去年年底，美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)遭到了一项惊天动地、金额高达数十亿美元的反垄断裁决，上周五双方达成和解，这将放松这个强大的行业组织对美国房地产市场的控制。与一群购房者达成的4.18亿美元和解协议预计将在7月左右生效，等待法官的批准。它将改变全国房地产经纪人协会制定的一些规则和指导方针，批评人士称这些规则和指导方针人为地抬高了房价。6%的佣金，由买方和卖方的经纪人分摊，将不再是常态。代理佣金预计会下降——在某些情况下会大幅下降——因为它们将具有竞争性和可协商性，卖家将能够货比三家，争取更优惠的价格。而其他被批评人士认为是反竞争的经纪人策略，比如要求卖方代理人为买方代理人设定补偿的规定，也将被禁止。但也不全是好消息：购房者未来可能需要直接向经纪人付款，这对于习惯于将佣金作为抵押贷款一部分的购房者来说可能会很困难。一些买家可能会选择完全放弃经纪人。而且，一群经纪人可能即将退出。但对于购房者来说，最大的收获无疑是受欢迎的:购房的总成本平均将下降数千美元。
几十年来，美国人在出售房屋时支付的标准佣金约为6%，由卖方经纪人和买方经纪人分摊。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)及其150万名经纪人表示，这些费用是可以商量的。但房地产经纪人协会的某些规定使佣金明显高于其他国家，后者的平均佣金约为1%或2%。和解后，这些佣金将完全具有竞争性，这意味着经纪人可以向潜在卖家宣传他们的利率，人们可以货比三家，寻找便宜的价格。据TD Cowen Insights称，受新规影响，房地产佣金预计将下降25%至50%。
没有了买卖双方经纪人均分佣金的规定，购房者可能不得不改变支付给经纪人的方式。通常情况下，6%的佣金(通常是卖方经纪人的3%和他们自己的经纪人的3%)会在房屋的总成本中转嫁给买家，买家可以在几十年内还清抵押贷款。但在最终达成和解后，买家最终可能会以新的方式向代理人付款;也许还包括一笔固定费用。另一项新规定将要求买家的经纪人与买家签订书面协议。尽管这将增加购房过程的透明度，但它可能会成为负担——尤其是对首次购房者来说，他们中的许多人已经很难拿出首付、成交费用、律师和所有与购房相关的其他费用。
一项特别令全国房地产经纪人协会批评者恼火的规定即将被取消：要求卖方经纪人公布他们将支付给经纪人代理人的佣金，全国房地产经纪人协会现在禁止经纪人宣传这种薪酬。经济适用房倡导者称，这一规定给购房者带来了两个坏结果:第一，它人为地抬高了佣金。其次，它导致买家经纪人向买家推销更昂贵的房子，这样他们的支付就会更高。最终的问题是:买房会变得更便宜吗?行业专家几乎普遍认为答案是肯定的。随着券商在利率上的竞争力增强，佣金可能会大幅下降。
美国待售房屋的中位价格为38.7万美元，卖家要支付超过2.3万美元的中介费。这些成本被转嫁到买家身上，推高了美国的房价。根据TD Cowen Insights的分析，这一费用可能会下降约6,000至12,000美元。美国消费者联合会(Consumer Federation of America)高级研究员斯蒂芬·布罗贝克(Stephen Brobeck)表示，总的来说，这将为人们省下一大笔钱:美国人每年支付约1,000亿美元的佣金，一旦和解最终敲定，购房者可以节省四分之一到一半的佣金。美国消费者联合会是一个由非营利性消费者组织组成的伞型组织。
新的现实对经纪人来说可能很艰难，尤其是那些卖不出很多房子的人。随着供应枯竭、抵押贷款利率飙升以及美国大部分地区房价持续上涨，2023年美国房屋购买量降至近30年来的低点。尽管佣金下降可能会说服一些买家和卖家重返市场，但圣地亚哥大学(University of San Diego)房地产名誉教授诺姆•米勒(Norm Miller)表示，和解可能会导致经纪人大规模退出该行业。米勒预测，美国200万左右的经纪人中可能有一半会退出，因为新规定对许多经纪人来说不可行。上周五，Zillow、Compass和Redfin等房地产公司的股价分别下跌了13%、14%和5%，周一，Zillow和Redfin的股价进一步下跌，这表明了这一裁决已经让房地产行业感到多么紧张。
Ref参考文献：
https://www.cnn.com/2024/03/18/investing/nar-realtor-commissions-settlement-explained/index.html
