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重磅 ◇ 1670亿!加拿大房屋净值抵押贷款到底是玩火还是玩票?

重磅 ◇ 1670亿!加拿大房屋净值抵押贷款到底是玩火还是玩票?

房产
 

CANADA REAL ESTATE

危机四伏?

【 好房好车网 综述


之所以说加拿大有房的人买房会很容易,没房的人买房会很难,除了本身财力的差距之外,最直接的体现就是贷款难易度:


首次购房者要考虑收入、考虑贷款压力测试等等一系列因素,而已经有房的人想买第二套房,只需要通过HELOC房屋净值抵押贷款。


尤其是已经有第一套大房,并且贷款所剩不多,想买第二套甚至第三套投资房的话,更是轻而易举能获得上百万、乃至数百万的贷款额度。只需要还利息,不需要还本金。




HELOC的利息会明显超过固定利率与浮动利率,但房屋持有者认为,长期来看这笔利息算不了什么,既能扛通胀,且房屋升值的部分绝对超过了总支付的利息,何乐不为呢?


加拿大HELOC总债务,已经在回升


其实在这两年,有专家认为通过HELOC贷款的加拿大人未必会很多,毕竟赶上了超低贷款利率的红利期。如果能以1.2%的浮动利率贷到款,为什么要去尝试3%以上的HELOC呢?




通过图表数据确实能看出,从2012年开始,加拿大HELOC总债务就一路下跌,在疫情第一年更是直线下跌。然而,从2021年1月开始,HELOC总债务就已经开始回升,从2022年开始,已经有快速回升的迹象。


如果说现在HELOC总债务提升还好理解的话,在贷款利率仍然非常低的2021年仍然回升,这就有些让人想不明白了。




OSFI数据显示:2022年3月,加拿大未偿还的HELOC总额为1673亿元,比一个月前增长0.3%,比去年同期高出1.4%,这听起来并不多,但却是2013年以来最快速度的增长,也是2018年以来的第二个正数。


很显然,央行的加息已经阻碍了一部分人的贷款进程,有房一族又重新开始考虑通过HELOC来搞定下一套房,或者为子女买房。





1673亿是什么概念?假定通过HELOC买房的人不支付任何首付,只拿HELOC当房款,而目前加拿大平均房屋出售价格是74.6万,这就意味着全国有超过22万套、大约占2%的房屋,是通过HELOC获得。


这个比例说高不高,说低也不低,随着HELOC又进入快速上升轨道,该比例还会进一步提升。


事实上,HELOC总债务远超数据显示


注意,OSFI统计的加拿大房屋净值抵押贷款总值,统计的是通过各大银行的HELOC项目贷款总值,并不是真正的HELOC总值。




其他机构提供的HELOC总贷款数额,保守估计已经超过了3000亿元,接近各大银行HELOC的两倍。换言之,整个加拿大的HELOC总债务已经接近5000亿元,有超过5%的房屋是通过HELOC购入。


所以,HELOC尽管还不能成为最主流的贷款方式,但已经能成为不可忽视的一股力量。大家一定会思考,使用HELOC来买房,到底是在玩火,还是睿智?


无论好不好,有些东西要考虑


加拿大国际广播电台的一篇专栏文章指出:使用HELOC来买房,在考虑好不好之前,最先需要了解的是它的几点须知:



HELOC是建立在你房屋的净值上,而不是总值上。如果你价值200万的房子没有贷款,那么按65%的比例,你能最多获得130万贷款;


但如果你的房屋有100万贷款,相当于你房屋的净值是100万,所以你最多只能获得65%的贷款;如果你的房屋首付比例非常低,只有20%的话,相当于你的净值只有40万,只能获得27万的贷款。




加拿大债务专家坎贝尔是这么看待HELOC的:它很好,但它容易让人上瘾,让人误以为自己很有钱、坐拥多套房产,殊不知这都是借来的,债务会越积越多,有可能会压垮你。


人们必须认真考虑一下家庭的日常开销,以及工作的稳定情况,因为任何一个变故,都有可能陷入财政危机。那些超越贷款压力测试允许范围的人,已经有财政危机的隐患,更何况是动辄去贷款100万、200万的HELOC贷款者?


尤其是当下,加拿大房价已经开始下跌,而贷款利率又在提升,如果是以投资为目的的HELOC,那绝对是隐患重重,建议先观望。



除非是真的有需求,比如子女急需用房但没有首付,那么父母可以通过HELOC提供援手,否则,HELOC不适合成为贷款的首选方案。


(图源:betterdwelling)



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