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固定收益 | 近期房地产政策影响评估

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政策,房企


4月30日,中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,4月下旬以来,成都、北京、天津、深圳陆续优化限购政策,后续核心城市楼市政策有望继续发力。本文重点评估近期楼市政策对房地产市场及房企信用的影响。


在市场影响方面,从需求端来看,一线城市限购政策有望继续优化,或能对区域新房市场有一定提振。结合此前已经优化限购的核心城市政策效果来看,仅杭州在限购政策优化后区域楼市有明显提振,其余政策优化的城市区域楼市起色不佳,其中,广州降低非核心区域购房社保门槛、上海放松非本地户籍单身人士外环区域购房门槛后,对应区域楼市销售并未有明显提振,部分是由于广州落户门槛较低、上海对非本地户籍购房的社保和个税年限要求仍较严格(5年)。当前北京、深圳限购优化的区域均为新房销售主力区域,但北京尚未降低对应区域非本地户籍购房社保和个税缴纳年限要求,预计后续一线城市仍将渐进式政策优化,或能针对性提振区域新房市场。

从供给端来看,收缩供地理论上可以缓解区域库存压力,但需要关注政策实际落地效果,以及部分城市潜在已供地但未去化的库存风险。一方面,收缩供地政策并非首次,2017年、2019年政策也要求库存消化周期超过36个月的城市暂停供地,但由于彼时楼市库存压力低于当前水平,并且不同区域衡量库存消化周期的指标口径可能存在差异,使得通常意义上的商品住宅出清周期超过36个月的城市均未有停止或收缩供地。另一方面,从当前各城市库存压力,结合商品住宅出清周期(已进入预售的库存)和近20个月已供应土地尚未去化的库存(二者的合计值简称为“广义出清周期”)来看,经估算,在数据可得的23个城市中,有14个城市广义出清周期超过36个月,仅杭州、上海该指标低于18个月。与此同时,部分城市如重庆、长沙等地商品住宅出清周期较低,但潜在的已供地未去化土储库存较高,大量非中心城区土地由城投拿地,项目未开工或开工后进度偏缓,使得对应项目尚未形成进入可售状态的商品住宅库存,说明此类地区在区域楼市去库存和财政收入压力上面临两难抉择。


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