上海房地产市场持续向好！什么时候轮到苏州？
众所周知，3、4月份上海房地产市场不错，二手房的月成交量接近两万套，平均每天600套左右。那么5月份呢？
5月初的几天确实不行，平均每天也就一两百套，大概人们还在度假。但是5月中下旬以来，上海二手房又起来了。
有数据为证，上海二手房网签量如下：
5月15日：615套。
5月16日：586套。
17日：660套。
18日：806套。
19日：743套。
20日：577套。
21日：561套。
22日：614套。
23日：590套。
24日：734套。
25日：852套。
粗略估算，每天600套肯定是有的。就算5月初的情况不好，5月份仍然可以在1.5万套以上。而上海二手房库存也就不到20万套（动态变化），即使不断有新的二手房加入，但总体仍然在不断减少。过去几个月除了豪宅，卖掉的都是过去一两年降价的二手房，年初到现在已经“消灭”了大约8万套，因此：
放血价卖房的上海房东，应该快没有了吧。
下图是城市房网的过去五年的上海二手房、新房的价格走势，黄色的是二手房，蓝色的是新房，红色的是“价值”。
可以看出，二手房已经在探底回升。
虽然这个统计未必有权威性，但毫无疑问，上海楼市的价格相对来说是最坚挺的。这当然是因为上海的地理位置是全国最好的，最适合发展商业。
什么时候轮到苏州呢？
这几年苏州一手房的房价一直在螺旋上升，这当然是因为新房面积在不断扩大、套数反而越来越少。下图是过去一年安居客统计的苏州新房价格趋势：
但是苏州二手房却很疲软。今年已经基本上比去年同期跌了10%，很多楼盘甚至跌了20%多。
苏州二手房库存大约20万套。“苏州楼市”统计的22万套，这是2024年5月下旬的数据。
苏州二手房销量不像上海每天都公布，苏州是每个月公布一次，目前大约每月6000套左右的销量。按这个速度，苏州二手房的去化周期是：
36个月
远远长于上海。
好消息是苏州新房的去化周期大约12~14个月，因为新房的存量大约5万多套而且在不断减少，但每个月的销量大约有3000多套。
但是4月份苏州二手房成交6628套，远远好于平时，总体走势还是不错的。
最近苏州又有几个好消息：
1、5月24日起，苏州首套和二套房得利率下限已经放开，各商业银行可自行决定房款利率。
同日，广东19个城市宣布房贷利率市场化，虽然没有广州和深圳。
北上广深是在降利率，但还不敢宣布房贷利率市场化，但是包括苏州在内的很多城市，已经在裸奔了。
理论上利率可以接近于零，或者高一点，我们算存款利率加一个点吧，五年期按年利率2%来算，那么商贷利率可以低到3%。
尤其是现在银行已经逐步取消长期大额存单的高利率，就是在不断降息。以后如果存款利率是1.5%，房贷利率甚至可以低到2.5%。
这在过去简直是不敢想的事。
在此我想说，我们不能和国外2%的房贷利率相比，因为国情不同。我们过去的房贷利率一贯很高，甚至经常超过6%，但现在已经开始逐渐走低了，以后和国外接轨也不是没有可能。
2、苏州二手房价已经企稳。
苏州相城区过去盖了不少房子，今年好几个楼盘大甩卖，极大拉低了价格。但是现在甩卖已经结束，近日已经有楼盘表示要“涨价10万元”。
3、2024年苏州土地供应量大幅减少63%。
这是老新闻了，以前我就知道。土供减少，盖的又是大套，新房套数估计可能锐减75%以上。因此当急着卖房的房地产商把手里的存货处理得差不多了，新房肯定不够卖，这有利于二手房。
全国来看，不断降息是大趋势，这就不多说了。
在此我想简单回答一个问题：决定一个城市房价走势的因素是什么？
简单地说有以下几点：
1、人均收入水平。2、人口流入流出情况。3、现有库存情况。4、经济前景。5、未来几年的新房开发计划。
很多城市的房价疲软，就是因为这些因素远不如少数几个一二线城市。
那么，怎么提振房价？我说的是从全国角度来看。
这是一个大问题，其实可以写篇文章的，但我这里还是给出结论吧。
全国房价看京沪深，只要京沪深让人高攀不起，其他地区的房价肯定就稳住了。
拿现在上海房价来说，很多地区的二手房房价仍然不到10万/平，这样的话，全国其他地区的人如果勒紧裤腰带，把自己所在城市的房子卖掉一些，还是可以凑个首付的。也就是年轻人到上海定居，凭借自己的收入加上双方父母的四个钱包，足可以在上海买房。
在北京、深圳也一样。
但是如果二手房价是每平米50万呢？100万呢？
估计凑首付都买不起了吧。
这就要求京沪深“自觉”，少开发新楼盘。这方面可以学习香港，香港房价最贵，但人家70%的土地不开发。
我国大陆很多城市是这样的：一看房子好卖，就不断卖地盖房。这么干，理论上说，新房可谓无穷无尽。供大于求，房价当然上不去。
这方面最过分的是重庆。大家还记得七八年前某个地产大V带着几百粉丝去重庆炒房吗？此大V对重庆楼市分析得头头是道，看起来确实很有道理，貌似重庆楼市一片光明。
在他的影响下，估计全国至少有几万个炒房客在重庆买了房。
但是他少分析了一条：重庆市ZF一看房子好卖，就不断卖地盖房。重庆是个大城市，周边农村的地巨多，随便做做又是几万套。
买不胜买。
再有十倍的炒房客，重庆市ZF一样可以满足。全国炒房客都去重庆买房，重庆一样可以满足
。
而当这些炒房客没有耐心而割肉时，重庆的楼价和房租，肯定是无比的疲软。
所以要想稳住楼市，地方政府，尤其是京沪深、一二线城市要带头，卖地要有节制。
以前我说邮票市场已经被坐烂的，就是因为集邮客太多，邮电部一看行啊，这么多人买邮票，那我每年都搞大几十套，每套几百万的量，让你们集！
供应无穷无尽，价格肯定疲软。
现在上海一看房子好卖，又要大力卖地了。苏州这方面做的不错，今年供地减少63%。
当然，苏州也是吃了苦头的。长三角几个大城市，上海就不说了，杭州、南京的房价都明显比苏州高，就是因为过去苏州卖了太多的地。
其实杭州也有这毛病。前几年很多人到杭州买房，杭州市ZF和重庆一样，拼命盖房，现在新房和二手房也是多的要命。南京也差不多。
我们内地城市，缺乏像香港那样的卖地长期规划和有意控制。房价高了就拼命卖地盖房，当经济形势扭转时，房价肯定撑不住。
算了这是个大话题，不多说了。
有人说你希望上海房价100万/平是什么居心？让上海人比其他地区富的多？让人都不能去上海？
NoNoNo，京沪深房价高了肯定有利于周边其他城市的房价，继而有利于全国楼市去库存，这是好事。
当然，全国都要控制卖地盖房，这才是长远的解决之道。
但这又牵涉到地方ZF的收入问题，全国财政、经济……算了不说了，一盘棋岂是一篇文章说得清的。
今天此文以数据证明：上海楼市已经稳住了，接下来更多经济情况相对还算凑合的一二线城市，都将陆续稳住。
如果一二线城市不注意控制卖地，那么在当今的经济前景下，一二线城市将逐步吸干三四五六线的资金，三四五六线的楼市将……
就像武汉，吸整个湖北的血；也像成都，吸整个四川的血。这样下去肯定不利于整个国家整体。
所以我很希望国家能出台国家级的楼市开发政策，限制各省市开发新楼盘，大多数城市最好停止卖地盖房。要重新考虑城市建设问题。
不过这是一个超级大话题，不多说了。
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