纽约人必看！擅自占屋者有哪些权利？房主该如何应对！！法律改革迫在眉睫.....

2024-03-25 23:03

最近纽约市发生了数起引人注目的擅自占屋者(squatter)事件，一旦房子被霸占了30天，要赶走占屋者便非常困难，房主必须采取法律手段才能将其驱逐，这个过程要花高昂的律师费，且令人筋疲力尽。

在华人聚居的法拉盛，一名女子发现有人未经允许入住她从父母继承的一栋价值百元美元的房子，于是她换了门锁，反而被警方逮捕。

另一起骇人听闻的事件发生在曼哈顿，一名女子从欧洲返回，发现其已故母亲的公寓被两个人占用，这两人涉嫌杀害了她并将其肢解后藏于行李袋中。

据PIX11报道，这些涉及非法占屋者的事件让许多纽约人对他们的权利和纽约法律产生了疑问。

根据韦氏词典，擅自占屋者是指“在没有权利、所有权或支付租金的情况下定居在房产上”的人。

根据纽约州《不动产诉讼和程序法》第 711条（Real Property Actions and Proceedings Law§711），在纽约获得擅自占屋者权利仅需30天。根据州法律，擅自占屋者是“逆权占有者”（adverse possessor）的一种形式，即某个人占用另一个人或实体的财产，“无论是否知道对方的优越所有权，这种优越所有权给所有者一个驱逐的诉讼理由”。

根据州法律的定义，“逆权占有人”可以提出权利主张。权利主张是对财产属于逆权占有人或财产所有人的合理信念。然而，如果通过合理手段无法找到税务记录上的业主，擅自占地者不必主张逆权占有。

除了在该房产内居住30天外，擅自占屋者还必须以明显且违背所有权的方式留在该房产内。一旦擅自占屋者在房产中居住了 30天，业主必须遵守纽约市的驱逐法才能将其驱逐。

根据纽约州法律 RPAPL§511，如果擅自占屋者不间断地永久占有某处房产 10年，他们就可以成为该房产的合法所有者。

那么，如果房子被非法占用了，房主该怎么办？

根据州法律 RPAPL§ 701-768，纽约的驱逐程序有几个步骤：

首先是发出“退出通知”（Notice to Quit），通知住户他们有 10天的时间离开该房产。如果擅自占屋者在 10天内不离开，业主必须提起驱逐诉讼。

一旦擅自占屋者收到传票，他们将有 10天的时间做出答复。法庭程序结束后，如果占屋者被要求离开，他们将收到 14天的搬出通知，届时如果他们仍未离开，警察可以将其带走。

该过程可能需要长达五个月的时间，并给业主带来巨额法律费用。

那么您该如何保护自己的房产呢？

物业管理工具 Innago向纽约市业主提出要一些建议，以避免成为擅自占屋者的受害者：

每隔几周定期检查您的空置房产。

让您的房子看起来有人居住。

安装照明和安全系统以阻止未经授权的进入。

用坚固的锁和屏障保护所有入口点。

在房产上张贴“禁止侵入”（No Trespassing）标志。

鼓励邻居报告任何可疑活动。

聘请物业管理公司来维护物业。

如果可行，让房产处于使用之中。

纽约州众议员布鲁门克兰兹（ Jake Blumencranz）提出了一项法案 A6894，该法案将租赁权（tenancy rights）的期限从30 天延长至45天，并将擅自占屋列入三级刑事侵入(criminal trespass)的定义中。州参议员菲茨帕特里克(Patricia Fitzpatrick)也在纽约参议院提出了该法案。

PIX11指出，非法占屋事件如此猖獗与纽约市住房紧张有关。

据统计，纽约市的住房空置率降至 1.4%，为1968年以来的最低水平。在 2023年，只有约 33,000套住房可供出租，这为潜在的擅自占屋行为创造了机会。

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