文：任泽平团队
国常会定调，房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。2024年1月以来，我国房地产优化政策持续加码，加速落地，但当前销售依旧低迷，拖累经济、地方债务。房地产支持政策应出尽出，应出早出！考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，房地产还有很大潜力和空间。当前三招可救地产: 全面取消限购，持续大幅降息，组建住房保障银行收购开发商库存用于保障房。
2024年1月以来，我国房地产优化政策持续加码，加速落地。国家政策以金融支持为方向，房地产融资协调机制有望进入常态化，第一批“白名单”已陆续落地；地方政策以核心城市放松限购为方向。进入三月后，新房、二手房成交环比春节月改善。但当前楼市表现疲弱，受去年高基数、宏观经济环境影响，同比大幅下降，新房单月成交创十年新低，二手房单月成交同比-36.1%。新房市场受房企信用问题影响，购房者对期房交付信心不足，同比成交创历史新低，去化周期突破20个月。2024年1-3月（数据统计至3月24日，下同），45城新房累计成交19.9万套，创下2013年同期以来最低，较2023年下降43.6%。其中，一线、二线、三四线分别成交4.0、10.5和5.3万套，同比下滑41.5%、50.5%、24.8%。3月单月，45城新房成交6.4万套，创2012年以来新低，同比下滑50.5%，其中，一线、二线、三四线分别成交1.3、3.6、1.6万套，同比-48.6%、-55.9%、-33.9%。商品房去化周期两周前突破20个月，超越2020年年初水平。2024年3月22日，19城商品房去化周期为23.5个月，其中，一线、二线、三四线分别为21.7、24.0、31.4个月。二手房市场表现略好于新房，成交略超2019年同期，但由于去年高基数和宏观环境影响，与2023年相比差距较大。2024年1-3月，12城二手房累计成交14.9万套，同比下降22.3%，较2019年同期增长12.3%。其中，一线、二线、三四线分别成交3.7、10.9和0.4万套，同比下滑21.2%、22.7%、23.0%。3月单月，12城二手房成交5.0万套，同比下滑36.1%，略超2019年同期成交。其中，一线、二线、三四线分别成交1.2、3.6、0.1万套，同比下滑32.8%、37.5%、26.2%。3月22日，国常会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展作出重要部署，提出:1)房地产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。2)去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。3)要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作。5)系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。6)要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。国常会延续两会政府工作报告中关于房地产政策表述，将此前“完善商品房相关基础性制度”中的“完善”改为“改革”，预计房地产基本制度可能做出一定调整。同时，将此前“加快构建房地产发展新模式”改为“着力构建”，预计“人、房、地、钱”机制与“三大工程”建设力度将加大。此外，提出两个“进一步”，预计二季度房地产支持政策力度将继续加码。新增“系统谋划相关支持政策、有效激发潜在需求、加大高品质住房供给”表述，挖掘潜在刚需与改善需求的政策或将发力。当前房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调，未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，重点是促进软着陆，推出新模式。三、房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业2023年，中国经济面临多重因素交织叠加带来的下行压力，其中内部因素主要与地产有关。2023年，经济自一季度脉冲式反弹回落后，呈现温和修复寻底态势。从物价和就业指标看，当前经济增速低于潜在增长率。近期经济数据出现一些结构性好转迹象，但是，经济恢复的基础仍不牢固，需要政策继续发力。房地产稳则经济稳。房地产作为第一大支柱行业，房地产联系着上下游五十多个行业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。2023年房地产和民间投资分别为-9.6%和-0.4%。房地产增速显著放缓，地方政府债务率上升，意味着募集的资金需要大量用于偿还债务。2023年房地产业增加值为7.4万亿元,占GDP的5.9%。自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。2000-2023年我国房地产业占GDP比例由4.1%增加到5.9%，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年，受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产行业占GDP比例下调至5.9%，但仍与2014年水平持平。从房地产开发投资看，受房地产周期调整影响，新开工持续低迷、房企拿地保持谨慎，2023年房地产开发投资同比下降9.6%，但仍占固定资产投资的22.0%。房地产开发投资是指房企本年完成的全部用于房屋建设、土地开发的投资额以及土地购置费等的投资，属于固定资产投资的统计范畴，进而构成GDP固定资本形成，说房地产是国民经济的重要支柱毫不为过。1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000-2023年间，房地产开发投资从4902亿元到11万亿元，年均复合增长率为14.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。
房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。（四）地方政府依赖土地财政，房地产相关收入约占26.0%在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%，地价占房价6成左右。从宏观层面看，2022年地方政府与房地产相关收入总额为8.6万亿，其中，国有土地出让金收入6.7万亿，5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的63.4%。从中观城市看，选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2022年，土地成本占房价的49.0%，税收成本占14.4%，建安费用占比19.5%，企业毛收入为7.0%，土地成本加税收成本占房价的六成左右。将2014-2022年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现，土地价格每提高一个百分点，房价提高0.2个百分点，土地成本上涨对房价上涨解释力很强。（五）房地产业直接解决我国实体经济就业近1300万房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。根据我国第四次全国经济普查，2018年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占50%、29%、13%、6%。我们预计2023年房地产业从业人员中，上述占比将调整为65%、17%、11%、6%。房地产带动上下游多个行业平均8%的就业弹性变化。房地产业经济增加值带来的就业吸纳能力明显，其与其他产业存在着很强的关联关系。商品房兼具投资和消费属性，产业链条长。房地产的完全消耗需求带动了商业、建筑等后周期行业，同时也带动了关联产业吸纳人员就业。根据2020年投入产出表，房地产带动的就业弹性分别为建筑业22.2%、租赁和商务服务9.6%、金融业4.3%、制造业2.4%、电力煤气及水的生产和供应业2.4%。我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。根据我们测算，2024-2030年年均新增城镇居住需求约10.0亿平，相较2011-2023年年均新增城镇居住需求的11.3亿平有一定下降。2024年我国年新增城镇居住需求约10.6亿平，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的28.8%、34.5%、36.7%。2030年总需求波动降至9.1亿平，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的20.3%、35.8%、43.9%。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年开始预计超越城镇常住人口增长带来的需求。房地产调控政策从收紧到放松，是为了让房地产从过热状态回归常态。然而，当前地产有向过冷发展的趋势，是时候从放松到支持了，在“房住不炒”前提下，大力支持居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。当前，三招可救地产：全面取消限购、持续大幅降息、组建住房保障银行。1）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民都没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期内不会引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。此外，建议新增支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政；核心城市下调首套房贷款首付比及贷款利率以支持首套刚需；下调二套房首付比以支持改善型需求；适当调整普通住房认定标准、首套住房认定标准；对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，并扩大受益人群；提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付；降低各项交易税费等。2）持续大幅降息，包括降低二套房的存量房贷利率，并通过降准降低银行负债成本。现在实际利率偏高，就业和收入压力大，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。3）组建住房保障银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。开发商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾，坚决不能让购房者承担地产调整的风险。当前地方财政压力大，能力有限。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政就会恢复，地方债务压力就能缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，本来开发商手里就有那么多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费。六、长期住房制度改革：城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税、租购并举我们在业内提出了分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基础上提出“房地产新模式的关键是城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”。用时间换空间，促进长期平稳健康发展。如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。2）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。3）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。2月27日，住建部提到各地应根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋房地产税替代土地财政是大势所趋，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。当前经济处于筑底期，房地产还未走出困境，不具备房地产税征收条件。5）建立租购并举的住房供应体系。3月国常会强调：“加快完善“市场+保障”的住房供应体系改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式”。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类供给形式，形成政府、开发商、租赁中介、长租公司等多方供给格局，可以加快解决新市民、青年群体住房困难问题，促进房企在租赁业务中寻找新增长空间。
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