八月美国新房销售数量增加29%，大大超过预期 -- 房市真的回来了吗

About 作者：Bali Liu (www.baliliu.com) 是一名湾区的top agent。 曾在wall street做过quant trader. 希望在这里和你们一起讨论房价市场的动态和走向。

TL;DR

• 8月新房销售暴增30%

• 但8月的利率相对是低点，九月就开始飞速上涨，导致affordability 急剧下降。同样的价格，现在买比前几周买月供要多付15%左右。
  

• 目前新房的cancellation rate 是25%左右，这个统计并没有考虑到cancel的情况

美国普查局（census of bureau) 刚刚公布了8月新的sfh的销售，结果大大超过了预期。seasonally adjusted sales 相比惨淡的七月暴涨了29%。这是不是房市回头的重大信号？今天我们来分析一下。

首先，我个人觉得从7月底开始的利率下调对这个数字的影响是巨大的。从今年七月下旬开始，利率突然变好了很多，在八月4号达到了最低点 （4.99% vs 目前的7%左右）。很多买家决定突然利用这个利率的机会赶紧lock down一个好的利率，所以房市在7月底突然一下火了起来。

这个火在二手房交易中也可以明显的看到 - 八月成交的房子sale price 扭转了跌势，有个小的回调：

到了九月，情况就完全不一样了：利率从9月1号开始就开始一直上涨，整个9月就涨的没停，第一次突破了6%的大关有一波新闻，然后月底突破了7%的大关的时候人们已经有点麻木了。Fed和通胀斗争的决心似乎很大，所以很多人觉得利率可能短时间不会下来了。

根据redfin的数据，就因为利率比8月低点上涨了接近2%， 现在买房比8月买房每月月供要大概多出15%。 所以即使是NAHB （national builder association) 也告诉大家不要高兴的太早 - 利率涨了可能就会又出现下滑。

其次，这个数字本身的定义也值得研究。虽然和7月比起来涨了30%， 但是并不能力挽狂澜，year-to-date的销售量和去年相比还是下降了14%。 另外，这个数字只要是和builder 签了contract的都算在内，并没有考虑被取消的合同 (cancellation)。 今年一个很大的特点就是buyer非常容易反悔 - 根据builder association 最新的survey, 目前买家的cancellation rate 大概是25%， 这是个非常高的数字 - 所以我们不能忽视。有可能虽然有更多的人进入contract, 但是也有更多的人cancel a contract.

其实，9月的时候，24% 的builder 说自己被迫降价了，而八月的时候只有19%。也因如此，虽然八月的数字上升，builder那边的信心是一路走低，到九月份已经接连降价9个月了，达到2014年以来的最低。

一起来等9月的销售数据吧！

About 作者：Bali Liu 是一名有多年经验的 real estate agent。 在卡内基梅隆大学获得Ph.D.， 曾在wall street 的hedge fund担任quant trader. 希望在这里和你们一起讨论房价市场的动态和走向。