分析 I 为何纽约经济适用房难获得？

据哥谭派3月25日报道 如果你在纽约市的年收入刚刚超过8万美元，并希望申请市政府的经济适用房抽签，那么你的选择就不多了。

哥谭派新闻截图

根据哥谭派对市住房数据的分析，自2022年开始，新的经济适用房开发项目针对的是不同收入阶层。数据显示，为最贫困居民预留的公寓数量与为收入达到六位数的人群建造的公寓数量基本持平（后者指单人年收入不超过13万美元，三口之家年收入不超过16.5万美元）。

但是，为划分为“中等收入”人群提供的公寓仅占新增2.4万套补贴公寓的5%，是新建经济适用房中最小的一部分。一些数据表明，中等收入的纽约人正在成批地逃离纽约五区，因为住房太贵且难找，而这只是日益严重的可负担性危机的其中一种表现形式。

在哥谭派对经济适用房开发进行分析之际，奥尔巴尼（Albany）的州立法者们正针对一项新的税收减免政策谈判，旨在促进开发，包括一些根据家庭收入设定租金上限的单位。之前的减税政策曾因创造了太多号称“可负担”的公寓而饱受批评，这些公寓将绝大多数低至中等收入的纽约市民拒之门外，而且过期后也没有更新。

市经济适用房抽签列出了获得地方补贴或州政府税收减免的新增公寓。要获得资格，潜在租户必须证明自己符合一定的收入门槛要求。

新的经济适用房中只有一小部分是针对收入达到地区中位数的人群，纽约市正在增加年收入低于5万美元居民的住房数量，因为他们的住房选择最少。

报道称，在纽约的经济适用房抽签中，有近8200套新住房是为最高收入水平的租房者预留的，即年收入可达13万美元的单身成年人和年收入约16.5万美元的三口之家。

市住房维护及发展局（HPD）表示，这些公寓位于享受421-a税收减免的建筑内，这些经济适用房是以减免税费的方式换取得来的。开发商急于在税收减免计划于2022年到期之前启动他们的项目，而州立法者拒绝延长该计划，这导致了月租金可能超过4000美元的“经济适用房”高度集中。

纽约大学富尔曼中心（Furman Center）在2022年的一份报告中发现，利用421-a税收减免政策新建的大多数“经济适用”公寓的价格都达到了最高收入水平。

自2022年1月埃里克·亚当斯（Eric Adams）市长上任以来，纽约市共新增或资助了近2.4万套限制收入的公寓。据哥谭派此前报道，这些公寓大多为单间或一居室，很少位于城市的低密度区域。亚当斯称这一数字创下了历史新高。

HPD发言人Ilana Maier说：“在历史性的住房危机中，我们的目标是建造尽可能多的住房，同时利用我们所掌握的一切工具，为收入最低、最弱势的纽约人创造家园。”

她说，去年纽约市新增的支持性住房公寓和专门为以前无家可归的纽约人保留的单元比以往任何时候都要多。

市政府为年收入低于5万美元的纽约人补贴了8000多套住房，约占总数的三分之一。

另外还有6262个单位是为被视为”低收入"的人保留的，这一人群收入不超过地区收入中位数的80%，即个人年收入不高于7.9万美元。

此外，还有约1300套住房提供给年收入在8万美元至11.9万美元之间的人群，这一收入范围横跨了联邦政府定义的本地年收入中位数9.89万美元。

中产阶级的家园

未来的发展可能取决于奥尔巴尼的立法，州立法者们正在协商各种住房提案的轮廓，包括421-a计划的替代方案。住房协议的结果可能会对像Liat Kaplan这样的人产生重大影响，她最近通过城市抽签获得了一套经济适用房。

Liat是一名28岁的非营利组织工作人员，她在过去三年中申请了二十多次抽签，并在上周搬进了Greenpoint Landing一栋全新建筑中的一居室单元。她说自己的年收入约为8万美元，约等于本地收入中位数的80%，现在每月要支付1828美元的房租。

报道指出，这是一份不错的收入，但在纽约市并不算高。

Liat说，如果没有住房抽签，她根本不可能住上像她的新公寓这样的地方。首先，这里的地板是平整的，并且墙壁和窗台也没有涂上一层厚厚的被称作“房东专用漆”的粉刷油漆。

纽约市最新的住房调查显示，即使是收入不错的人也很难找到自己负担得起的公寓。在去年的调查期间，月租金低于2400美元的公寓空置率不到1%。超过半数的纽约人房租负担沉重，这意味着他们至少要将收入的30%用于支付房租。

促进低收入者住房

对于收入最低的纽约人来说，情况更为糟糕，而对他们来说，经济适用房抽签堪称改变命运。

Karim Walker在六年前被驱逐后，就住在收容所里。但他在2020年赢得了住房抽签，搬进了一栋七层大楼的顶层公寓，这里能俯瞰L线列车轨道和布鲁克林中心区的屋顶。

Karim说，他至少申请了50个住处，最后才被选中，住进了位于Brownsville和East New York交界处Van Sinderen Plaza的一居室。

然而，人们对这些公寓的需求只会越来越大。

根据市政府的数据，收入低于联邦贫困线的居民中，每10人中就有8人至少要将收入的一半用于支付房租。而最低价公寓的抽签活动一直吸引着数以万计的申请者。

今年1月，亚当斯在参加WNYC的一档节目时，谈到了为Inwood一栋新楼进行的经济适用房抽签，此次抽签共吸引了8万人，而住房却仅有174套，即每套公寓约有460人申请。

市长亚当斯说：“这说明了什么？这说明我们没有足够的存量。”