society）的辩护律师帮助。

占屋者的辩护律师费甚至都是从纽约纳税人的口袋里出的。

若纽约房主面临房屋非法占用情况，该如何应对呢？

按照州法律规定，纽约的驱逐程序包括以下步骤：

首先，发出“退出通知”（Notice to Quit），要求非法占有者在 10 天内离开。如果他们不遵守，房主需提起驱逐诉讼。

擅自占有者收到传票后，有 10 天的时间做出答复。法庭程序结束后，如判定驱逐有效，再给予 14 天搬出通知，如仍不离开，则可由警方强制执行。

整个过程可能耗时长达五个月，且会带来高昂的法律费用。

为了保护自己的房产，纽约市业主可采取以下措施：

1. 定期检查空置房产，确保安全。

2. 让房屋看起来有人居住，如通过照明和安全系统。

3. 安装坚固的锁和屏障，防止未经授权的进入。

4. 在房产周围设置“禁止侵入”标志。

5. 鼓励邻居报告可疑活动。

6. 考虑聘请物业管理公司来维护房产。

7. 如可能，让房产处于使用状态。

这些措施有助于预防擅自占有者，并保护您的财产权益。

纽约州议员 Jake Blumencranz 提出了议会法案 A6894，该法案将租赁权的期限从 30 天延长至 45 天，并将占用权添加到第三级刑事侵入的定义中。参议员Patricia Fitzpatrick也在纽约参议院提出了该法案。

波及新泽西

这起在纽约发生的典型霸租事件，也引发了新泽西州房东们的广泛担心。

根据新泽西州现行的法律，擅自占用房屋并不是犯罪行为。这是一个民事问题，需要业主提出要求，这可能需要几个月甚至几年的时间来解决。

新泽西参议员Doug Steinhardt提出了一项名为S-3613的新法案，旨在为房主和社区提供解决霸租问题的新途径。

新法案建议，将把责任转移到霸租者身上，让他们为自己辩护，而不是让房主起诉。

同时，霸租者经常破坏房屋，毁坏或出售屋主留在屋内的任何个人财产。为了解决这些问题，新的法案将创造三个新的与霸租有关的罪行：

一、侵入家宅。未经房主许可，强行进入无人居住或空置的住宅，意图占据住宅，则犯下入室抢劫罪。

二、非法占用。一个人进入未经房主许可的房屋，且在无人居住或空置的住所居住，则犯有非法占用罪。

三、非法重返。如果一个人拥有房屋，但被逐出房屋，然后未经房主允许又破门而入占有房屋，则该人犯有非法再次进入房屋罪。

Steinhardt表示，需要想澄清的是，这部法律区只适用于那些从一开始就没有权利进入他人住宅的人。每项新罪名都将构成四级犯罪，最高可判处18个月监禁，最高罚款1万美元，或两者兼施。

ref：

https://pix11.com/news/local-news/what-to-know-about-nyc-squatter-rights/

https://nj1015.com/property-owner-caught-in-squatting-standoff/