重磅 ◇ 1670亿！加拿大房屋净值抵押贷款到底是玩火还是玩票？

之所以说加拿大有房的人买房会很容易，没房的人买房会很难，除了本身财力的差距之外，最直接的体现就是贷款难易度：

首次购房者要考虑收入、考虑贷款压力测试等等一系列因素，而已经有房的人想买第二套房，只需要通过HELOC房屋净值抵押贷款。

尤其是已经有第一套大房，并且贷款所剩不多，想买第二套甚至第三套投资房的话，更是轻而易举能获得上百万、乃至数百万的贷款额度。只需要还利息，不需要还本金。

HELOC的利息会明显超过固定利率与浮动利率，但房屋持有者认为，长期来看这笔利息算不了什么，既能扛通胀，且房屋升值的部分绝对超过了总支付的利息，何乐不为呢？

加拿大HELOC总债务，已经在回升

其实在这两年，有专家认为通过HELOC贷款的加拿大人未必会很多，毕竟赶上了超低贷款利率的红利期。如果能以1.2%的浮动利率贷到款，为什么要去尝试3%以上的HELOC呢？

通过图表数据确实能看出，从2012年开始，加拿大HELOC总债务就一路下跌，在疫情第一年更是直线下跌。然而，从2021年1月开始，HELOC总债务就已经开始回升，从2022年开始，已经有快速回升的迹象。

如果说现在HELOC总债务提升还好理解的话，在贷款利率仍然非常低的2021年仍然回升，这就有些让人想不明白了。

OSFI数据显示：2022年3月，加拿大未偿还的HELOC总额为1673亿元，比一个月前增长0.3%，比去年同期高出1.4%，这听起来并不多，但却是2013年以来最快速度的增长，也是2018年以来的第二个正数。

很显然，央行的加息已经阻碍了一部分人的贷款进程，有房一族又重新开始考虑通过HELOC来搞定下一套房，或者为子女买房。

1673亿是什么概念？假定通过HELOC买房的人不支付任何首付，只拿HELOC当房款，而目前加拿大平均房屋出售价格是74.6万，这就意味着全国有超过22万套、大约占2%的房屋，是通过HELOC获得。

这个比例说高不高，说低也不低，随着HELOC又进入快速上升轨道，该比例还会进一步提升。

事实上，HELOC总债务远超数据显示

注意，OSFI统计的加拿大房屋净值抵押贷款总值，统计的是通过各大银行的HELOC项目贷款总值，并不是真正的HELOC总值。

其他机构提供的HELOC总贷款数额，保守估计已经超过了3000亿元，接近各大银行HELOC的两倍。换言之，整个加拿大的HELOC总债务已经接近5000亿元，有超过5%的房屋是通过HELOC购入。

所以，HELOC尽管还不能成为最主流的贷款方式，但已经能成为不可忽视的一股力量。大家一定会思考，使用HELOC来买房，到底是在玩火，还是睿智？

无论好不好，有些东西要考虑

加拿大国际广播电台的一篇专栏文章指出：使用HELOC来买房，在考虑好不好之前，最先需要了解的是它的几点须知：

HELOC是建立在你房屋的净值上，而不是总值上。如果你价值200万的房子没有贷款，那么按65%的比例，你能最多获得130万贷款；

但如果你的房屋有100万贷款，相当于你房屋的净值是100万，所以你最多只能获得65%的贷款；如果你的房屋首付比例非常低，只有20%的话，相当于你的净值只有40万，只能获得27万的贷款。

加拿大债务专家坎贝尔是这么看待HELOC的：它很好，但它容易让人上瘾，让人误以为自己很有钱、坐拥多套房产，殊不知这都是借来的，债务会越积越多，有可能会压垮你。

人们必须认真考虑一下家庭的日常开销，以及工作的稳定情况，因为任何一个变故，都有可能陷入财政危机。那些超越贷款压力测试允许范围的人，已经有财政危机的隐患，更何况是动辄去贷款100万、200万的HELOC贷款者？

尤其是当下，加拿大房价已经开始下跌，而贷款利率又在提升，如果是以投资为目的的HELOC，那绝对是隐患重重，建议先观望。

除非是真的有需求，比如子女急需用房但没有首付，那么父母可以通过HELOC提供援手，否则，HELOC不适合成为贷款的首选方案。

（图源：betterdwelling）

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责任编辑：郭星

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