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楼市传来大消息!地产股暴涨,杭州动手了

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◎作者 | 瓜片


今天的A股是绿油油的,老胡又亏钱了。地产股却“风景这边独好”,狠狠来了一波暴涨!

光是上午就有光大嘉宝、天地源、云南城投和我爱我家4只股票涨停。万科一度涨超5%,招商蛇口涨超8%,保利地产涨7%……

有什么大利好?新鲜出炉的小作文又来了:

相关部门正在考虑一项计划,即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。

本来消息未经证实,但就在下午,杭州传来重磅新闻,地方ZF已经在执行了,真的在下场收房子!

杭州临安区住建局明文公告,在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房。


小作文,当天成真!时隔8年,楼市去库存的大门,又一次轰然洞开。


很多人没注意到,国家队下场收房子并非“突发奇想”,而是蓄谋已久。

2022年起,郑州、济南、苏州都传出了国资收购存量房的消息。收购对象,主要是销售困难的新建商品房。

浙江湖州、河北邯郸、新疆阿勒泰等三、四线城市也先后发布政策,鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。

表格内容由新京报记者根据公开信息整理

最开始,大家还属于自发尝试阶段。一直指望地方自掏腰包,肯定是不现实的。

最近几年卖地收入骤减,城投疯狂托底,哪里还有钱收购卖不出去的存量房?

但现在不一样了!央妈开始介入了。

2023年初,中国人民银行设立了1000亿元“租赁住房贷款支持计划”,在全国范围内选择8个城市开展试点,支持住房租赁机构批量收购存量住房,用作保障性租赁住房,试点安排支持贷款。

8个试点城市分别是:

福州、天津、重庆、成都、长春、青岛、济南、郑州。

公开报道显示,截止2月底,已使用的贷款额度很可能已经超过了60亿元。

二手房去库存也开始了,途径主要是“以旧换新”。

据中指研究院最新统计,自去年以来,全国支持商品住房“以旧换新”的城市超过40个,10余个城市已经开展相关工作。

最开始只有一些三四线城市,或者一二线的非核心区参与。

形式也比较消极,最多让中介多推一推二手房源,或者要求很苛刻,楼龄必须在10年以内。影响力一直很有限。

直到4月1日,郑州开始试点“以旧换新”,国资下场收购二手房,打通了资金来源、收购范围等一系列堵点。

据《大河报》,郑州城发集团的相关负责人透露,收购的二手房源一般是房龄20年以内的商品房,后续将用于郑州市的保障性租赁住房。

值得一提的是,郑州“试点”之后,高层领导去到当地开展调研房地产项目。

来源:央视

不久之后,上海、深圳也宣布“以旧换新”。

去库存的脚步明显在加快了。


今天这一幕,越看越像2015年:

天量库存压顶、房价一跌再跌、中央财政出手、“钞能力”入场去库存……

国家统计局数据显示,2024年3月末商品房待售面积74833万平方米,同比增长15.6%,住宅待售面积增长23.9%。


2015年“去库存”之前这个数据是71853万平方米。换句话说,当前商品房库存规模又一次来到了历史高位。

你以为,只有三四线城市的房子卖不掉吗?

No,No,No,一线城市的开发商们,早已愁秃了脑门。

中指研究院最新发布的数据显示,一线城市的库存也亮起了红灯。除了上海,去化周期都在2年左右。

二线城市里,沈阳、贵阳、南京的去化周期已经超过30个月。

去年楼市的“独苗”成都,现有的新房库存也要1年半才能卖完。


相比之下,今天的形势复杂程度,要远远超过8年前。

二手房,正面临史上最大的抛售潮。

诸葛研究院发布于5月6日的研报显示,今年前四个月,重点14城二手房挂牌量同比上升31.63%。

每经记者据链家平台数据统计,多地二手房挂牌量再创新高:重庆超过27万套,天津突破19万套,苏州约17.78万套,北京约14.7万套。

现在出来买房的人,谁不是随身携带一把40米“屠龙刀”,上来先砍几十万。

广州海珠一套老破小挂牌120万,买家上来就砍60万,硬生生一刀砍成5折。

与卖家的聊天截图,来源:广州plus

无法忍受自己身价暴跌,各地业主纷纷揭竿而起,打响了“房价保卫战”。

南京河西板块的奥体新城翠杉园,2021年3月成交单价高达6.77万/㎡。

2024年4月,成交单价却只剩4万/㎡出头。


小区业主委员会果断出手发布“温馨提示”,内容主要为:

警惕部分不良中介恶意拉低小区二手房价,多人精心做局设套,恶意打压价格,严重损坏了小区房价稳定。

事实证明,这些挣扎都是徒劳的。

在一个供过于求的市场,价格当然不是由卖方说了算的。

厌恶损失刻在每一个人的本性里,所以买房永远都是买房不买跌。房价下跌的时候,只会有越来越多人变成“等等党”。

我有个朋友,2021年开始在广州看房,亲眼见证了网红小区从6字头跌到3字头。

他的心路历程大概是这样的:

2021年,不断焦虑,担心房价涨太快自己买不起了;

2022年-2023年上半年,反复纠结,思考是不是跌到底了,会不会抄底抄在半山腰;

2023年下半年以来,彻底躺平,变成“你不买,我不买,明天还能跌200”。

不夸张的说,他代表了很多买房人的心态。

刚盖好的新房,新挂牌的二手房,还在源源不断地涌进来,把库存推得更高……

终于到了国家队不得不出面“兜底”的时刻。


国家队下场收房子,减少市面上的供应量,让供求关系重新回到正常范围,从而稳住房价和楼市。

路径已经很清楚了,目前主要有两个问题:

第一,要收储多少存量房才能起到托市的作用?

第二,钱从哪里来?

2015年之后,很多城市的房价都翻倍了。房价已经不可同日而语,去库存的成本飙升。

天风证券一份研报给出的答案是:

需要把住宅去化周期压降至18个月以内,大约需要约7万亿元的资金。(在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下)

因此这些资金大概率只能通过继续举债获得,即收储会直接提升地方政府或城投平台的资产负债率。

难道说,楼市又要回到“去库存-放水-暴涨”的老路上?

前几天,有网友在问政四川网站向成都市领导留言,要求成都恢复限购。

有人评论说:“我买了,所以我希望放开限购,把价格炒起来我好出手。”

时至今日,依然有不少人相信房价会再来一轮暴涨。或是出于期待,或是出于担心。

但是这一次,普涨不会再来了。

城镇化的高峰期已过,人口开始负增长,居民负债率高企,支撑房价暴涨的“三大支柱”不复存在了。

2023年,人口负增长的省份从13个快速增加到19个。换句话说,差不多有2/3的省份常住人口负增长。

住建部已经发话,给全体城市划下了一道红线:

以人定房,以房定地、以房定钱。

谁拥有源源不断的新增人口,谁才有资格继续参与房地产这场游戏。

8年前的那场轰轰烈烈的去库存运动,全国上下一起搞棚户区,特别是三四线城市。

今天的去库存2.0运动,有资格参与的只有少数大城市:

一线城市、强省会城市、部分经济强市。

它们还在不断虹吸全国人口。一线城市和经济产业强市吸全国,省会虹吸省内。

在此之中,最先拿到央妈经费,最先把库存降到合理区间的城市,可能就是房价最早反弹的城市。



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