重磅 ◇ 严打虚假收入贷款！提高贷款压力测试基准！对房屋净值征税！釜底抽薪了？

黄三水说，加拿大房价高企，三级政府和各种政府机构都大喊“打压房价”。但真喊假打还是真喊真打就看政策内容是“扬汤止沸”还是“釜底抽薪”。

依照这个标准判断，OSFI这次是真“急眼”了。

OSFI在报告中指出，虚假收入通常来自几个方面。

1、自雇收入。

2、租金收入。

3、可持续收入（比如海外收入）。

OSFI表示，监管机构已经审查了一些贷款个案，发现虚假收入现象很常见。还有些收入暂时不“虚假”，但长期来看是虚假的。

黄三水说，上述三个点刀刀见血、字字诛心。至少在华人买家群体中，“巧”用上述三点的人比比皆是，大家酒桌上闲聊的话题中也不乏分享各自刷高贷款金额的的心得体会。

其实这种猫鼠游戏就像年少时考试打小抄，对监考老师来说，只有想不想抓的问题，没有抓不抓得到的困难。

当几周之后，OSFI针对收入问题的最新监管政策出台，则贷款人能从商业银行得到的贷款净值会出现明显下降，没了足够贷款的支撑，抢offer这种事根本做不来。

黄三水说，回顾过去一年，代理的客户中出现了几次抢无条件offer后贷款受阻的个案，最终都通过海外收入或者海外亲属担保的办法得以解决。但从目前的监管趋势看，这条老路未来不好走了。

除了虚假收入问题之外，OSFI还指出：

1、反向抵押贷款。

2、联合抵押贷款。

3、共享股权贷款。

这三种非主流房贷形式也将被从严监管。而所有做法的目的只有一个，就是把房地产买家的杠杆率降下来！

黄三水说，除了严打虚假收入贷款等措施之外，OSFI还在加拿大央行加息之后首次正式表态，将在2022年12月15日修正抵押贷款压力测试的基准。

具体来说，目前的贷款压力测试基准是5.25%或者合约利率基础上加2个百分点，以高者为准。

比如贷款人和银行的合约利率是2%，在此基础上加2个百分点是4%，那么贷款压力测试的基准就按照5.25%计算。

所以，过去两年贷款人的贷款压力测试几乎都是按照5.25%计算的。但如果加拿大央行在2022年内能加息2%，则贷款压力测试的基准会提升到7%左右，那对贷款人来说也是一个大难题。

OSFI强调，房价持续上涨时，一切金融风险皆可烟消云散。而房价滞涨甚至下跌时，一切金融风险都会被无限放大。

黄三水说，OSFI的措施还在预期之内，而多伦多太阳报的爆料就让人有吐血的冲动了。

该媒体在报道中表示，加拿大联邦政府现正在研究向加拿大每个房主开征净值税（home equity tax）。

所谓房屋净值（home equity）就是指房屋的估值减去房屋按揭贷款的余额。比如黄三水房屋的估值100万，剩余贷款40万，那净值就是60万。

净值税的税基就是这60万，如果税率为1%，则当年缴税6000。聪明的人可以发现，净值税的税基还是不断波动的，因为估值是一年一遍，房贷余额也是一年一遍，所以理论上净值税有可能慢慢蚕食房屋升值红利。最终持有房屋成为费力又赔钱的行为。

黄三水说，如果税率足够严苛，足以改变加拿大房地产市场的投资逻辑。

多伦多太阳报专栏作者Kris Sims是加拿大纳税人联合会（Canadian Taxpayers Federation，简称CTF）的BC省主管。

他在文中指出，UBCd的Paul Kershaw教授最近发布了一份由加拿大住房和抵押贷款公司（CMHC）资助的报告，研究对价值超过100 万加元的房屋征收年度附加税的可行性。

拟议的附加税税率将从向价值100万至150万加元的房屋征收0.2%，到向价值200万加元以上的房屋征收最高1%。

据称，Home Equity Tax每年可以为联邦政府增加60亿加元的财政收入。

2022年4月20日，CMHC向Paul Kershaw教授的课题组再注资20万加元。

Kris Sims表示，最好的预期是，该研究只是浪费纳税人的钱。但最坏的情况是，特鲁多政府正在密谋对加拿大人的房子开征新税。

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