越秀地产又闯过一关

房地产行业进入下行周期这两三年来，只有真正的“长跑型”选手才能稳健穿越周期并实现盈利。

作为逆势增长的代表，广州国企越秀地产再次交出了一份不错的成绩单，2023年实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%，核心净利润达34.9亿元；合同销售金额达1420.3亿元，同比增长13.6%，增速位居行业前列。

安全始终是越秀地产当前发展的第一准则。3月26日，在香港召开的越秀地产业绩会上，董事长兼执行董事林昭远表示，去年以来行业下行压力加大，越秀地产坚持稳中求进、坚持有价值的投资，所投资的城市、区域都是要在前期进行穿透研究的。

基于此，越秀地产的财务安全垫也进一步增厚。截至去年底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为461.0亿元，同比增长31.3%。与此同时，“三道红线”指标维持“绿档”达标。

面对接下来依然存在不小挑战的市场环境，越秀地产给2024年定下了一个稳中有进的销售目标：1470亿元，同比增速约为3.5%。这符合越秀地产过去一贯的求稳策略，在保持增长的同时可以守住安全底线。

逆势增长

随着房地产行业进入深度调整期，能够实现销售逆势上涨的房企已经不多了。

克而瑞数据显示，2023年，百强房企累计销售同比下滑的企业数量占比近七成，只有部分房企展现出较强韧性和修复能力，积极把握市场窗口机会，推进销售去化。

在此轮房地产行业下行周期中，一直表现出较强逆势扩张态势的越秀地产，无疑又成为这少数房企的代表。

年报显示，2023年全年，越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，不仅同比实现了双位数增长，还完成全年销售目标1320亿元的107.6%。

与此同时，据克而瑞数据，2023年，越秀地产合同销售增速在TOP20房企中排名第一。

在保持稳定增长的背景下，越秀地产销售规模持续攀升。据克而瑞数据，其全口径销售排名从2021年的37名跃升至2022年的第16名，去年继续前进，来到第12名的位置。

林昭远坦言，2023年的销售成绩来之不易。今年尽管行业下行压力很大，但公司管理层仍然坚定信心，将2024年的销售目标定为1470亿元，较2023年销售成绩增长幅度约3.5%。

在当前市场分化明显的情况下，越秀地产得以实现销售逆势上涨的重要原因，就在于布局核心城市、核心区域。

粤港澳大湾区依然是越秀地产的大本营，全年合同销售金额716亿元，同比上升20%，对越秀地产全年销售的贡献占比超50%。其中广州合约销售额约为613.2亿元，同比上升15.3%。

此外，华东地区、中西部地区和北方地区合同销售金额合计704.3亿元，同比上升7.8%，其中华东地区对其全年销售的贡献占比达到26%，成为越秀地产另一重要粮仓。

在同行普遍收缩拿地的情况下，越秀地产此前稳健的财务基础在这一阶段发挥优势，始终保持拿地定力。

2023年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式于北京、上海、广州、杭州等11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约1300亿元。

在全年的新增土储中，越秀通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化增储模式获取的土地分别占新增土储的10%、19%和23%。

截至2023年12月31日，越秀的总土地储备达到约2567万平方米，其中1075万平方米位于大湾区，占比约为41.9%。

值得一提的是，越秀地产的总土地储备中，95%位于一线城市和重点二线城市，其中一线城市占比44%，重点二线城市占比51%。

在城市和区域分化加剧的背景下，越秀地产的土储结构，表现出较强的抗周期韧性。

林昭远也表示：“越秀地产谈不上扩张，应该叫稳中求进。2023年越秀的结构有所优化，在部分城市更加聚焦，于广州、深圳、北京、成都、重庆等多个城市保持了稳定增长。”

安全底垫

在当前的市场环境下，没有什么比财务安全更受关注。越秀地产也用一份健康的财务数据表，给投资者和购房者吃下一颗定心丸。

截至2023年末，越秀的现金及现金等价物及监控户存款总额约人民币461亿元，同比增长31.3%。剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍，“三道红线”继续保持绿档。

在一定的投资定力下，越秀地产之所以能保持健康的财务状况，主要原因在于自身造血能力较强。

财报显示，在市场持续下行之下，越秀地产加快了物业的销售，促进销售回款，去年的合同回款率达83%，实现了经营性现金流的净流入。

此外，越秀地产的融资优势较为明显。受益于多元化融资渠道不断拓展，越秀地产去年的平均融资成本同比进一步下降。

据财报数据，去年全年，越秀地产的加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%，融资成本在行业中处于优势地位。

具体来看，去年越秀地产成功发行境内人民币公司债券合共69亿元，加权平均借贷年利率3.37%；发行境外人民币自贸区债34亿元，加权平均借贷年利率3.92%，于境外发行了首单人民币12.1亿元点心债，票面利率为4%。

与此同时，越秀地产抓住市场有利窗口还完成了供股筹资，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。

对于今年房地产行业融资环境的看法，越秀地产资本经营部总经理姜永进指出，行业的融资环境继续保持宽松，金融支持房地产和房地产的金融政策优化力度将进一步加强，但房企获取融资的能力和优势继续分化。

林昭远也表示：“去年以来，国家关于房地产的融资支持力度比较大。地产行业，尤其作为一个优秀企业得到的支持力度很大，无论是规模上还是成本上，越秀预判会保持目前这种状态。”

在越秀地产看来，随着宽松支持政策力度的加大和市场信心逐步回升，房地产市场预计将筑底复苏，但市场分化将预计明显。

基于此，越秀地产在投资策略上还是坚持“一城一策”和“量入为出”的稳健投资策略，目前设定的2024年投资拿地额度为400亿元。

随着房地产行业进入到下半场，越秀地产已经拿到了可持续发展的钥匙。